上海楼市:地段位置让人心动,那这些的老破小值得入手吗?

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以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，老破小能买吗？位置确实让人很心动！

回答：细节太少了，个人信息和城市你都没有提到。其实这里成哥有个大方向你可以参考下，就是不管你是自住也好，投资也罢，首先要淘汰掉过于陈旧、质量差、折旧率高的30+老破小。其次，如果你是投资：一二线有地段、交通、规划、学区等加持的10-25年房龄的老破小。

提问：你好成哥，应届生去年刚在上海落户，请问首套首贷，想上车，首付大概在100—120之间，请问虹口和杨浦带学区的小户型老破小可以考虑吗？除此之外还有哪些区域板块可以考虑下？

回答：你好，不建议买不带学区的老破小，未来接盘侠有困难。可以考虑外环附近的次新地铁房，预算紧张的话动迁房也可以考虑。具体其他有潜力的板块和楼盘推荐详见内部！

提问：你好成哥。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。还有其他好的选择推荐吗？

回答：摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星。其他更好的选择可参考内部资料！

提问：成哥您好，能推荐几个典型的租售比较高的板块吗？老公房也没问题的！

回答：内环内的不带学区的老破小租售比较高，但是不值得投资，因为涨幅少。相对来说，租售比较高的是配套成熟，中环附近的社区，租金和出租率都比较高。具体更多价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥你好，我家虽然是上海的，但是我也想有个自己的房子，然而现在还没开始工作，不可能有公积金。家里最多只能支援100万，在考虑是否要买在环沪。您觉得如果要买环沪的新房，应该考虑哪些板块或者地区？我是比较倾向于昆山，毕竟11号线能到那边。还是说，买上海内的二手房？

回答： 你有上海房票，就不要买环沪，浪费首房首贷名额后，未来置换回上海很麻烦。100万首付款，可以在上海鲁汇、泗泾、曹路、徐泾北城这些地方买二手房了。自贸区新片区和徐行新房也可以考虑。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥你好！请问一下保利学府里、新福港鼎峰、大壮名城哪一个更有潜力？麻烦帮忙排一下序！

回答：这几个盘都不错的，若要论增长潜力；保利学府里在成熟片区，地段可以，小区门的那条路太小了，离地铁不是很近，小区品质好，适合自住+投资，增量可能稍低一点；新福港鼎峰是适合投资，增量大；大壮名城位置也不错，但增量少了点。具体板块及楼盘推荐详见内部分享！

提问：成哥好，预算五百万在上海适合养老的区域板块有推荐的吗？

回答：真正适合养老的，较好周边有三甲医院，但你这个预算不够。南虹桥华漕和西虹桥徐泾还有周康板块周边有些医疗机构，可以考虑的。具体板块及区域推荐详见内部！

提问：你好，我在上海有过一套购房贷款记录，再买应该属于2套。首付要7成。目前手上现金大约280万左右，所以用房价在400万至450万之间。目前看了祝桥的2040，均价4.6万；临港主城区的钻石湾，均价3.5万；和嘉定的封浜。不知道该怎么选择？

回答：祝桥公元2040自住不错，也适合周边上班，东站的规划对祝桥是个利好，可考虑；钻石湾近滴水湖，自住养老还可以，目前配套还有欠缺。封浜也可以考虑，14号线有一定的利好。考虑祝桥、封浜。其他推荐详见内部！

提问：成哥好，虹桥核心区万科时一区单价8w小三房，值得入手吗？感觉价格很高涨幅有限。再考虑到这个项目离地铁很远，未来与大虹桥主城区地铁沿线的楼盘，尤其是南虹桥片区对比是否还有竞争力？

回答：万科时一区还是有一定竞争力的，在大虹桥CBD较好的楼盘就是它了，考虑到它周边有很多产业，我个人认为还能涨的。它的基数高， 涨幅不一定较大，但是它周边最成熟，涨幅最稳。

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