上海楼市:现行政策不变化的前提下,初中学区只会越来越贵!

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔，你好，请您帮分析下未来浦东初中学区房的走势，是否值得再买个单初中学区？特别是御桥最近均价上10w有点看不懂，这个单价都可以去找内环了。

回答：你好，如果需要，那建议买，现行政策不变化的前提下，初中学区只会越来越贵。御桥10万的是标杆楼盘紧凑户型，类似产品丢内环的话，参考仁恒公园世纪，都要15万以上了。内环10万带初中学区的，都是比较糟糕的楼盘，主要用于挂户口。个人不建议为了初中去买建平地杰，甚至建平都不太建议买，高进低处太严重了，吃大锅饭的。优先选择实验东和进才实验，不行就去菊园挂户口。

提问：曾叔你好，本人在静安府有一套三房市价1600万，目前纠结是赠予后DIY再买一套2500万左右的内环次新三房，还是卖掉静安府，加钱买一套3800万左右的大平层自住，是保两套小的还是选一套自己喜欢的大房子更有价值？

回答：你好，静安府分东区和西区，过去属于闸北彭浦，现在属于新静安大宁，优点是户型佳、豪装、会所，缺点是学区一般，可以用刚需地段中的豪宅来形容，总体看偏自住。看个人偏好，如果注重居住和地段投资的双重价值发挥到优质，则考虑出手换一套大平层豪宅，毕竟这是上海人的终极目标，具体楼盘详见内部分享。

提问：你好！曾叔，请教曾叔，新房同一个小区，一模一样的房型，100平三房得房率72和120平三房得房率75，单价都是一样，纯投资买哪种合适么？

回答：你好，纯投资，功能户型都相同的情况下，当然是买小的了。总价更低，更有稀缺性，不差这3个点的得房率，现在人买房子，不需要套内面积的。不然金茂府12万是怎么卖的？

提问：你好，曾叔，我准备购入一个莘庄地铁站附近的二手房，我在广告上看到房屋出售，在想要不要找中介？

回答：你好，我们来聊聊买二手房必须注意的八大问题：排名前列就是要选择靠谱的中介核实好卖方的身份。第二做好铲掉确认房屋产权是否抵押是否是小产权。第三核实房屋是否在限售期内是否允许买卖。第四就是关键性承诺是否体现在合同里面。第五明确房屋的总价付款方式以及付款时间。第六小心房款和产权的交接询问学区是否有使用过。第七保证产权顺利过户。第八就是明确卖房户口迁出的最后期限。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，我是北方人，想贷款投资一个小户型，在南方给老人度假及投资，想问一下海陵岛和东方市、还有中山市，惠州，犹豫，曾叔给指点一下

回答：你好，投资特别不能买，这都是天坑。你要庆幸没买的时候问我，否则我救不了你。能投资又能养老度假的城市？ 能投资又能养老，这是互斥的。养老或者旅游地产，本身就是收割情怀小韭菜的。当然，纯消费度假自住享受的，那随意，但就不要更多指望投资。说到底，海景房的溢价，更多时候来源于一种情怀。这种情怀也许是对大海的向往，对诗意的追求，又或者是缓解某一刻想把钱投出去小赚一笔的不安。我遇到过太多拿着人民币焦虑不堪的中产，似乎钱拿在手上反而更加难受。尤其隔壁老王刚卖了房赚两倍，中学同学儿子1岁就囤好了学位房等消息纷至沓来，那就更难受。然而，钱从来都不是投出去就算。所谓“买房这件事，先上车”，那都是有前提的。城市人口、经济情况、周边配套、人均工资、消费能力、学校教育……没有一样是情怀可以去埋单。切勿把梦想当作投资依据。你的血汗钱，花起来还是要理性一点。

提问：你好曾叔，请问买房是不是在承受范围内买单价高的小区？

回答：你好，如果是自住，应该是买2005年以后，户型方正，楼层中上以上，外立面是干挂石材或者铝板材质的高品质住宅，这样的住宅单价不便宜，但我们是为了品质付费的，而不是为了高单价而买高单价。如果是投资，那么应该买至少主流审美，能接受的，大面积低单价产品。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，目前新一线省会城市有2套房，一线城市一套房，月供都能在承受范围内，但是周围总有些人说房价要跌，我这些房子再不卖后面都没人买，说万一经济不好我这么多月供都困难，为什么有这么多杠精，自己一套房没有总要觉得自己很牛掰？

回答：你好，有些人习惯通过贬低攻击，比自己牛逼的人，来获得存在感和价值感。别人说了100个观点，有99个都是对的，但只要有1个是错的，有些人就紧咬着这个不放，似乎自己只要抓住了对方的一点瑕疵，就已经赢了全世界。这样找存在感的人有很多，我想他们大多是把力气用错了地方，有时间贬低别人，不如拿来提高自己。真正聪明的人是怎么样的呢？是遇到比自己有名或厉害的人，即使遇到不同观点不同意见，他们排名前列想的不是，“这TM说的什么？”而是兼听则明，可以不认同你，但只要其中有一点对我有帮助，那就值得学习研究，是笔投资的买卖。马云有句话说得好，很多人输就输在，排名前列看不见，第二看不起，第三看不懂，第四来不及。对于遇到比你成功的人，也同样应该保持这样的想法。学习别人的优点，从噪音中找到真正的干货，这一点一般人很难做到。

提问：曾叔你好，请问在上海买地铁房，怎么选？

回答：你好，从长远的角度看，买房者的眼光会越来越挑。步行15分钟可到达地铁站的小区，是买房者的优选。已盘点出上海性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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