12号线旁400米,杨浦滨江有优质地块要转让!

3月15日，上海联合产权交易所官网发布信息，上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司375386.9545万元债权正式挂牌转让，其中转让方为上海杨浦城市更新建设发展有限公司。

上海联合产权交易所官网截图

H4-10地块（定海街道154街坊）旧貌

2024年2月20日，上海市规划和自然资源局官网也正式发布了《上海市杨浦区国有土地使用权协议出让公示》，该幅名为杨浦区定海社区H4-10地块（定海街道154街坊）（风貌旧改地块），出让价格为375805万元，折合综合楼面价7.26万/平方米，意向用地者为上海杨浦城市更新建设发展有限公司。

地块位置

杨浦区定海社区H4-10地块（定海街道154街坊），东至军工路、西至规划白洋淀路、北至长阳路，出让面积2.59万方，容积率2.0，地上计容面积约5.18万方，根据定海社区N090602单元控制性详细规划H4街坊内容显示，该地块规划为二类、三类住宅用地，混合用地比例为Rr3≤65%，Rr2≥35%。

地块在杨浦滨江位置

从整个地块位置来看的话，属于内中环之间，也属于杨浦滨江南段区域，而杨浦滨江南段也是未来整个上海及杨浦区发展重心，目前抖音、美团、B站、声网等互联网巨头及中交、中建、中节能等央企巨头均已经进驻杨浦滨江南段区域，270万的商办体量预计将吸引近20万的高端人群进驻这里。

而且地块距离西侧的12号线爱国路站仅400米，距离北面的中环军工路上下匝道也仅500米，同时北横通道今年上半年通车后，也将极大缩短地块与核心区域的通勤时间，应该来说地块位置还是极为优越的。

转让方简况

而此次公布股权债权转让的上海新珑坊企业发展有限公司正是转让方上海杨浦城市更新建设发展有限公司旗下公司，也是定海社区H4-10地块(定海街道154街坊)的项目公司。

2024年2月27日，公司与上海市杨浦区规划和自然资源局签订《上海市国有建设用地使用权出让合同》（沪杨国有建设用地使用合同补（2024）5号（2.0）版），明确杨浦区定海社区H4-10地块（定海街道154街坊）土地使用权出让价款为375805万元。

标的企业基本情况

标的企业主要财务指标(万元)

标的企业资产评估情况(万元)

上海新珑坊企业发展有限公司成立于2023年9月14日，注册资本为1000万元。本项目挂牌价格由上海新珑坊企业发展有限公司100%股权及转让方对标的公司375386.9545万元债权金额组成，合计挂牌价格383040.0045万元。

其中，上海新珑坊企业发展有限公司100%股权对应转让底价为人民币7653.05万元，债权本金为375300万元，利息为86.9545万元。如果本项目形成竞价，价格增值部分属于股权溢价。

重大债权债务事项方面，本项目转让方对标的公司借款本金为375300万元，至评估基准日的借款利息为86.9545万元，合计375386.9545万元。借款年利率4.17%。

而根据目前得到的消息，几家央企巨头均已经表达了参与该地块项目开发建设的意向，大家也可以猜猜看未来这个项目将花落谁家呢？

地块地块全生命周期管理要求

1、公共服务设施、公共空间建设要求：

设置一处居委办公用房200平方米，应布局在建筑物三层以下，相关建设内容应在建设规划设计方案中明确，具体以审定方案为准。由受让人出资及建设（含装修），装修标准不低于1200元/平方米，建成并达到使用要求后，产权无偿移交区政府指定部门，具体按本区公共设施管理相关规定执行。地块内应适当配建适量社区配套商业，以生活服务类业态为主，具体以审定方案为准。如设置配套商业的，须由受让人统一招商运营。

2、保障性住房建设要求：

本合同项下出让宗地范围内配建保障性住房建筑面积应占该出让宗地规划总住宅建筑面积的5%以上，计2587.65平方米以上。受让人同意上述配建保障性住房按规定无偿移交给杨浦区住房保障机构或者公共租赁住房运营机构。

