这个中环附近的“冷门房”6万1,你觉得贵吗?

最近上海中环附近较为“热闹”，将要开盘或已开盘的新房项目不少，并且这些新房在上海滩也都比较有名。今天金老板介绍个中环附近的冷门项目颐盛御中环，估计很多人都没有听过。

据项目销售称，颐盛御中环或将和万科海上传奇同时领证，或也将在4月中下旬首次开盘。这将意味着，或许4月初项目就会开启认筹。

身在康桥的“御桥站”

与中环其他新房项目不同，颐盛御中环并不是名企所开发，关注度并不是十分高，各媒体没有太多报道，因此颐盛御中环与最近将要开盘的中环其他项目相比，显得比较冷门。

不过颐盛御中环位置不错，位于浦东中环外围，在11号线御桥地铁站附近。值得注意的是，项目行政归属地属于康桥板块，并不是所谓的御桥，对学区划分有一定影响，比如在该项目附近的万科海上传奇属于御桥板块，对应的学区也是御桥学区，像比较有名的建平中学对口御桥，并不对口康桥板块的项目。

推迟入市 比计划降低了3-4千/平

其实早在去年年底，项目就传闻要开盘，可能由于当时预售证审批比较严格，因此推迟到现在。

根据金老板了解，项目本次将推出1期小高层及别墅房源，其中公寓房源有310套左右，简装交付，配有中央空调和新风系统，没有地暖，别墅房源有28套，公寓房源面积分为95、115平米3房，预计售价6.1-6.2万/平，95平房源总价580万左右，115平房源总价740万左右。

其实，项目原本打算售价6.5万/平，但因限价因素，价格定在了6.1-6.2万/平。

6.1万/平的房价贵吗？

案场销售介绍称：“项目排号约200多组，到时开盘应该不会像万科海上传奇那样客多房少，选房余地很大，若万科海上传奇比我们早开盘，且客户没有买到合适的房源，或许有部分客户会外溢我们这里。”换句话来说，项目储客并不如万科海上传奇那么好。

如果以万科海上传奇6.8万/平的售价做对比，项目价格确实相对较低，不过相应的地段优势也没有万科海上传奇那么好，两项目的差价或许也体现在地段上。

再对比周边二手房，以项目四周来看，都是2000年左右的房龄，基本挂牌价在4.5-5万/平之间，并没有太大参考意义。

把区域再放大，康桥板块次新房，紧邻外环附近的东方御水湾次新房挂牌价6.4万/平，绿洲康城亲水湾（西区）挂牌价5.1万/平，锦绣华都挂牌价5.4万/平，绿洲康城亲水湾（中央区）挂牌价5.5万/平。

以上几个次新二手房挂牌价基本在5-6万/平之间，偶有超过6万/平以上的次新二手房，与颐盛御中环的价差基本在5000元/平左右，若加上二手房交易税费和中介费，那么简装的颐盛御中环的确有性价比。同时项目也属于比较低密度的社区，品质也会比周边次新二手房好很多，因此金老板建议，能买新房尽量买新房，周边二手次新房性价比确实不高。

项目公寓房有两种户型，95、115平米且都为3房。

95平米户型

95平米户型为一梯两户设计，亮点是电梯厅独立，可以摆放鞋架或者储物架等。

115平米户型

115平米户型为两梯两户设计，相比95平米户型空间更大，舒适度更高，但不如95平米户型有性价比。

原来这里还有轨交预留站？

项目体量比较大，共分3期开发，本次所推出的1期房源相比2期、3期更加靠近11号线御桥站，但这并不是优点。其实11号线在浦三路和御桥站之间还有一个预留站点严御路站（目前尚未开通），若以该站点为准，本次推出的房源位置稍差，反而项目3期位置更好，距离预留站点严御路站更近。

从目前项目四周观看，这里几乎没有任何交通、配套等设施，周边也非常荒凉，在御桥路的两边除了汽车4S店再无其他，城市界面非常脏乱，短期来看现状无法改变。

根据远期规划，这里的汽车4S店将被拆除，项目北侧靠近御桥路附近，未来将打造成科创园、软件园区，由陆家嘴集团开发，严御路站也是为这里的发展而预留的。

真的很宜居吗？

都知道康桥附近有垃圾焚烧厂，对周边环境污染比较明显，且短期内垃圾焚烧厂也暂无搬迁计划，这将长期影响着周边居民的生活环境。颐盛御中环距离垃圾焚烧厂比较近，直线距离只有1公里不到，垃圾焚烧厂这一硬伤将长期存在，这对该项目来说非常不利。