什么是房产查封?如何解查封?

    房产查封是什么意思？

    房产什么情况下会被查封？

    哪些房产会发生被查封的状况？

    已抵押房产可以查封吗？查封的房产是否可以抵押？

    房产查封后如何解查封？

    关于查封的期限以及解查封的规定条款？

    解查封一般需要多久能办理完毕？

    查封中是否可以申请办理房产抵押贷款？

    有查封记录的房产在解封后对房产抵押贷款有影响吗？

    房产抵押贷款民间借贷见受理通知单放款有风险吗？

    带着这些问题，让我们一起来看看房产查封、解查封与房产抵押贷款之间的交集在哪里。

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房产查封是什么意思？

     房产查封指的是在诉讼过程中法院在案件原告提出查封申请的情况下通过司法的途径把被告所属名下的房产查封，被查封后的房产是不能进行过户、抵押等手续的，但仍可以继续居住使用。强制执行查封后，被告还可以住那套房子，但是不能转让房子了，就是对这栋房子的权利进行了限制，不能转让、赠与给他人了。

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房产什么情况下会被查封？

      根据我国《民事诉讼法》的规定，查封既是财产保全的一种措施，也是法院强制执行的措施之一。查封通常出现在两个阶段：

      排名前列个是诉讼阶段。包括诉讼前和诉讼中，分别叫做诉前财产保全和诉中财产保全，其目的都是为了保证法院判决可以顺利执行。在诉讼阶段的查封，一般须由一方诉讼当事人主动提出申请并提供财产担保，法院才会查封；特殊情况下，法院会依职权主动查封。

      第二个是执行阶段，此阶段的查封，是法院执行部门在被执行人拒不执行法院生效判决、裁定的情况下，依职权对被执行人的财产进行查封，是执行措施之一。被执行人在法院采取查封措施以后，若在规定的期限内仍未执行的，那么法院应当按照法定程序拍卖已查封的财产。

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哪些房产会发生被查封的状况？

最常见的八种情况：

1.诉前保全的房产；

2.产权不明导致纠纷的房产；

3.买卖房产过程中房产为违章建筑；

4.买卖房产过程中一房多卖；

5.产权人高额抵押贷款欠款；

6.产权人涉及债务纠纷较多；

7.产权人恶意转移、变卖房产；

8.产权人有违法行为的。

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已抵押房产可以查封吗？查封的房产是否可以抵押？

       已抵押房产可以查封，但不影响抵押权人行使权力。查封的房产不能办理抵押手续。

      人民法院《关于适用(中华人民共和国担保法)若干问题的解释》第五十五条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”。因此，有一些已设定抵押的房地产，如果担保的债权数额较大，在拍卖该房产后可能无剩余的，人民法院就不再对该房产进行查封。 已经查封的房屋不应再设定抵押。因为查封某一房产，就应当禁止对该房产进行处分。人民法院也只承认该房产在被采取查封、扣押之前已经设定的抵押权的效力。

      也就是说，借款不能清偿时抵押权人仍然有权行使优先受偿的权利，在依法处置抵押物时在权利范围内对处置价款享有优先受偿的权利。法院的查封意义在于，查封期间内不能未经同意自行转让过户，并且在依法处置抵押物，在抵押权人优先受偿后，对剩余的价款起到限制支付和领取的法律后果。

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房产查封后如何解查封？相关规定条款是什么？

      将欠款还清或涉案已结，可以向法院提出解查封申请。一般法院解查封房产有三种途径：

      1.由提出保全的申请人向法院提出解除申请，法院解封。

      2.本人提出申请并经原保全申请人同意，法院为你解封。

      3.案件审结，法院裁定解封。

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关于查封的期限以及解查封的规定条款？

      依据《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

      第二十九条 人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。 申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。 第三十条 查封、扣押、冻结期限届满，人民法院未办理延期手续的，查封、扣押、冻结的效力消灭。

      第三十一条 有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。

      解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。

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解查封一般需要多久办理完毕？

      法院收到申请后一般在7个工作日内可以完成，但也要看法院时间安排，需要与法院协商确认时间。

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房产查封中是否可以申请办理房产抵押贷款？

      查封中申请办理房产抵押贷款是为了偿还债务而提出的需求，只要债权人同意就可以。债务人可以找到银行或机构申请贷款，审批下来后，垫资还给债权人，债权人撤诉后办理房产抵押放款即可。行业里专门有这样的机构为此类客户提供服务。

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有查封记录的房产在解封后对房产抵押贷款有影响吗？

      房产本身被查封并无所谓，关键是对房产所有人有影响。有的会反映在征信上有过法院强制执行的不良事项，是重大信用丧失，可以说基本不会有正规银行再贷款，除非找小贷公司等民间借贷服务机构。

      一般有的机构只要是在 中华人民共和国较高人民法院 全国法院被执行人信息查询 网站上查不到诉讼执行记录就可以批贷。而有的机构在批贷过程中要对房产进行核档，中间如果有查封情况如果是因为重大经济纠纷反映借款人负债很高，会判定还款能力和还款意愿有瑕疵，很有可能会被据贷。