3、全装修住宅建设要求：

全装修住宅建筑面积应占总住宅建筑面积的100％以上（不包含保障性住房、三层及以下的低层住宅），计49165.35平方米以上，装修标准为4000元/平方米（集采价）。

保障性住房的全装修住宅建筑面积应占保障性住房建筑面积的100％以上，计2587.65平方米以上。

4、中小套住宅供应比例要求：

根据沪建旧改联〔2023〕94号，风貌保护住宅的中小套型比例不作要求；旧改项目以扣减风貌保护商品住房后的住宅建筑面积为基数核算中小套型住房供应比例。新建高层住宅的中小套型住房供应比例原则上不低于 60%。

5、自持要求：

受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于8.28%（计4283.00平方米以上）的住宅物业（除按照相关规定及合同约定应当移交政府及政府有关部门的保障房等物业外），以上自持面积须用于租赁。 本地块自持的保障性租赁住房中， 套型面积70平方米以下的保障性租赁住房建筑面积不小于自持住宅物业总建筑面积的 70%。

6、风貌保护要求：

（1）出让地块内应成片保护空间肌理格局，需结合实施方案确定 肌理保护范围，肌理保护范围占地块用地面积的比例不低于50%，具体边界以建设项目规 划管理阶段审定的方案为准。肌理保护范围内，建筑密度原则上不得低于45%，建筑高度按檐口高度控制，建筑高度整体控制为12米，局部确需提高的不得超过15米，并以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。肌理保护范围属于“各类保留保护建筑用地”范畴。

（2）出让地块内历史建筑保护更新规模不小于1.74万平方米。

（3）文物保护点可结合所在规划地块的建设开发予以保护更新，应按照《上海市文物保护条例》及相关规定程序审批，并以建设项目规划管理阶段审定方案为准。需要保留的历史建筑结合实施方案进行细化甄别，采取保护修缮、保留改造、更新改建等保护更新方式，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。道路红线内的历史建筑结合出让地块规划管理阶段方案统筹考虑。

（4）肌理保护范围内建设活动确因历史风貌保护需要，建筑间距、退让、面宽、密度等无法达到相关技术规定要求的，可以经历史风貌区和优秀历史建筑保护专家委员会论证后，具体以建设项目规划管理阶段审定的方案为准。

7、文物保护要求：

（1）地块内有1栋杨浦区文物建筑：日商公大第一纱厂高级职员住宅3号住宅（平凉路2767弄职一弄9号），建筑面积约196㎡，实际使用人应按区文旅局的审定方案出资修缮。

（2）依照《中华人民共和国文物保护法》第五条“国有不可移动文物的所有权不因其所依附的土地所有权或者使用权的改变而改变”等相关规定，若该地块产权出售或股权转让时，该文保点须由国有企业承接。

（3）依照《中华人民共和国文物保护法》第二十一条“国有不可移动文物由使用人负责修缮、保养”，“对未核定为文物保护单位的不可移动文物进行修缮，应当报登记的县级人民政府文物行政部门批准”，第二十四条“国有不可移动文物不得转让、抵押”，以及第二十六条“使用不可移动文物，必须遵守不改变文物原状的原则，负责保护建筑物及其附属文物的安全，不得损毁、改建、添建或者拆除不可移动文物”等相关规定，在土地出让、周边建筑拆除以及后续管理中，需做好文物建筑的保护工作，及时告知相关责任人文物保护的义务。不可移动文物的所有人、使用人发生变更时，应当及时向区文旅局备案。若有相关工程涉及文物建筑，必须向区文旅局进行项目申报。本次评估对于开发成本采用假设开发法和成本法测算时，已考虑上述事项的影响。

另外地块目前有部分建筑物尚未拆除，按现状交付，未拆除面积约1.74万㎡。待设计方案确定后方可改造拆除，拆除成本由新珑坊承担。