人民币“破七”是否会给中国楼市降温?

8月5日一大早，人民币兑换美元报价7.1092，创了贬值新高。这是对美国单边贸易保护主义的货币反应，一定程度上也是对经济运行好坏的反馈。

在人民币对内贬值、对外也贬值的语境下，楼市失去被热钱追捧的局面，过去号称的增值保值功能，也在逐步失去魅力。

讨论汇率的变化对楼市的影响，还得举例说明：

如果外资10万美金进中国楼市，当汇率处于1:6.8时进入中国境内，购买了住房。

在不考虑房子本身升值贬值的前提下，外汇资金若想再次兑换回美元流出国内，10万美金只能换回95650元美金，这属于人民币对外贬值，出现这种情况后，外汇流入中国的速度会大大减速。

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人民币是否会持续性贬值

人民币的贬值如果是一次性的，对楼市影响比较有限，但贬值若是趋势性的，那将会产生很大影响。

首先人民币从1:6.2贬值到1:7.1092，不是一蹴而就的，在1:6.8处经过多次反复，之所以突然突破7，也许与美国贸易单边保护主义有很大内在联系。

由于中国外汇管制的严格规定，因此即使人民币出现一定程度贬值，外汇大量流出的可能性也不大，更多还在心理影响层面。

如果人民币持续贬值，不排除部分外资逃离的可能性，所以我们曾看到中央银行在保汇率上的不遗余力。

人民币的这次贬值，更多刺激的还是出口外贸行业，对国内楼市也有降温作用。没有了热钱的涌入，楼市这个大量资金堆积的行业也会受到冲击。

前一段看朋友圈新闻，讨论国家是保汇率，还是保楼市，把汇率与楼市两者作了二选一的假设，个人觉得这不是单项选择题，我们既要确保国内楼市的稳定，也需要外部汇率的稳定。

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如何影响中国楼市？

众所周知，美国上周首次开始降息。而我国则多次定向降准。美国降息不会导致趋利的资本回流，而我国的经济建设也离不开外资的贡献，资本外流不利于我国经济建设。

放在楼市语境下，中国央行放款一般优先选择国有企业放贷，作为民营企业的房地产公司，很难从银行正常途径取得企业发展所需的资金，外资的流入对于民营企业而言可谓及时雨。

分析其原因不外乎两点：

一是房企境内资本市场获得的融资支持捉襟见肘；

二是楼市调控削弱了房地产的购买力，房企预售回款短期难度陡增。

人民币的持续贬值趋势，导致外资呈现流出的现状，这也给国内民营房企融资形成了更为艰难的融资局面。

在人民币持续贬值的语境下，外资可能还会继续外逃，国内开发商的资金缺口会更加紧张。

在销售市场景气度下降的同时，库存会进一步提高，为了快速回笼资金，不排除开发商降价促销的可能。

汇率的贬值，与楼市的直接关联度不高，仅仅代表以美元计价的固定资产价格的下降。

而中国一直实行外汇管制政策，所以这对楼市的直接冲击力不大。更多的是资本的流动，对楼市造成心理意义上的影响。

综上所叙，如果放任人民币汇率下跌，外资将较大可能的流失。失去外资这个资金来源的中国楼市，将进一步形势恶化。

外汇汇率的稳定，有利于楼市的稳定发展，两者仿佛没有直接联系，可又息息相关。

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楼市的增值保值功能下降

中国楼市2015年到2017年的三年牛市，根本上说是流通在市面上的钱太多。这也是国内投资渠道太少，国内资金为了不被大量印刷的货币稀释，因此把楼市作为一个保值、升值的标的。

众所周知，楼市的周转需要大量的资金，而外资作为楼市的补充资金，也在其中发挥了不可磨灭的作用。

汇率的变化，将改变过去外资热钱流入国内的速度。汇率的变化，直接影响到的是楼市增值、保值功能的下降。

当然一次性的汇率变化，不会成为国内楼市的转折点，楼市的升降更多跟国内政策、成交量有直接关系。至少从目前国内楼市的成交量上，还看不出房价拐点的迹象，目前体现的是二手房的下跌，新房与二手房价格差距在逐步缩小。

未来楼市的走向，还跟国内的金融政策、限售、限购、限贷政策关系更为密切点。

作为楼市资金活跃的深圳而言，区域内开发项目的稀缺，与需求的旺盛，深圳楼市依然十分坚挺。

尤其是上周美联储的降息，以及周边很多国家的货币放水，撬动楼市的资金又在蠢蠢欲动，也许未来的楼市，依然是资金的较佳操练场，楼市的金融属性，依然十分抢眼。

虽然在人民币贬值之后，楼市的增值、保值功能有所下降，但在当下的环境，除了楼市，可供资金选择的投资标的不多。

虽然宏观调控短期内不会松动，可很难断定楼市这个“夜壶”不会再次被拎出来拯救中国经济。

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来源：楼市参考 

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