上海城市更新,如何“腾笼换鸟”?

【来源：新民周刊】

上海早已明确要实现规划建设用地规模负增长，这意味着上海已进入以存量开发为主的内涵式发展阶段。在用地“天花板”下，推动城市更新已成为像上海这样的特大城市发展的必然选择。

而刚刚过去的2018年，是上海城市更新的重要一年。先是年初公布的《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，其中提到“推动城市更新，更加关注城市功能与空间品质，更加关注区域协同与社区激活，更加关注历史传承与魅力塑造，促进空间利用集约紧凑、功能复合、低碳高效”。

再是11月下旬，《关于本市全面推进土地资源高质量利用的若干意见》出台，完善城市更新实施机制是重要内容之一。“上海推进腾笼换鸟，必须讲究科学方法，要坚持以市场手段为主。以‘正向激励+反向倒逼’的政策，加快淘汰落后产能、盘活存量土地。”上海市经信委主任陈鸣波表示，“好地段要做好产业，好资源要用于高质量发展。”

2018年一头一尾的政策呼应，无疑让2015年就提出“城市更新”的上海加快了脚步。在这一大背景下，一些房企转型城市服务运营商以探索城市空间和服务重构，向存量要空间、以质量求发展。

长租公寓的风口

在像上海这样的一线城市，高速发展数十年后，城市中心地带相对充裕的供应、老城区无法拆建却改造在即的现实，使得“城市更新”越来越成为核心资产价值再造的重要途径。

“城市更新是将低效的存量物业通过品质提升和用途优化转化成高效资产，其间将会释放巨大的资产价值重估机会。”世邦魏理仕（CBRE）中国区研究部主管谢晨表示，城市更新是对城市空间形态和功能进行改善的建设活动，目的是让更新后的城市空间与经济活动和人群需求重新匹配。

位于上海徐汇区乐山路的网红长租公寓“独乐山”，就是重新匹配的成功案例——2018年5月，龙湖长租公寓品牌“冠寓”乐山路店开业，该店由设计了最美钟书阁的网红设计师俞挺操刀，取名“独乐山”。

这座上世纪是电子厂的老式房子，给了俞挺一个“为上海造作山”的灵感。山居一直是中国士大夫追求，在一马平川的上海，俞挺将这座5层的建筑看作是山居的一种隐喻，并要把“独乐乐不如众乐乐”的精神融入改造设计中，形成“独乐山”的都市山居理念。在俞挺的设计里，原来的建筑依形态而形成山居的群落：山脚的集市、山腰的溶洞、山间的村落，以及山顶的乐园。一层临街的地方，被琳琅满目的商店橱窗填满，而内部是咖啡厅，书吧等公共空间；二楼则被设计成了开放式的联合办公区域；拾级而上的3-5层，即是租住空间。

“独乐山”是龙湖冠寓在上海市中心板块内排名前列“核桃”产品系列概念店，是城市核心区存量更新新鲜实践。

事实上，长租公寓这样的城市更新产品在上海很有市场。因为这里2/5的常住人口是外来者，他们中的租房比例相当高，这也构成了上海长租公寓的客户基础。因此，几乎每家进驻上海的房企，都会把长租公寓作为其中的一块业务，龙湖地产也不例外。据悉，自从2017年初重庆首店开业，龙湖冠寓在不到2年时间已经在32座城市扎根，累计开业房间数量约6.5万间。其中，上海拓展了29个“冠寓”项目。而且，“冠寓”旗下“豆豆”“松果”“核桃”三条差异化细分的产品在上海都有布局，项目整体出租率很高。

商务模式的N种可能

上海这样亟待更新的城市，可能再次成为中国城市发展与升级的试验场，这也给了房企一个表现的机会。在龙湖沪苏公司看来，在上海这样的城市，龙湖的战略是“继续深耕，寻找更多机会”。随着上海未来内环和中环的开发力度下降，城市副中心就成了新的发展高地，而这片区域的一些商业体也亟需“改造升级”。

位于徐汇区的华泾商业商务中心，正在被更新改造为包含购物中心和长租公寓等多业态的商业综合体。这原本是作为服务华泾镇15万居民的商业配套，但受限于设计之初百货商业的定位，一直未运营起来。2018年3月，华泾商业商务中心被沪苏龙湖收购后将被焕新成为TOD模式（以公共交通为导向的开发模式），取名“华泾天街”。“天街”是龙湖购物中心品牌。

据悉，龙湖在上海的4座天街（包括已开业的虹桥天街、宝山天街和在建的徐汇华泾天街和闵行天街）都是以TOD模式打造的。对于每一个TOD项目，沪苏龙湖都“量体裁衣”。预计2019年12月开业的龙湖闵行中心，就是龙湖打造的排名前列科创TOD版——项目不仅包含花园独栋办公，还有WELL金级认证的生态办公楼、创业孵化器，满足上海南部科创中心企业办公的同时，还在项目内规划了天街、冠寓、艺术中心等业态。

高速的城市化进程在过去的几年里，让我们生活的地方几乎每天日新月异，如何在新旧之间平衡，让城市既保有记忆，又新添更多复合服务功能的空间，这不仅是城市管理者，也是城市建设参与者共同的课题。2018年提出“空间即服务战略”的龙湖，在上海以每年获取一到两个项目的速度稳健推进商业服务，并在长租公寓、办公、产业、养老领域积极探索。空间有无限变化的可能，服务可以不断加载、迭代，这是城市更新中最有趣的内容。