上海楼市:上海五大新城的楼市最近火热了起来!哪个新城更好呢?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！现在感觉上海五大新城比较热门了，和身边几个买房投资的聊了一下，都有在说五大新城，五大新城是很好吗？选哪个新城更好呢？

回答：你好，上海五大新城的楼市最近火热了起来，其中很大一部分原因是因为政策利好。五大新城的规划发展是有一定道理的，一方面上海急需新的发展动力引擎，转移城市人口压力，另一方面上海也需要新的发展空间，创造新的增量，基本上就是在为超级城市的发展做准备。目前。五大新城（嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇）在产业上各具特色，但嘉定和南汇有5G、人工智能、新能源等新兴工业，势必站在时代的最前沿，也是较具发展潜力的。而从区域交通网络来看，最出挑的反而是嘉定，南汇因为距离市中心最远，与外界的沟通显得不是那么频繁。目前，上海已经拟定推出新城战略预留区，嘉定、松江、青浦均在名单之列，但从产业基础来看，当下只有嘉定略微好一些，其他地区还需继续努力。总的来说，目前嘉定是比较占据优势的，南汇虽说定位较高，但不确定性也更明显。

提问：曾叔，打扰，壹街区的大两房和百汇园的一房投资如何取舍，还是同价位的明日星城？多谢

回答：你好，老静安壹街区和百汇园1房比，当然选前者。百汇园景观虽不错，但购房单位都是家庭居多，1房明显缺少居住体验。再和明日星城比的话，明日星城学区好，户型紧凑，买来上学的购房者还是挺多的。具体详见内部分享文章。

提问：曾叔，你好！我是买房小白，没有经验而且也不知道如何下手看房，我现在有上海购房资格，我们家在三四线城市有几套房子，曾叔能都给点建议？

回答：你好，对于买房小白而言，买房是头等大事，但由于缺乏购房经验，在买房过程中常常会十分迷茫，又或许买到不称心的房子，下面给买房小白提供一些买房参考，希望对你能有所帮助。首先，买房预算虽然十分重要，但建议购房者选择价值更高、更难买到的房子。第二，选择房子最重要的是地段，地段好的房子流动性、配套更好，升值价值更高，尽量不要把钱花在装修的溢价上。第三，买房尽量在一二线城市买，可以卖掉老家三四线城市里多余的房产。第四，商住公寓、小产权房、养老地产、法拍房这四类房产较好不要碰，投资买房时不要买上涨能力有限的共有产权房。第五，先买房再买车，车子是消耗品，房产是升值资产，尽量趁早买房，一二线城市里最熟悉的城市与板块是最优选。

提问：你好！曾叔！请问外地有贷款，所以在上海是首房非首贷，首付预算只有100万，由于买不了学区房，所以就打算自住兼未来好出手置换。目前在看世博上南板块和济阳，还有南码头临沂附近的房子，这三个地方能不能给些建议，非常感谢！

回答：你好，这个预算只能买老房子了，这些房子未来置换卖出有困难，投资增值空间不大，自住尚可。如果一定要买的话，就买世博吧，那边配套还可以。我更建议你投住分离，选择有潜力板块的次新房，然后租住在附近。当然有，具体详见内部分享。

提问：曾叔，你好！请问现在一线城市楼市热度还很高，房价那么高到底哪些人在买？

回答：你好，你偶然间，走进了一个肿瘤医院，发现肿瘤病人真多，发表感慨，全世界人都有肿瘤。坐上了去拉萨的火车，感慨拉萨人真多。走到了民政局，感慨结婚的人真多。走到了海边，感慨大海真大。这个只是接触的环境不一样了。要是你住在一线，你就会发现，买得起的人真的是多。你要是住在农村，你会觉得买得起房的人没有几个。圈子不同而已！

提问：曾叔，你好！非沪籍，有贷款记录，所以首付需7成，现金最多1000万，新湖明珠城3房新房1400万左右在2023年底交付，可以购买吗？另外还有其他推荐的楼盘吗？工作地点和时间比较自由，不用考虑上班地点。

回答：你好，新湖明珠城在普陀，各方面都不错，可以考虑的。我还有其他更好的推荐，楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔！您好！刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不优质的房？还是存够钱了再买？

回答：你好，年轻人的排名前列个房子，是人生的排名前列个筹码，是阶梯的排名前列步，是排名前列个房——仅仅是排名前列个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受排名前列次的不优质，妥协，做减法是必要的。就房子而言，我们要考虑的因素包括：1）工作地段的便捷性。要看综合通勤，比如公交地铁、步行、开车。远一点无所谓，地铁很重要。另外，也不要太强调离公司近，谁知道以后会不会跳槽呢。这里面，你要对自己的未来职业生活和工作平台有一个大致的评估；

2）品质、物业。很多楼盘大多不是现房销售，而即便现房销售，很多品质因素一时半会未必能看出来。一般而言，品质可以理解看品牌和产品系。品牌也要具体结合城市来看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉，与南京也许是两回事。买楼盘也要看产品系，在产品定位设计中的档次。当然，有些普通开发商也能做出不错的产品，即便可能被黑或者被过分渲染，但也许其实并不差。物业的话，万科绿城等比较突出，只要是一级物业、正规的全国或地方重要房企，中规中矩，小房企具体要看。

3）区域板块。主城方便的老破小or郊区有地铁的新城区房子？说穿了，无论南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州甚至上海、北京、深圳，极力打造的板块才是升值最理想的板块。相对而言，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值。年轻人，可以用通勤时间换取房价增值。比如，新城区的配套和商业起来慢，不像成熟街区那样一应俱全，但从无到有，从荒芜到繁华，忍受不便但也同时享受房价上涨；当然这也需要眼光，很多新区10年都发展不起来。

4）增值空间。刚需的排名前列套房，是人生排名前列个筹码，接下来过三四年，当有了更好的改善需求时，那未来的首付其实就在排名前列个筹码中。如果排名前列个房子/筹码只是图上班方便，但资产增值不利，多年不怎么涨，那么在做二次改善时还有什么筹码？如果，排名前列套房增值很大，筹码很好，在二次改善时，这就是置换的资本金，较高的首付可以保证二次改善的选择余地更大，为的是未来。所以，年轻人排名前列次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘，这可能比单纯的图方便图配套更重要，着眼长远；5）关于房贷。贷款时，等额本金还是等额本息？贷多少年？

我建议：30年等额本息。越长时间越好。一套房，你是住不了30年的，往往不过10年、7年甚至更短。所以，要做到每个月的还款额最小——这是基本点。背后的逻辑就是：1、尽量把负担留给未来，你要相信未来你的收入更高，更要相信“货币史就是一部贬值史”；2、尽量不占用手头现金。只要有现金，你就是王，多了选择权，从容地做选择题：A 提前还贷；B其他更高收益的投资；C临时急用或消费。因此，手头的现金越多越好——每月还贷额，越少越好，这是原则。

提问：曾叔你好，想问一下曾叔买房怎么办理无息贷款？

回答：你好，这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。