上海楼市:大涨已过,刚需购房者如今还能买哪里?入手还是观察!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

提问：曾叔，你好！关于今年上海新出的政策，有哪些是需要我这种刚需购房者注意的？现在入手二手房是较佳的时机吗？

回答： 你好，上海新的关于房地产市场调控的政策，为了抑制炒房的投机投资者，这次新政“重拳出击”。几个值得注意的，首先关于制止一些家庭通过假离婚的手段来进行增加购房套数，新政内容中关于离异家庭，在三年内拥有住房数是按照婚前两人来计算的，这一政策实施后，很多人也不存在通过假离婚来净身出户然后加购房产的情况了，其次是增值税年限的变化，现在变为了五年，还有关于银行贷款的情况，以后贷款会更加严格，时间方面也会延长。从新政来看，今年受到影响了不仅只有新房市场，二手房市场也会有很大的改变。今年想要购房的购房者，如果是首套刚需这次的新政是偏向你们的，所以可以抓紧这次机会，想要贷款的购房者因为政策的改变，尽量早些贷款，以免影响后续的交易。现在入手二手房不是较佳的时机，建议购房者再观察市场一段时间再进行选择。

提问： 曾叔，你好！我们在思考一个问题，想听听你的想法。假设一套1200 左右的100平三房，未来有一定成长，譬如，很多年后成长成1900，同时另一套1700左右的140平三房成长成3000（假设和小的同比例），无本质区块差异。 在思考两套房子将来的竞争力，我有了以下的纠结， 1） 具有1900购买力的人群，是否甘愿住100平3房（感觉尺度感比较拥挤） 2） 当总价超过2000、到达3000，会否导致购买力乏力，流动性差隐患。 从目前当下眼光来看，两个都是还不错的产品。只是考虑到将来，我有点分不清，该如何选择，可否多点分享你的想法 谢谢！

回答：你好，1.具有1900购买力的人群，很多人其实买的是地段，你去看看前滩的户型，20万每平但是户型真的很一般，居住舒适感很差，但地段和周边资源是真好，很多人买的是这个。2.总价超过2000万逼近3000万，这部分的购买力未来会越来越多，因为对于老上海人而言，以一换一的话，压力其实也还好。3.其他推荐参考内部分享！

提问：曾叔！您好！请问房价上涨的因素都有哪些？

回答：你好，房价上涨的因素，一是人口的增长，有限的房子和不断涌入人口，需求带动了房价的上涨；而是供需矛盾，一些人口增速不快，但房价却上涨，是因为城市多山地、江河，面积狭窄，土地供应少；三是调控政策，限购、限贷、限价、高税费等造成二手房流动少，开发商由于限价不赚钱不敢拿地，市场的房子越来越少，从而带动了房价的上涨。

提问：曾叔您好，浦东孙桥的圣宇豪庭自助兼投资是否值得入手，升值空间是否看好？

回答：你好，圣宇豪庭，有张江路站地铁，配套方面一般，靠近申江路立交桥，水路多，未来张江科学城发展起来，利好孙桥这边，总体看，自住+投资可以考虑的。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，天通苑的未来发展是怎么样的？怎么判断哪类房源可以跑赢大盘？

回答：你好，从15年后望京快速崛起，天通苑到望京只需要半小时，到大望路1小时，已经是接驳产业区的城区居住区。天通苑对于望京，地位类似于常营对于东三环。17号线开通，可以直接接驳东二东三环。13号线分拆，回龙观天通苑一体化，购买的基本盘增加。天通苑的基本面没有问题，目前行情走势和大盘持平，买入的价格足够便宜就可以跑赢大盘。

提问：曾叔好，坐标杭州余杭临平，有一套住宅，2006年房子，楼梯房，顶层跃层，想置换电梯房，但没杭州房票。手里有子弹150万，由于杭州房子买不了所以打算投资到海宁或者临安青山湖区域，投资到海宁离临平较近，后期置换房子能有个安身之处，青山湖房价现在已经22000了，还能投资吗？现在看的楼盘是临安青山湖科技城不知道如何选择？或者资金应该怎样利用才好？沈阳有一套房子在按揭中，要不要卖了把贷款名额释放出来，看看杭州这边有没有更好的投资地方？期待答复。

回答：你好，现在杭州限购都不严，我更建议你想办法破限买杭州，海宁和临安都不值得投资。现在整个海宁的中介都靠着“划入杭州”这条传闻卖房呢，不要当送上门的韭菜，赌赢了涨幅也没什么空间了，赌输了可就真成不动产了。临安这地方三面环山，其实是个交通死角。我觉得更适合休闲度假养老。未来如果打造产业、科创，上强度地进行人流物流交换，恐怕不一定有优势。而且临安目前价格并不算笋。子弹150，直接破限买杭州，看好未来科技城和东边的萧山新城，以及大江东。具体环沪投资价值高的板块推荐详见内部！

提问：你好，曾叔，我和家人很喜欢CBD附近的生活，但是预算不多，所以打算买一套公寓。但是我也知道这种属于过气产品，涨幅应该会严重跑输次新住宅小区。请问是不是应该回避这类产品呢？如果确实想在CBD置业，有没有能兼顾升值的更好选择呢？想听听您的建议。谢谢！

回答：你好，买房买的是地段，喜欢核心区域确实是不错，但是房子流动性更重要，公寓流动性很差，后期置换很难，一般不建议买。其实买房就是一道数学题，需要理性的思考，建议还是要做更多的对比，具体可以根据你的资产、负债、收入、支出、现金流来做个计划。都说买房地段排名前列，但是这几点其实比地段更要：1、流动性。即使这个房产所在的位置一般，但是他的二手房交易不错，好租好卖。那么这种房子未来也有非常大的成长空间，规划存在着赌博性质，只能占比你决策的20%，其他的80%你都要看它的流动性。一个不具有流动性的资产就不是打折的问题吗？未来你一定是打骨折才卖得掉。2、资金杠杆。几乎所有的获利群体都把杠杆作为自己非常重要的工具，基本就是用最少的钱干最多事。但有一个前提就是你不能把杠杆给压折了。3、现金流。现在买房需要2-3年的还款计划。必须确保买房较大的风险：断供，不要发生。如果自己的工作和收入受到影响，怎么确保还能正常月供，必须要有应对方案。

以上来自“曾叔谈房 ”微信公众号,粉丝提问

已盘点出投资性价比较高的楼盘。帮助提供选盘，买房，投资，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由。