上海楼市:家里有二胎,该怎么买房?要买三房四房还是五房?

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提问：曾叔，你好，请问，家里有二胎，这种情况下该怎么买房？是要买三房四房还是五房？

回答：你好，我觉得，首先，你要衡量下你们家庭的具体情况，经济实力如何，更加在乎居住品质还是子女教育？这里有以下几种情况：1.如果你们家收入水平一般，但又想让孩子上好的学校，那我的建议是，买一套总价较低的学区房挂户口，然后在周边租一套大面积的房子，这样成本较低，居住和使用需求，都能得到有效满足。2.如果你们家收入还不错，那我的建议是最起码，也要选择三房，三房较好也可以扩展成四房的功能，比如厨房要在餐厅的侧面，方便以后可以把餐厅隔出来一个小房间，或者干脆就买“3+1”的房子，多出来的那一个房间很小，哪怕只能塞得下一张床都没事，只要能关门睡觉就行。

3.当然你说，如果你们经济条件很好，我建议是直接买四房，因为你想啊，你和伴侣需要一个房间，双方父母来带娃需要一个房间，两个孩子长大了可能也各需要一个房间，所以四房很有必要，买四房还有个好处是，娃小的时候可以住在一起，多出来的房间可以当书房，自己保留个独立的空间，总之，多出来一个房间总有用处，哪怕不给娃，自己也可以使用。所以，如果打算要二胎，其实总结下来就两种情况：要么入门级一房挂户口的学区房，要么三房或三房以上，既有学区又很适合自住的房子。不管怎么样，我觉得还是要尽量回避两房，两房比较尴尬，更适合小夫妻自己带一个娃的情况，如果大家有足够预算，建议还是咬咬牙，先一步到位，不然到时候换房也很麻烦。

提问：曾叔好，想买一套总价550左右的房子，暂时出租，以后给父母住，需要近地铁，电梯房较好，否则只能多层的低楼层，小区环境还可以的。区域想在浦东，目前关注了三林，康桥周浦，张江，唐镇，川沙，北蔡这些区域。1想请问有没有推荐区域和楼盘？2考虑升值潜力比如洋泾和塘桥这种内环的老公房和中外环次新房推荐哪种？

回答：你好，550左右最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，想请教一下，差不多的面积和楼层，两房的双南户型比起南北通透户型，大概折价百分之多少? 全南的户型，电梯房的顶楼，这种算硬伤吗，是不是不适合去碰这类房源?

回答：你好，这个不是一概而论的，结合地段和小区品质，很多时候，全南和南北通价格是一致的，没有折价。甚至因为全南套的面积普遍小于南北通户型，反而单价更高。一般只有在地段不那么好，或者品质不那么高的小区当中，全南对南北通才有折价，折价基本也就在5%以内。两房全南是上海的优质户型，90分，如果三开间齐平，可以达到95分。顶楼会漏水，是隐患，不算硬伤，但能不碰就尽量避免。比三楼要强，和四五楼差不多。当然和楼层总高也有关，如果是超高层，顶楼价值就会明显提高。

提问：你好曾叔，有1500万左右，打算投资一套增值潜力大的房产，对面积、地段、学区没有特殊偏好，主要就考虑投资潜力就行！请问推荐买哪里？多大面积的？

回答：你好，1500万买的房子，主打带学区高品质三房，有个学区会增加卖点。建议在源深、陆家嘴、碧云、联洋、张江、大宁、长风、黄浦滨江这些地方来选择。具体要结合你的口味来选，另外最近这个价格段的房子去化很快，好的房源不多，只能看房源再来选择。具体楼盘选择可以加入内部资料参考。

提问：曾叔，你好，想问下曾叔，从自住和保值增值的角度，是买大华锦绣中档街区（18、19街区）的两房，还是买金桥世纪这种期房的三房？两者如何比较呢？

回答：你好，18算是大华的中等偏下，19则算是较为低档的楼盘了，主要都是因为学区支撑，所以价格高一些。如果需要学校，金桥世纪不对口，只能选大华18，19，预算如果能提高，学区优选11街区。如果对于学区不必要，建议考虑大华品质更高的非学区商品房，比如14、15、16等。

提问：曾叔你好，目前民生路浦东大道附近的老破小值得购买吗？后续是否会有升值的空间？还有临港滴水湖的新盘是否值得认筹？一般怎么判断板块是否值得入？

回答：你好，你大概是说在建14号线沿线的老破小吧，总的来说有一定的地铁利好，可考虑。临港滴水湖我一般不建议去，原因是这边空地太多，配套差，买入很大可能会站岗。一个板块的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一个板块已经发展到周期尾端，其价格包含了配套价值在里面，所以应在配套动工落地尚未成熟之前入手，但也不宜过早，因为我们不知道zF是不是说说而已。其次从板块过去，现在、将来的涨幅表现，判断板块价格，是否值得。如果一个新板块炒概念阶段就远远超过所在城市的平均价，说明已经提前透支了一部分，需要站岗几年才能赚钱。而在炒地皮和配套阶段，考虑通勤时间合理，如果板块价格在城市的中位数以下，就值得入手。在炒供需时，板块已经发展成熟，此时进入多半是高价，容易站岗。

提问：你好，曾叔，现在每个城市都有新区，那么如何辨别一个片区的发展价值？

回答：你好，一、随着这几年快速的发展，新兴区域遍地开花，想从中分出优劣真的很难。这里教大家一个简单的方法，叫先辨再看。辨是指辨别城市发展的趋势与发展的概念，看是要盯紧zf的举动。二、这几年房地产投资有个不理性的毛病，就是开发商一给出一个规划，房价就开始涨。上面为了吸引投资，也是今天这里一个新区，明天那里一个重点投资项目。在这些或大或小的规划当中，你要辨别清楚哪些是趋势，哪些是概念。趋势与概念不一样，如果只有规划或者想法就是概念，如果概念已经落地并开始发芽了，就是趋势。三、看一个片区的发展价值，最主要的建议是看交通。新兴区域多数都是顺着交通的延伸而兴盛起来的，交通的延伸有两方面，一个是路网修建，一个是公共交通的通达。在新兴区域，顺着交通的延伸去选房错不了。

提问：曾叔你好，想问能否先全款在上海购买二手房，然后再用二手房抵押贷款的方式，来代替直接房贷。可以这样操作吗？利率是否比直接贷款低？

回答：你好，可以操作，利率比直接贷款低。具体操作有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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