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房产抵押贷款民间借贷见受理通知单放款有风险吗？

       房产抵押贷款民间借贷为了更高效地满足借款人用款需求，一般见抵押受理通知单放款。这种行为是存在风险的。抵押受理通知单只是不动产登记主管部门对此业务的初步受理并没有出具具有法律意义的文书，也就是大家熟知的“他项权利证”。如果在拿到受理通知单但没有拿到他项权利证书的期间里，房产被查封那么对于资金方就会非常被动。这也就是为什么银行一定要见他项权利证才放款的原因。

      民间借贷利率高于银行金融机构利率不仅仅是因为资金成本问题，也受其他诸多方面因素的影响。风险永远与收益成正比，高风险高收益，这也是影响民间借贷利率高于银行利率的其中一个原因。

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解查封就是债权人和债务人的和解

所谓解查封就是，债务人和债权人，通过某机构或个人的垫资，将房屋解除查封恢复正常状态，从而重新获得新的资金，以便偿还债务。

2017是解查封的较好时期，自2016年以来，房价大幅度上涨，很多陈年查封房屋价值大幅提升，以前不能解封，现在可以解；同时大量新机构、新平台出现，做单力度极大，放款尺度宽松，查封房恢复正常后，可以进行转单获取更多资金。

房产被查封的几种原因

①  债务人内部不统一，或其实是某债务的担保人，引起债权人对回款担心，从而查封房屋

②  性格问题，债务人与债权人对抗，拖延还款，无视法律，造成债权人查封房屋

③  多个债权人，房屋价值不够分，某债权人担心回款进行查封

④  来自高息和无抵押借款的率先查封，造成多米诺骨牌

⑤  刑事案件，造成房屋查封

⑥  不了解金融产品，丧失了转贷的时机

⑦  买卖纠纷导致的其他债权查封

⑧  离婚案件导致的查封

疑难垫资和解查封的关系

从2017年5月1日房贷新政开始，在房质疑难垫资领域，可能涉及到解查封的实际只占20%左右，而普通的疑难垫资占据80%。而在所有的查封房中，能够解的其实只有50%。

解查封实际相当于灾后重建，所以选择时机很重要。在整场地震过程中，首封就是地震中，二封、三封等等就是余震，这些时候尽量不要去解封，否则很有可能会深陷其中，无法自拔。对于解查封这个业务还是可以等的，它不像是房抵，你今天不去做抵押、做公证，它就黄了。

总而言之，一定要关注借款客户的方方面面，才能确定业务的可能性。一定要确定的要素如下：抵押率和房屋价值、房屋状态、权属(个别客户可能改名字)、隐形负债和高息、征信情况、涉诉情况、法院执行、借款目的：卖还是贷？其他隐情？

除去以上要素，还要注意：业主情绪是否稳定、和债权人协议是否已经基本达成、所有负债是否清晰、权力人是否到场、是否具有快速操作之可能。

解查封流程

①  见人、见证件、见房子、见律师

②  查征信、查涉诉、查执行、查网签、查公司、查房档、查官非

③  见上家，确定金额

④  签署协议、做借款公证、做委托、押证件、押还款卡测试网银、关手机银行

⑤  如有必要，可控制下房子

⑥  提前和渠道讨论设计回款方案，不留户不切户

解查封业务的几个关键点

①  资料齐全再见面（证件，婚姻证明，征信）

②  联络律师，联络畅通

③  什么时间签署和解协议？

④  快速开具结案证明

⑤  案件及失信屏蔽

⑥  恶劣征信对于转单的影响，跟打征信防止作弊

⑦  利息、保证金、网银转账及签署转账说明

⑧  高息对于解查封业务有影响

⑨  如同有的一抵质押都没人接，查封也不是都能解，解决一部分人的问题

           房产公证新规：不准一次性委托抵押、解押、出售、代收房款…

导读司法部印发通知

8月14日，媒体从司法部获悉，司法部近日印发《关于公证执业“五不准”的通知》，提出包括不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证等五项措施，对于进一步规范公证执业行为提出要求。《通知》要求对公证机构、公证员违规公证，有令不行、有禁不止的，要严肃查处，绝不姑息。

据司法部相关负责人介绍，这五项措施包括：

措施

一

不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。

公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份，告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果，未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序，不得办理公证。申请人使用临时身份证，公证员未到公安部门核实的，不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请，应当由有经验的公证人员认真审核。

措施

二

不准办理非金融机构融资合同公证。

在有关管理办法出台之前，公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间（经人民银行、银监会、证监会、保监会，商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外）的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

措施

三

不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证，应当按照“重大事项一次一委托”的原则，告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果，不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证，不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

措施

四

不准办理具有担保性质的委托公证。

公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时，应当严格审查申请人的真实意思表示，审查其与受托人是否具有亲属关系，不得办理名为委托实为担保，或者可能存在担保性质的委托公证。

措施

五

不准未经实质审查出具公证书。

公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务，不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流，不得只重程序合规而轻实体内容审查。对涉及敏感、重大权益事项的公证事项，除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外，还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实，全过程记录存档，必要时应当全程录音录像。公证员对“合理怀疑”的公证申请，应当及时提请公证机构进行会商研究，进一步核实有关情况，所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途，不得以签名（印鉴）属实公证替代委托公证，以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

《通知》强调，各省（区、市）司法厅（局）要加大对本通知贯彻落实情况的督导检查力度，发现问题及时予以纠正。对公证机构、公证员违规公证，有令不行、有禁不止的，要严肃查处，绝不姑息。