上海楼市:如今的上海楼市已经在爆发期,更别说翻倍了!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自‍“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问‍‍‍

提问：你好！曾叔！请问预算300-500万，如今想投资买个能翻倍的盘，可能性还大吗？

回答：你好，我遇到过很多提过这个问题的粉丝，我只能说几乎是不可能了。现在的上海楼市已经在爆发期，别说翻倍了。全市继续涨50%都是不存在的，为什么这么说呢？排名前列，因为大政策会打压，第二，认房认贷没有放开。还有，如今上海的房价，如果再翻个倍，那接盘侠会直接全体撤退。300万-500万总价的房子是买不到先进配置的，所以很难实现翻倍的愿望。除非你能提前押中先进规划、或者学区。比如2010年以前买大虹桥华漕和徐泾，或者2018年公民同招、民办摇号出来买学区房。这两种房子以前真的是没那么热的，所以要押重注买还是要有点魄力，加一点运气的。放到现在来看，未来还能大热的板块还是有的，我认为依然是先进规划和学区突变，这两条逻辑。总之，从大面上来看，上海学区房涨完这一波，大涨基本就停滞了，剩下的只是普涨。只有少数板块有特别好机会。所以，适当调低预期，尊重现实，才能买到正确的好房子。房子是用来住的，不是用来炒的。

提问：你好，曾叔，请问一次性付款买房好吗，贷款压力大？

回答：你好，这样不好。银行按揭是所有贷款里面利息较低的，也是国家给普通购房者的福利，放弃了太可惜，谁不用，谁吃亏。选好城市，合理运用杠杆，在能力范围内，通过负债把资产较大化，才能获得较大也是最稳妥的收益。而且收入是上涨的，而负债却是缩水的。200万全款买一套房，你的资产还是200万。200万按揭贷款购入两套房，你的资产是400万。10年后，200万的投入，全款获得收益是400万，而按揭贷款获得收益是800万。如果你的现金流高一点，贷足贷款。尤其是对于投资者来说，现金流足够，只要房子涨价的速度高于你的贷款利息，熬下去，就会越来越赚钱！上海投资回报率高的楼盘。具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，买产证还没有下来的二手房可以吗？交易的时候需要注意哪些问题？

回答：你好，双方应当签订详尽的书面协议，确定双方的权利义务关系，以免引发不必要的纠纷。买这样的房子，你首先要有心理准备。你现在要买的房子的房产证还没办下来就属于产权没经过确权。因此，你们的买卖行为不受法律保护。

提问：曾叔你好，家里中环内150w一室户，外环内350w两室户，都是一楼老房子，现在手头200w，犹豫要不要卖一套置换，实现资产保值，换哪里。（现在单身限购无法贷款，只能以父母名字全款买，另外自己有可能2年后落户。）

回答：你好，建议现在就可以置换了，一楼的老房子长远看会跑输大市的，具体买哪里需要结合你的上班通勤、学区规划和增值保值偏好，我还是建议你把细节对接给我，梳理你的预算，看看能不能进一步放杠杆，然后再来做规划打算。其他推荐参考内部分享！

提问：您好！曾叔，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做。

提问：曾叔，您好，我在上海南方新村有一套房（四楼靠马路，90平），目前手头有240，请问置换到东方御花园（120平 6楼带阁楼 800万）合适么？还是去摇蟠龙天地+浦江镇的建发。目前工作地在上海南站附近。

回答：你好，南方新村，生活还是很方便的，楼龄较老，自住改善的话可以置换，但由于低总价位置也好，建议你在持有一下。东方御花园，也有一定的楼龄，地铁不是很近，可以说地段没有你这套好，而且大面积流动性不是很好，复式相对平层来说流动性也不好，而且还是步梯6楼，不是很建议。先去摇新房吧。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔！您好！请问未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？

回答：你好，首先，三四线的房子，尽量不要再碰了。虽然这个观点，已经苦口婆心的说了无数遍，但是最近有很多新朋友关注，所以再唠叨一遍。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场的朋友抓紧时间，千万不要幻想短期内还能再来一波行情。那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。未来，我们会吸取本轮经验，更加大力的发展我们的高精尖产业。

而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市，才能负担的起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显的指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是较佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有未来！

提问：曾叔，你好，新人求助，请问买没满二的二套房，有哪些税是可以降免的？怎样操作？

回答：你好，未满二可以2个方案免除税费，操作详见内部分享。

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