上海楼市:600万刚需上海二手房或者学区房板块推荐有什么吗?

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提问：你好，曾叔，600万刚需上海二手房或者学区房板块推荐有什么吗？

回答：这个价格段要买新一点的房子，可能需要到外圈去买了，我们建议尽量在东西两侧外环考虑，比如大虹桥华漕、徐泾、九亭、江桥，还有张江南、唐镇、三林这一带，如果是在北区上班的话，可考虑大华和大场这里。这些区位都是房子相对新，但没有学区配套。如果买学区房，只能考虑中内环老破中了。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：你好，曾叔，杨浦中原板块的65年老公房，挂牌480想置换，卖掉的话资金500万左右，想买宝山的上港新江湾，或者置换的离我们另一套鞍山的房子近点的自住，目前看中虹口曲阳95年塔楼的一楼620万左右3房，不知这两种方案是否合理

回答：你好，上港星江湾，近国帆路站，靠近集装箱码头有噪音，配套一般，品质应该还不错，得房率低，总体看自住+投资可考虑的。曲阳，纯居住板块，配套尚可，教育资源比较突出。住宅楼龄普遍较老，品质一般，城市界面陈旧。如果是自住的话也可考虑的，但这种老破大未来可能会略微跑输。优先考虑前者。

提问：曾叔，您好！价位差不多（400～500）高兴花园（对口闵实验畹町）和莘松3、5村（闵实验莘松），选哪个？还有更好的选择吗？

回答：你好，说下闵实验吧，共四个校区，相对来说，春城和景城比较热门，生源质量好，稳定；畹町抓的也很紧，大有赶超之势；莘松校区对口大多是老破小，但毕竟是曾经的总校，实力还是在的。如果投资选的话，当然是选择有成绩增长势头的校区，这样投资回报率就更大。所以应该选哪个就很明显了，优选高兴花园。其他选择参考内部分享。

提问：“新人首问” 曾叔您好！我现在住在上海银都路中海寰宇天下，130平，三房两厅，高楼层，楼幢位置好。最近小区有成交1150W，现在小区挂牌非常少，春节前门口通地铁。中介说我这套现在约1300，我想问下，现在能否出售，明年是否还有涨的空间，如果有，估计能涨到多少？谢谢

回答：你好，中海寰宇天下，闵行申春，次新，还有潜力的，建议继续持有。

提问：曾叔，你好，双桥和潍坊太老了，其他小区现在买不起，700万以内的没有。学区可以不要那么好，再低一个档次，求再推荐次新小区，谢谢。

回答：你好，这个价位的非学区次新三房选择都不多，如果加上好的学区，当然就只能牺牲居住的舒适度。两者都有要求就很难选。需要做一些取舍。700以内有潜力的楼盘详见内部分享。

提问：你好！曾叔！16年买入中山三套房，其中二套二手在南朗镇的盈彩一套和龙宝豪庭一套，另一套民众镇新房金域明珠还没下房产证，目前是继续持有到深中大桥开通再卖好？还是现在就卖掉再买别的地方？期望指点！

回答：你好，当下的中国楼市并不是普涨，而是分化上扬的，这是因为需求不够，购买力不足。在购买力有限的情况下，只有真实需求的地方才有交易，才能支持房价上行。 中山产业过于单一，外来人口不足，深中通道虽然确实在建，但是能够带来多少深圳外溢购买力，也是个未知数。 深圳限购以后，市场上还有大量的游资，全国一眼望去，能够与北上深并列的，承接向上投资资金的，唯有广杭了，而广州，你有近场优势，学历够的话，可以考虑置换广州。

提问：你好，曾叔好！目前我们在黄埔富力悦禧有一套在供。我老婆还有个名额未用，打算富力悦禧二押，再加上手里的钱在天河买多一套，目前看了天河广场320万左右的107方的3房，您觉得怎么样？首付4层。

回答：你好，富力悦禧位置稍微偏了点，也没有地铁，周围环境也一般，可以的话，建议置换。天河广场其实不大适合自住的，上面多是办公，商住混杂，管理乱，楼龄较老，品质一般。320可看下：广州投资回报率高的板块，详见内部！

提问：你好 请教下 在几个楼盘间犹豫 望指点。月底开盘的龙盛福新里 300平 预计在14万 基本可以买到。第二个选择是等到上半年，甚至是今年下半年，绿地海铂外滩，价格预计在15万或者是滨江凯旋门三期的开盘，又或者是保利世博，但是又担心摇不到号，就意味着都错过了。错过了，就担心明年的房价又继续上涨了。如果考虑的出发点是性价比，宜居，将来的升值空间 请问该如何选择

回答：你好，龙盛福新里，靠近共和新路有点噪音，大面积自住还可以的，投资的话流动性偏弱。如果是自住的话，可以先买了，还有潜力。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，坐标二线城市，最近附近旧改，想投资一套，想问旧改会造成房价上涨吗？

回答：你好，旧改工程重点改造2000年底前建成的老旧小区。重点改造小区的水电路气及光线配套，有条件的可加装电梯，配建停车场，在小区改造的基础上引导发展社区养老、托幼、医疗、保洁等服务。这里面需求较大的，也是最贵的便是装电梯，其次就是停车场、水电路气、光线配套。算下来，跟棚改下的大拆大建还不是一个量级。你会发现，旧改虽然是定向放水，但钱没有直接塞进人们裤兜里，旧改户只能把钱用来改善住房环境。而且，旧改和棚改不一样，改来改去，只是在原有存量房上动刀子，并不会创造新的购房需求。反之，旧房子翻新又能多住十年，不少人要打消购房念头了。那么市场上潜在的购房需求反而是减少的。所以在某种意义上讲，旧改反而利空房价。未来被旧改的房子，由于硬件环境提升，小区房价和租金较之前有一定的上涨，而且抗跌能力更强，更容易流通了。之前没有电梯，可能一个月才能租2000块钱，现在有了电梯，一个月就变成了2500块钱。所以如果有购买老房子的打算，一定要问清楚，在旧改之前上车。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

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