上海楼市:2021年楼市是否会延续2020年的热度?未来走势

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提问：您好！曾叔，上海发布一系列新政，是否对上海房地产市场有影响？持续看好上海市场吗？

回答：你好，上海房地产调控政策历来严厉，此次政策组合拳的出台有效针对近期市场问题，同样是及时、到位。短期内，政策精准打击投机投资需求，提升其购房持有成本，抑制部分不符合新政条件的购房需求。调控后，二手房市场带看量、挂牌价及成交量价指标均逐步回落，购房客户进入观望阶段，市场热度逐步下降，短期内新政效果明显。除此之外，2020年底国家对银行房贷房贷规模有所限制，旨在控制资金流入楼市的总量，也从需求端打压了楼市过高的热度。预计2021年上海楼市将持续降温，成交量或将回调，尤其是二手房市场；市场价格仍有支撑，大幅下调可能性不高。中长期来看，政策优化及逐步完善有助于未来上海房地产市场运行更加有序、健康，上海市场仍然值得看好。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：曾叔好，您之前一直说推荐大虹桥，我比较了三个盘，万科天空之城一期100平810万，86平660万，仁恒西郊花园94平775万，都知道仁恒是高端盘，比周围其他要高一个档次，目前仁恒 万科 这两个小区单价基本持平了，那么，仁恒比万科天空之城一期早开盘两三年。因为手里只有现金500万，再高就没办法够到了。那么，这两个小区还有什么本质上的优劣势？从增值角度考虑，这两个小区哪个值得入？(上海家庭，二套！)万科，招商，仁恒，这挨着的三个盘有大量出租房源，但出售的很少，这些都是投资的么？现在入，还是再等等，也许会有更多房源出来？谢谢曾叔 指点迷津。

回答：你好，两个都算徐泾网红盘，仁恒西郊密度低，舒适；万科天空之城算是TOD盘，自带商业，靠近地铁、临崧泽大道，会有些噪音。因为在同一地段，我认为有相同比例的涨幅，买哪个都不会错，兼顾自住的话选仁恒西郊会更好一些，纯粹、舒适、安静。大多都未满5年，房源少。

提问：你好，曾叔，听说又几项新政出了！内容是什么？求给我们分析分析！

回答：你好，上海房屋管理局官网再次发布重磅消息：关于进一步加强本市房地产市场管理的通知。具体内容可以在网上查看，这次的新政，如果用一句话来总结，那就是：打击开发商炒地、打击投资客炒房，双管齐下，一个都别想跑！1.大家都知道，每个新房项目都是来自于开发商从政府那拿的地——而土地楼板价的高低，更是直接决定了未来的新房售价。在此次的新政中，上海市房管局把土地拍卖溢价放在最重要的头条和二条位置，其重要性可见一斑，大家看过发布的文件就知道。我直接将含义总结如下：1.通过增加土地供应改善供需关系：

简单来说，就是土地多了、争夺也就少了、地价也就稳定、新房也会越来越多，大家不用焦虑，未来新房有的是！2.商品住宅用地出让实行限价竞价：顾名思义，拍卖的本质就是价高者得：谁愿意出更高的价格，我就把土地卖给谁。但现在：房管局将对土地的较高拍卖价进行限制，这块地较高能拍出多少钱、未来能卖多少钱，我都直接给你在拍卖前就说死了——要不要拍，自己好好掂量掂量。这意味着，新房的限价一开始就注定了。做一个不恰当的比喻：新房的价格从闭卷考，变成开卷考。预期稳定了，看上去考试难度变低了，但是竞争还是有的；新房摇号还是存在的，但还是主要满足刚需无房家庭这个宗旨。3.如果说土地拍卖还让你云里雾里的话，那接下来的这一条肯定让你血脉喷张：新房限售5年。在网签备案5年后方可转让，通俗来说可以这样解读：现在的新房，一般而言都是2年左右的期房项目——也就是说，一个2021年取证的新房，在2023年交房其实是一个合理现象。

也就是说：一直到2026年，这套房子都得捏在手上不许出售。这一点，对于刚需自住而言没有任何阻碍，相反我还希望限售10年；而对于炒房客，就得好好掂量掂量资金成本了：5年限售，利好刚需、打击炒房！

提问：你好！曾叔！新人首问，总价200万左右的电梯二房，离市中心稍微近一点的，请问有哪些好的楼盘推荐吗？我目前看了东晓南的万华花园和东圃的雅怡阁，请问哪个更优呢，天河比海珠更好？

回答：你好，雅怡阁小区小，就两栋楼，没有花园，且离地铁不是很近；具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，新人首问，子弹90，老婆名下有套，还有50贷款未清，二套房是选关山大道二手毛坯，还是光谷东二手毛坯或新房？有用zfb借呗，商贷会受影响么？是必须还清么？

回答：你好，短期持有选择关山大道，长持选择光谷东。 借呗必须还清。 非正规银行的网贷机构都会影响征信，全部还清后别再使用，一般冻结6个月就没事了。 网贷具体点以微粒贷，借呗，宜人贷这一类网贷作为主流。 网贷机构都称自己是普惠金融，之所以叫做「普惠」，意思就是给原本找银行借不到钱的人放贷。 如果你在银行借不到钱，意味着你资质不好风险高，要放贷给你，就需要更高的利率来对冲风险。 同理，对于那些使用了「普惠金融」的人，银行会更歧视。 普惠金融能不能用？ 1.不管是什么贷款，核心还是看利率，还款方式(月供)还有金额的。利率低，月供低，金额大还是可以用的。 2.由于对征信的伤害力度较大，优先级应该放到最后，通常只有最后关头应急使用，而且一定是短期使用。

提问：曾叔，外地户口，小孩三岁多，想找350万左右的小两房自住。最近看了康桥几个盘：康桥宝坻，康桥月苑等，康桥宝坻感觉小区环境不错就是离地铁挺远，但基本是动迁房；另外，因为在前滩上班，也关注到浦江的动迁房。上次您建议的新凯一期，这周末会再去看一下，但是离上班地点确实太远了。您是否有好的建议提点我一下，谢谢。

回答：你好，自住还是得考虑通勤距离，不要把时间浪费在通勤上。康桥宝坻，康桥月苑都可以考虑的，其他更好的选择详见内部分享。

提问：你好，曾叔，怎么看这句“你以为我买的是房产，其实我买的是负债” ，想听听您的看法，意思正常人只要后方现金流不断，想方设法利用借贷杆杆，买入一二线优质房产就是稳赚不赔嘛？

回答：你好，不完全是，靠负债套利来赚钱是建立在一个前提的。就是房产的涨幅要大于持仓成本利息。这个从长期看机会是比较大的。但是在短期几年特别是17年以来的这几年，财务成本其实大过房价涨幅，因为全国的房子没怎么大涨过。如果你这几年撑不住爆仓的话，就挨不到负债套利的结果了。所以一味地放杠杆已经过了较好的时机。我们建议在有比较大确定性接近底部的时候开始放杠杆，而不是再像以前随时随地放杠杆。放杠杆赚钱是没问题的。但是要比以前更讲究节奏了。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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