有产证有户口 也可能被统筹?!买学区房需注意的风险,一文看懂

房住不炒是现在楼市主旋律。有优质教育配套的房子也一直都是大家“自住”优先关心的。

今年是公民同招第二年，许多优质公办学校其实都发布了预警。

对于很多购房者来说，与其因为户口年限不足和承担“排序”风险，或许选择新开办的优质教育集团学校，也算提前准备，避免“踏空”。《楼市特别》也帮大家整理一些常见的学区房风险～希望能帮到大家～

No.1｜户口年限问题

关于学区的名词太多，最关键的两个是“五年一户”和“入户年限”，特别君先给大家理一理两者之间的区别！

“五年一户”指对于每套学区房，五年内只可以给1个幼儿提供对口入学的机会（双胞胎、二胎除外）。

2021年实施“五年一户”政策的区有：静安区、长宁区、宝山区、浦东新区、黄浦区、徐汇区、杨浦区、闵行区、嘉定区等9个区；虹口、普陀部分学校实施；新增松江区开始实施五年一户政策！

这里需要注意！！如果购买二手学区房，提前和房东了解五年内是否有小朋友通过这套房子的名额入读对口学校。并且保险起见要将这一条加入买卖合同，明确相关责任！

那么“入户年限”指什么？我们以大宁国际小学为例：2021年起，适龄儿童及父母的全家户口需在本校对口地块满3年。

意思就是孩子要在这里读书不仅要有对口名额（5年内没人用过名额），而且孩子+父母的户口在对口学区范围内满3年！这一条件通常出现在比较热门的公办小学！

福山外国语小学、明珠小学、上实东校（碧云）等多所浦东知名学校，在2021年的招生告示中提到：2022年入学的适龄儿童，在本校对口招生地段入户时间需满1年，入户时限逐年递增。

还有比如万航渡路小学，2020年招生通告上要求是入户年限满2年，但同时也写了2021年起就要入户满3年，入户年限要求是在增加的。

简单总结：五年一户是上海大部分区域幼升小的前提，入户满X年是部分热门学校用来给生源排序的手段（入户越早越有优势）。

No.2｜产证名字/份额变化

关于学区房房产证上的名字以及产权人份额的变化，今年也是出现了很多次问题～备受关注的前滩华二今年就特地发布了相关通知👇

今年华二前滩学校需要先分档，再按各档次入户时间先后排序，超额部分统筹安排。

第1档中写着：户主为适龄儿童本人或其父母，且适龄儿童本人为房屋产权人（单独所有）或适龄儿童及其父母（双方或一方）为房屋产权人（共同共有）。

第2档中写着：户主为适龄儿童本人或其父母，且适龄儿童父母（双方或一方）为房屋产权人（单独所有或共同共有）。

简单来说，就是想进排名前列档，要给儿童在房产证上加名字：

针对前滩老业主来说，加名字不容易——有贷款的加孩子名字，按现在的信贷政策银行同意的可能性不大、无贷款加名字则要多交税；

对于新业主来说，等交房了把孩子名字一块写上去就行了，不产生额外费用，相当于新业主“弯道超车”挤掉了部分老业主的排名前列档名额！

不止是前滩华二，静安区一师附小招生细则中对于产证份额也有说明：

2021年起，本校实施并执行儿童及父母的全家户籍须在对口地块满3年对口入学的办法，房产证上至少有儿童或父母一方的份额，且份额达到三分之一👇

简单总结：热门学校对于入户一致的要求越来越高，不仅要求一家三口在同一个户口本上，还要同上产证，要求产证的份额。份额不够三分之一，进不了排名前列档，只能去交易中心增加份额后（这个手续也是要钱的）～

No.3｜更多学校要求出生报户口

最近两年的升学政策已经明明白白地向公办学校倾斜，为了一条更稳妥的升学之路，一般在孩子刚出生，甚至还没出生就已经开始在选择了。

这就是“报出生”——孩子出生前决定好将来读哪所公办，孩子出生后报户口就报在这所学校对口的地段。

结合之前的入户年限、产证份额来说，最能进排名前列档的组合应该是：孩子户口报出生在这套房产上，父母和孩子三户口都在这套房产上，且产证不要超过3个人，不要约定份额。

那如果父母一方是非沪籍呢？以万航渡路小学的招生通告为例，「一方外省市户籍因户籍政策原因无法迁入的除外」。

父母之一是外地户口，只要孩子和沪籍的父/母的户口在这套房产上，就算人户一致。

对于其他要求更严格的学校来说，上述这种情况可能不会被认定为人户一致，尽量还是三户口更保险！学校和学校之间、各区之间都存在差异，建议家长打学校的招生电话咨询相关细节！

ps：“人户一致”是指户籍地址和房产证上的地址一致。但每个区对户主和房产所有人的要求还不一样。比如浦东，人户一致的要求是：房产证产权人必须为户主本人。

这里就有个思路：如果户主是孩子，那么产权人是孩子可以，爸爸或妈妈也可以，都算是人户一致！（爷爷奶奶外公外婆不行）

No.4｜总结学区房的风险

以上三个方面是目前这个节点上最常见的问题，特别君再给大家总结一下👇

买学区房五年一户是前提，合同中明确责任，将风险和可能的损失降到较低；

怎么查学位是否被占用？1. 向房东了解情况2. 街道办事处查询3. 公安局户籍科看近期该户籍地址下有没有适龄儿童户口调入调出注意：买完房租出去，租户也是可能占用学位的！

要有前瞻性意识，在孩子入学前3-5年甚至出生前就要做好打算

入户年限要求已经在大部分行政区和热门学校中实行，提前了解对口学校要求。

对于“人户一致”的理解，不要盲目自信，咨询对口学校招生办是最直接有效的办法。

产证的份额问题，哪怕花几万十几万争取一下，尽早处理才是关键。

注意招生政策中各项政策、材料的截止时间。

明确学校的对口范围是否有改变，往年不乏这样的微调整。

最后提醒大家，学区房很受政策影响，今年就出了“名额分配综合评价录取制度”，谁也不知道往后会如何，购买学区房请量力而为、根据自己的需求，不要盲目跟风！