叶檀:中国人爱炒房 是因为封建意识浓厚吗?

Landscape in Crimea，Isaak Iliich Levitan国人爱炒房，爱赌博，有人认为是国民性造成的，因为离封建时代太近。并不是。只要有一只黑天鹅，就能证明天鹅不都是白的。在房地产各大“炒国”里面，我们能找到的黑天鹅远远不止一只，跟中国人一样爱炒房的，超级多。

只要有钱赚  各国吃瓜群众都爱炒房美国人爱炒房。金融危机爆发之前，2005年，美国独栋住宅平均售价涨幅超过50%。热门区域涨幅更大。纽约平均上涨79%，洛杉矶上涨110%。加州其他沿海地段涨幅更高，旧金山市区，一幢普通房屋的售价超过了全美平均房价的3倍。到2007年，美国房价涨幅超过过去30多年，创下新高。美国GDP比重中，房地产占比也由2001年的15.9%上升为2006年的19.7%。根据美国主要城市房价指数，2006年6月，美国十大城市房价是1996年12月的2.9倍，抵押贷款发放规模空前。典型的炒作！没有人炒，没有房地产的财富信仰，美国房价为什么那么高？日本人爱炒房也是有名的，在中国人炒房之前，整个亚洲就属日本人爱炒房。从1983年开始，日本全国总平均地价从11万开始上涨，1991年到达较高峰，59万，整整翻了5.36倍。

（图片来自檀香马毅行）

1988年底，日本调查统计的土地总价，是1842兆日元，按当时汇率，美国的地价总额为403兆日元，一个日本可以买下4个美国，东京23区总地价411兆日元，所以说“一个东京买下美国”。房地产泡沫，东京最有代表性，东京是日本最重要的经济重镇。1989年，东京银座5丁目土地公示价格1平米1.1亿日元，折合97万美元，这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球较高地价。1990年，在东京买一户60平米房子要5千万日元以上，年轻人不吃不喝干15年才能够入手。东京，香港的房价，让人望而生畏。东南亚金融危机跟炒作房地产有关，澳大利亚、加拿大的房价涨幅，也曾经让人瞠目结舌。不光是当代，几百年前就有人炒房。比如工业时代的伦敦，航海时代后期的荷兰，清末的上海，炒了一波又一波。现在中国人在西港这些地方的炒作，不过是重复百年前上海的炒房历史而已。

（图片来自檀香wang）

只要有钱赚，不管什么地方，不管什么时候，吃瓜群众都爱炒房。中国人并不是全天下的独一份。

什么时候该买房？经济好的时候经济好的时候，分享经济发展的办法之一是买房子。购买不动产是做多经济、分享红利最重要的手段之一。比如，我看好澳大利亚经济，但不想在澳大利亚办企业，太麻烦；也不想炒汇，风险太高，汇率上窜下跳不稳定，那就在澳洲大城市买房子。再比如，我看好中国经济，同样，不想办企业，不想炒外汇，那就在中国最重要的核心城市买房子，北上广深，现在的武汉、成都，都行。这就相当于提前买一个山头，到时候可以收点买路钱。这个买路钱，本质上是租金。用相对偷懒的办法，获得经济发展红利。炒房炒疯的时候，大家不在乎什么租金，因为房价涨得太厉害了，大家可以靠倒卖发财，买上房地产一年收益30%，谁会在乎租金呢。日本就有这样的疯狂时候。1989年，东京有区29户农民拆迁，土地合计拆迁款8亿日元。这是什么概念？以前这29户农民劳作一年，收入也就100万日元，这些农民欢天喜地的签了协议，五个月以后，很多人开始后悔，因为他们出手的土地只过了几个月价值就达到了11亿日元，少挣了3亿，相当于辛苦干300年的收入。

（图片来自视觉中国）这些东京郊区的农民，跟这几年北京郊区的拆迁户是不是非常像？经济好的时候，租金逐步上升，房价增长平缓，这是最幸福的时候。还是拿日本举例。朝鲜战争后，日本经济获得了大发展，是从这场战争里获利最多的国家。从1953年到1973年，20年的时间，日本从一个农业国成功转型为世界上较大的钢铁和汽车出口国。1984年，美国贸易赤字1233亿美元，日本占了三成。1985年日本外汇储备超过4000亿美元，占据世界一半，日本取代美国成为世界上较大的债权国，经济总量赶超意法英德，成为全球老二。纺织、电子、汽车，日货横行，美国工厂倒闭，失业人口增加，犯罪率攀升，当时美国就对日本打起了贸易战。说起二战后的贸易战和金融战，日本还是鼻祖。

