上海楼市:房产市场还将持续热一段时间,不要错过买房时机!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥您好！请问上海目前已经疯涨，已经有人不看房直接签合同，很吓人。我刚需的话是看到合适的就买还是等等政策？市场现在只剩硬伤房了，年前不一定能看到合适的。年后不知道涨幅会在多少？有说会复制16年的翻翻。

回答：上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。对于想要在上海买房的人，尤其是刚需来说，已经到了最后的关口。按照深圳的经验，这一波上涨要持续大概6个月左右。不过也正是因为有深圳的经验在前，上海不排除提前升级调控的可能。但是调控升级，并不代表可以控制住房价，更不代表能让房价降下来。但它一定，能让很多原本有资格、买得起的人群，失去资格，或者变得买不起 —— 比如增加交易成本，就是调控常见的一种手段。

总的来看，一线已经起势，在当前房住不炒的趋势下，当然不可能重复四年前的节奏。但是，基本的规律仍然会遵从，一线起势，学区领涨，轮动二线，新房起势，二手跟进。所以，现在有能力，有资格的，赶紧买。不要等放假，不要等周末，不要等下班，只需要等房东。上海的市场，还将持续热一段时间！具体投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥好，上海户口，单身，张江上班，刚需，现金300万，基金50万，准备到张江，唐镇或川沙买，预算400-500万，自主兼顾保值。是二手房还是新房好呢？二手房和新房有没有推荐的小区？新房大名城的单价已经到6.2-6.4，是否还有购置价值？有没有必要先租房，现金做基金定投，然后等唐镇融创的新盘？

回答：你这个预算买新房很吃力，几乎就买不了什么像样的新房，唐镇有个新房金融家差不多可以，但是产品太差了。非常不建议你无房空仓，房子这件事它一般情况下不涨，但是一旦出政策涨起来就是几十万、几百万的拉升，你一定会踏空。

你当下就就应该在唐镇一带找找看，在地铁线南北三公里找05年以后的房子。川沙别去，张江买不起。上海刚需买房楼盘推荐，详见知识星球内部。对于刚需来说，踏空的风险，要大于站岗的风险。相对来看，买不起和买亏了，一定要选择的话，两害取其轻，选买亏了！只要选择好城市，从十年后看现在，怎么买都是赚，只是赚多赚少的问题，没必要太在乎短期内的得失，而且就算买亏了，提前买还能锁定房贷成本，终归解套，且突然启动爆发之时，一年即可大翻身。而若踏空，失去的或许就是一辈子，这才是真正的赌博，所以个人建议是早买！

提问：您好成哥，坐标上海，工作在浦东，夫妻一个金桥一个世博，小孩幼儿园小班，打算买一套总价450的学区两室房子自住，买哪里合适？

回答：浦东的学区房集中在浦东外环内，尤其是知名学校都在内环内的区域。你的预算可以看看东外滩，优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。圣骊河滨苑的一房，虽然小，但是房龄新，而且有学区配套，也可以考虑。另外这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。

从自住角度来说，巨峰路的次新房相对更适合，但是要兼顾学区的话，台儿庄路的学区房更好一点，动迁房不太适合自住，要看你自己喜好。你的预算有限，挺难同时兼顾自住和学区的，需要做一些取舍。如果考虑学区房的话最重要的是提前做好学区规划，先要想好孩子教育路径和适合孩子的小学初中。如果是自住的话，需要根据自己的通勤和自住偏好定制好未来的置换路径。上海买房价值高的板块推荐详见内部！

提问：成哥，子弹200＋，长持5年以上，没有房票纯投资，在全国范围内重点考虑哪个城市的板块？

回答：其实对于投资来说，核心2个前提因素是：资金和房票，而我认为资金相比房票则更重要，因为资金特别充足条件下，房票和城市选筹都很容易操作。

对于一般人投资来说，获取资金往往比房票更难，所以资金充足的人投资就具有一个先天优势，就看能不能好好利用。为什么不要买不限购区？因为不稀缺，所以没多大价值。首付200+，投资推荐一线城市：上海和广州，优先考虑广州，一方面热度很高，城市更年轻化，更多享受城市发展的红利，另一方面房票好开发。广州投资回报率高的板块推荐详见内部！

