上海楼市:当下的上海楼市处在大牛市的中后期,还能上车吗?

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提问：你好，曾叔，请问现在的上海楼市还能上车吗？

回答：你好，我判断当下的上海楼市处在大牛市的中后期。目前来看，该置换的还是可以继续置换，不过一定要掌握两点阶段性的操作方法。逢三退一原则。现在如果你手里有三套房，挑最差的那一套，坚决卖掉。保持手里有钱，子弹充足，去买更好的房子，不断优化自己手里的房子。还有一定要记住，挑到满意的房子，手里的房子再出手，避免踏空。五三原则静下心来，算一下自己现在的贷款还有多少，再算一下如果现在把手里的房子全部卖掉，能不能还完全部贷款，并且还有50%的现金剩余？如果可以，恭喜你，你的抗风险能力很强，如果不可以，说明你应该调整一下在前进了。另外，假设一个情况，如果现在失去所有收入，用自己现在所有的存款、证券等资产还房贷，能不能撑过3年？如果不能，你就要保持警惕，一旦市场转冷，你可能会很难受。

提问：曾叔你好，新人首问，我和男朋友分别有上海户口，目前首付一共能拿出90w。但我们俩马上就要从上海到合肥工作，所以想先在在上海考虑投资一套房(五年之后可能还要回到上海）。现在正在看280w左右，有安亭北附近金地的新盘，黄渡板块上城名都，昌吉东路的正荣，奉贤新城的新房，西渡的老房子，你这边有什么推荐吗？或者你觉着我们应该排名前列套房买在合肥吗？感觉滨湖，政务区的房泡沫太多了

回答：你好，安亭北这边主要是汽车产业，铁路线多，环境一般；黄渡板块上城名都，同济大学旁，环境相对好很多，可以考虑；昌吉东路的正荣可以考虑；奉贤新城算五大新城中较差的一个，主要功能就是TOD节点，预算看也买不到核心区的，只能买到竞争力略弱的产品；西渡有交通优势，能通勤徐汇、闵行，可考虑，楼盘见内部分享。

提问：曾叔你好。预算700W，家有普娃2年级了，需要普通初中就行，上班一个在虹桥，一个在6号线浦电路，刚需3房，中环内有推荐的楼盘么？现在有看普陀万里、宝山大华、浦东北蔡大华的二手房。

回答：你好，700买三房，在内中环，哪怕是大华北蔡这些相对价格较低的区域，也就是买买边角料，动迁房的水平。个人不建议你买在中环内，买到的产品太不平衡了，空有地段，但居住体验和其他房产属性都很弱，随着中外环商业配套的崛起，未来竞争力会越来越差。这个预算可以考虑西北中环外大场，或者东南中环外的御桥，选择上班靠一边，都能买到商品三房。从城市发展角度，相比宝山，更建议往浦东买。

提问：曾叔，你好！首付100，徐州买房潜力大吗？我父母说想买个养老房，南区大学路板块，云龙湖洋房，因为我还没结婚，我婚房和自己家都在市中心，感觉现在买养老房他们5～8年也不会去正式住，上房之后出租合适吗？这个户型小？以后好出手吗？

回答：你好，首先养老自住房不要买入过早，浪费资金，不如先拿去投资，等有需求的时候再买。另外如果你买房目的是为了纯投资，我建议你不如往外跳跳，眼光放长远一点，不要只盯着徐州这个三线城市圈子。徐州目前价格已偏高，新房涨 二手房无市，未来回报率不一定如你意。徐州房价是从2016年开始上涨，年初均价才六千多，下半年开始暴涨，一手房最开始涨，二手次新房紧接着跟上，2017年下半年均价达到九千多。但实际上大部分房源价格都翻倍了，不过到此也有价无市了。现在徐州面临较大的问题就是如何吸引外来人口，在2019年的人口数据里面，徐州的表现非常差，2019年徐州房价上涨太快，逼走了很多喜欢这个城市的年轻人，反正房价都差不多，何必留在徐州呢。

总之，徐州的现状，留不住高端人口，所以房价涨到一定程度，目前是1.8万/平米就会遇到天花板，超过这个价格就是瓶颈，自然涨不动了，所以还不如去买南京2万多的房子，而且买的起200万以上房子的人，肯定考虑去南京买了，这就是市场价格规律，一二三线城市之间，一定是存在价格阶梯的，聪明的资金会流动。纯投资我更建议你去南京和杭州这些城市，未来价值会更大。如果一定要买在徐州，选择方案一，方案三价格投资已偏高，利好被提前透支。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，生活在哈尔滨，目前有一套群力学区房自住，房子不在自己名下，没有贷款；还有一套自己名下中央大街的公寓房，市场价大概80,老人居住，公积金贷款已还清。目前居住的房子离孩子学校有点远，孩子学校在学府路附近，离老人也比较远，公积金账户里每个月有大概5000到账，觉得闲置实在是浪费，我们夫妻也属稳定工作，年收入大概20,还有闲置大概40,想问一下目前的情况该怎么配置？1.要么在学校和兴路附近买一套相对年限老一点的房子，解决上学困难问题。2.要么在所住的区域沿地铁附近买一套小户型次新房，将老人接到身边居住，方便照顾。3.或者将中央大街房产置换个大一点的新房或次新房。该怎么调配，请指教！

回答：你好，投资来说，方案三最看好。方案一和二只能说分别满足你孩子学区和照顾老人需求，投资价值并不大。投资建议你尽早把公寓房置换成住宅会更有价值。公寓一直不建议入手，许多人投资公寓的理由，是公寓的价格低，租金回报率相对较高。的确如此，一线城市住宅的租金回报率不足2%，而公寓却可以达到5%以上，接近国际平均水平。但问题在于，5%的年化回报并不高，货币基金的无风险利率也有3%左右。更关键的是，买房要的是房价上涨的收益，而不是漫长的租金回报，手里拿着一堆变现能力差、回报周期长的资产，不是什么好事。及时出手置换成新房或次新房住宅更好。

提问：曾叔您好！小孩初二，上海户口，外地房子仍未卖出，有250万现金，上海买二套自住还要考虑高中上学，张江附近上班。有一套嘉定外环外菊园新区房子，仍有贷款在还，下一步如何选择？是否卖掉嘉定的房子？求推荐？谢谢！

回答：你好，建议你置换一下吧。小孩上了高中之后，不用考虑学区房，卖掉你嘉定的房子，合并你现在的现金买一套改善住宅。张江的单价有点高，但上班比较方便，这是你可以考虑的一个区域。如果预算有限的话，周边周浦，孙桥，唐镇，广兰路，康桥都可以考虑一下。因为是改善置换，较好结合你的口味需求来做一个选择，具体小区推荐可以参考曾叔整理的内部资料。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能......如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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