从上世纪50年代开始，在东京买房子都是正确的，一直到超级泡沫的80年代。

日本六大城市地价涨幅（日本不动产研究所）现在国内仍然处于经济上升阶段，只不过房地产泡沫冲得太前了一点。年轻人怎么办？如果一个90后，定居在一座城市工作，对这座城市前景非常看好，人才流入，经济转型顺利，美女越来越多，这个年轻人又是刚需，应该买房子。买未来船票，相当于买入了这座城市经济的长期看涨期权。以后最差的情况，资产增值不快，但可以获得租金上升收益。经济好，房价会上涨，但不会暴涨，这时候房地产有刚需，属于稳健投资，而不是暴炒。

什么时候是恶性炒房？通货膨胀的时候疯狂炒房的时候，往往是货币发行过多、通货膨胀的时候，绝望的投资者把房地产当作较大的储蓄罐。日本是如此，美国也是如此，太多的钱追逐太少的资产。不是炒这个，就是炒那个，在炒房地产跟炒郁金香，本质上没有什么区别。1985年之后，日本货币过于宽松、对房地产过于照顾，造成了房地产泡沫。1985年9月广场协议之后三年时间，美元贬值，日元大幅升值86.1%！为了稳定经济，日本实行积极的财政政策，减税、降息，一切都是为了刺激经济。《广场协议》后，日本政府减税1万亿日元，追加5万亿日元的公共事业投资，同年7月又补增2万亿日元财政开支。从1986年1月起，日本央行5次降息，从5%降到2.5%，1985-1990年间日本M2同比增速从8%上升至12%以上。银行向企业大力放贷，从1986-1991年，银行的房地产抵押贷款余额翻了一番。这些行为无助于经济，有利于泡沫。房地产和股市两大泡沫蒸蒸日上。不管什么年代，只要出台同样的政策，房地产必涨无疑。

（图片来自檀香马毅行）火上浇油的是，1985年，东京推出“首都改造计划”，这有点像我们的旧城改造计划，房地产更是热得烫手。经济复苏，不能继续降息，即使货币宽松，也不能允许房地产大加杠杆。这是血泪教训。美国资贷危机，也是金融过度宽松造成房地产泡沫叠加金融衍生品，造成的恶果。2000年互联网资产价格崩溃，美联储为了稳经济，从2001年起连续13次下调联邦基金利率，将联邦基金利率从2001年1月的5.98%降至2003年7月的1.01%。几乎同时，小布什政府推出了“居者有其屋”计划。这相当于向全球吹响炒房的号角。微妙的是，2006年开始，美联储不再公布M3、M4数据，原因是没有必要。如果算上大额定期存款、回购协议、欧洲美元（存于欧洲、中国等非美国商业银行的美元存款）等，美元泛滥，加上房地和金融衍生品，美国人不炒房才怪。所有恶性炒作，都终止于货币紧缩。从1989年开始，日本央行连续5 次加息，利率从2.5%上升到了6%，货币供应增速同步大幅下滑。1991年，日本商业银行停止了房地产业贷款。调整土地收益税。出台”地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。持有土地的人成本上升，开始出售土地。房地产冰河期来临。美国几乎一样，房地产泡沫终止于加息、监管收紧，市场一旦恐慌，彻底完蛋。

中国的投资者  现在  不能不买房 不能炒房有几个前提条件，我们得出房地产的明确结论。区间震荡。上涨每年不会超过10%，低，不能低于10%。刚需该买房，手上资产全部是房地产的该卖房。乐观之处在于：1，经济还在上升过程中，尽管艰难，GDP依然能保6%；2，地方政府与金融暂时离不开房地产；3，M2下降，但不会低于8%，不会高于两位数；4，央行暂时不会加息，不会收紧货币政策。悲观之处在于：1，经济在转型，暂时不可能高速增长；2，货币对房地产行业单向收紧，再宽松也没房地产的事；3，总体房地产政策非常明确，没有试探的空间；4，未来有加税的可能。房地产曾经是中国人较大的储蓄罐，不像上市公司那么容易数据造假，可以分享经济增长红利，房地产到现在没有进入下行周期，投资者没有痛苦记忆。考虑到货币的基数，经济的增速，家庭小型化，核心城市核心区域大跌是不可能的。再说回日本，即使经历了衰退的二十年，日本房价也不便宜。根据平成29年（2017年）的住宅用地成交数据，千代田区平均15万人民币/平米、中央区9.9万人民币/平米、港区6.9万人民币/平米，新宿4万人民币/平米，但这个仅仅是土地价格，如果需要新盖房屋的话，每平米的建筑成本约8000元（根据日本建筑公司数据，平均1坪40万）。东京市中心的房价每平方米在10万人民币以上。按照物价，收入和货币，国内一线城市市中心每平方米在5万以上，并不过份。这是我让城市青年买房的理由。但要清醒的认识到，房地产黄金时代已过，房地产储蓄罐不会凭空变大。

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