提问: 成哥您好，坐标上海，有房票没有子弹，欲在花桥买小户型（一室一厅或者小两室）通勤住，选择昆山南站高铁通勤还是花桥，另花桥有没有推荐的新房或者次新房

回答：你好，环沪城市优先买花桥。花桥上车的话，如果你没有贷款记录的话，大概80到100万首付就可以买个二房三房。花桥主要是自住逻辑，涨幅应该没有上海大，但如果没有上海房票，花桥是一个不错的补充。花桥需要长线持有，上海外环外涨完就会轮到花桥了。花桥价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：你好，请问大品牌开发商项目位置一般，公摊大，普通开发商位置好点，公摊面积小，有赠送，选哪个？

回答：同一地段，大品牌开发商的房子虽然贵一些，也值得购买。房子的涨幅、升值空间，从来就和初始价格没有关系。房子升值的决定因素，除了地段这个核心要素外，其实和快消品是一样的——居住体验和业主口碑。不论是投资还是自住，以初始价格判断未来升值空间都是非常幼稚的想法。事实上，如果你观察或者收集一些资料就会发现，同一地段，往往当时卖得越贵的房子，未来涨得越快。

显性成本可能差不多，但很多成本你看不到。大的成本你可以查到，专业一点地再通过同行打听打听或者自己看看工地、问问技术细节能多了解一些，但很多影响生活质量、生活细节的成本很难看得到，说白了这很大程度上客户只能依靠开发商的经验和责任心。在这一点上，大品牌为了维护自己的口碑，底线要高一些。另外有时候往往大品牌因为城市或区域集采，成本反而控制得更低。

提问：对于楼层那些有什么建议吗？现在买新房好还是二手房，公园2040主要是听书浦机说要建东站了，就是那里有个进财中学！还有就是成哥提示的那几个小区里面凭我们自己眼光挑性价比高的就可以了?有什么特别需要注意的吗？

回答:投资一般会选择电梯房：一般都是10层以上，有电梯的房子，按价格来排序一般是：次顶层＞高楼层＞低楼层＞顶楼＞1楼。建议选择楼层的中间偏上楼层，这些楼层的综合条件都是比较好的，当然价格也会相对偏高。我们买房子挑楼层，一个是要考虑到自己的需要，家庭居住的舒适度。一个是要考虑到别人的需要，卖的时候才容易卖出去。买房选择顺序是，大平层>复式楼>叠拼。

投资我倾向二手，一手主要吃了开发商的溢价，而且交房，拿证，限售要等，一下4-5年没了，二手的话灵活很多，买了可以直接拿来用了，遇到行情想高位抛出很方便，而且可以运用杠杠做低首付。这点对于投资来说很友好。具体价值高的楼盘推荐详见内部！

提问：成哥好，上海普陀桃浦智创城看好吗？，武威东路站地铁口单价6.2万的圣都汇合适购入吗？计划把父母搬离我近点的两房养老。十号线二期今年底通车至浦东外高桥，位于港城路和外高桥北站当中98年的老两房何时卖出合适？现在单价仅3.4万，不知道通车后还能溢价多少和多久？

回答：我并不太看好桃浦板块，有铁路穿过，把板块割得支离破碎，而且桃浦一直是动迁导入区，也不在主要发展方向上，没办法起势，目前那一块的价格感觉也是比较温和，主要还是靠的十五号线的规划。具体还得看你的需求，如果考虑父母离得近养老自住可以买，如果为了纯投资建议再考虑其他区域。

外高桥是过去几轮上海房产牛市里房价涨得比较慢的。区位有问题，园区没有高薪产业，然后又是偏距浦东北面一隅，不是发展的重心。20多年的老破小也没多少优势了，即使通车也很难拉升这种标的，现在可以考虑卖出置换了，把重心放在买入置换上面。

提问：成哥你好，外地上海户口、有5年社保、广州首套、想在广州买一套房、目前区位锁定天河、鱼珠、以及海珠南洲版块、自住加投资、目前有三个盘有意向：一个富力南驰的95或113户型、金地天河峯睿的95户型、海珠的中海观澜府100户型、你有什么建议吗？

回答：富力南驰富颐华庭，地铁较远，周围配套一般，学位不确定，可能的优势只剩下离天河近，通过护林路、广园路瞬间抵达天河；金地天河峯睿四面被高速包围，发展受限；最近中海观澜府也是挺热的，江景房，旧区改造，商场配套和地铁在建，盘子小，旧改是有很大不确定性的，且周期长，另外北处270多米有骨灰楼，介意的注意回避；具体价值高的板块及楼盘推荐及分析详见内部！

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