上海楼市:2021年一季度上海调控不断加码 楼市“稳字当头”

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提问：曾叔你好，请问上海楼市最近是怎么回事呢？

回答：你好，2021开年至今，上海楼市调控高频加码。接连出台“121新政”、“沪七条”、加强个人住房信贷管理工作等政策，从资金监管、限购限售、土地管理、中介管理等多方面加大调控力度。在这样的密集调控之下，致使一季度楼市在1月热烈开场之后逐渐恢复冷静。受“121政策”影响，上海新房市场2月再度空窗。整个2月，仅有闵行浦江板块的建发浦上湾、宝山上大板块的经纬学府阳光家园和嘉定新城板块的金地峯范3个项目开启认筹。新房市场在持续低迷1个多月之后，3月中下旬终于迎来了回暖。

3月中旬，网上发地产发布，近期上海将有一批项目集中上市，共计33个楼盘，合计供应面积106万方，总共10006套房源。这批集中入市的33个项目主要以刚需、刚改产品为主，分布在上海浦东、宝山、松江、临港、奉贤、青浦、金山、嘉定、崇明、徐汇、闵行11个区域，入市面积达106万平方米，与2020年“金九”期间供应面积相当。新增楼盘多，市场交易可能相对会活跃一点，但不是炒作式的活跃，会更加符合一些购房需求去买房，所以还是继续看好上海楼市二季度的趋势。

提问：曾叔你好！新人首问：我目前有子弹500左右，年收入80左右，在昆山和无锡滨湖区各有一套小三房，在上海金山有一套老房子，所有在上海还有1个二套的房票。现在想在虹桥附近买一套自住，后卖掉金山的老房子，在市区购置一套学区房（马上有1个小孩）。请问曾叔：1、这样的配置可以吗？或者有什么好的建议；2、虹桥在看招商虹桥公馆等房，请问是买100平的3房好，还是130平的4房好；3、靠近高架第二排的房子能买吗？4、万科天空之城房子下面是地铁，这样的房子可以买吗？5、无锡的房子适合长期持有吗？请曾叔予以解惑，谢谢！

回答：你好，1、可以的。金山属上海远郊，除了新盘和次新盘有市场外，老房子基本是要跑输的。2、招商虹桥公馆可以考虑；投资建议100平三房，自住当然还是大一点好，不过要牺牲一定的流动性。3、可以，噪音略比排名前列排小得多4、万科天空之城，地铁上盖，万科有实力，不会有太大影响，而且由于垫高了，视野会更好。5、无锡基本面好，长期看没问题的。6、具体选筹都要反复斟酌，精挑细选。可参见内部分享给你的楼盘。

提问：您好曾叔，刚需买得起金扬板块吗？

回答：你好，你可以考虑金杨的动迁房或者老公房，这些房房龄普遍在20-25年左右，与市区的老公房相比还是具有一定优势的。尤其是动迁房设计相对合理，大部分房源一梯两户，以70-90平两房，80-100平三房为主。价格也相对较低。老公房则有大量一房户型可以挂靠户口。缺点就是社区已经比较陈旧，物业管理也一般。

最近很多人问我这个板块，关于金杨板块，就做个大概括：它曾经是刚需客的优选，北浦东典型代表、嘉泷汇的所在地：金杨板块。金杨板块位于浦东中内环间，东起金桥路，西至罗山路，北抵黄浦江，南枕杨高中路，紧邻碧云、洋泾板块、面积不大，却是浦东有名的重点学区板块。除此之外，板块内的交通、商业的发展以及难以复制的中内环的区位优势，也使该板块成为颇受沪上市民青睐的安家热土。底商种类繁多，便捷程度在浦东仅次于陆家嘴核心区。满足购房者生活、娱乐、休闲等多层次的需求。少有不足的，金杨附近的这些商圈虽然很繁荣，但是都不够高级。

6号、9号、14号线（在建）3轨交汇，去陆家嘴、张江、金桥、外高桥 浦东的4大办公点都近；路面交通的话，军工路隧道，杨浦大桥，去杨浦、虹口非常便利。很好地解决了工薪族上下班出行难题，缺点也有，就是金杨板块内没有过江隧道。金杨的医疗我一直认为属于中等偏上。而最近的三甲华山医院，3km 左右；东方医院，5km 左右。如果遇到大病或是疑难杂症，还是过江吧。反正离浦西不远交通也很便捷。有潜力：周围在建金桥主城副中心（比真如副中心更有产业基础），请查看浦东2035规划，大量的办公规划+浦东足球场；金杨这里道路规划却非常完善，植被覆盖率很高，商业密集也很高。加上还有浦东稀缺的学区资源加持。可以说曾经想在浦东买房的刚需党优选。我查看了从该板块二手房房价走势图，目前金杨板块二手房的均价为72051 元/平，环比上月上涨了0.11% ↑，同比去年同期则大涨了 21.36% ↑。

提问：曾叔，你好！请问凌兆新村300万房子可买吗，有前滩辐射，是否有前景？谢谢！

回答：你好，有一定辐射，但本身的品质有点弱。买来差不多是大盘平均涨幅水平，谈不上太大暴击。其他推荐参考内部分享！

提问：你好曾叔，房子有被查封记录，目前中介说是已解封，这种房子可以考虑购买吗？会有什么风险？

回答：你好，可以考虑，但因为之前已经被查封过，说明房东信用有瑕疵，就怕你交易过程中，飞来一个查封就麻烦了。建议回避，一定要买的话，需要找个靠谱的专业人士做好尽调。

提问：曾叔你好，手头资金600万，已购老破小学区一套，在大宁。现在想买一套自住的，在大宁附近有啥推荐的小区吗

回答：你好，二套7成，能买个850左右的房子。可看下共康、大华，具体楼盘见内部分享。

提问：曾叔！您好！刚需，首付不多，买房总有不合意的，要么地段不好，要么户型不好，你觉得是现在买不优质的房？还是存够钱了再买？

回答：你好，年轻人的排名前列个房子，是人生的排名前列个筹码，是阶梯的排名前列步，是排名前列个房——仅仅是排名前列个房罢了，以后发展得好，会有第二个、第三个……接受排名前列次的不优质，妥协，做减法是必要的。就房子而言，我们要考虑的因素包括：1）工作地段的便捷性。要看综合通勤，比如公交地铁、步行、开车。远一点无所谓，地铁很重要。另外，也不要太强调离公司近，谁知道以后会不会跳槽呢。这里面，你要对自己的未来职业生活和工作平台有一个大致的评估；

2）品质、物业。很多楼盘大多不是现房销售，而即便现房销售，很多品质因素一时半会未必能看出来。一般而言，品质可以理解看品牌和产品系。品牌也要具体结合城市来看，不能盲目相信。比如，你在杭州、上海、苏州看到的品牌感觉，与南京也许是两回事。买楼盘也要看产品系，在产品定位设计中的档次。当然，有些普通开发商也能做出不错的产品，即便可能被黑或者被过分渲染，但也许其实并不差。物业的话，万科绿城等比较突出，只要是一级物业、正规的全国或地方重要房企，中规中矩，小房企具体要看。

3）区域板块。主城方便的老破小or郊区有地铁的新城区房子？说穿了，无论南京、武汉、郑州、合肥、苏州、杭州甚至上海、北京、深圳，极力打造的板块才是升值最理想的板块。相对而言，考虑配套还不那么成熟的新城区板块，有利于升值。年轻人，可以用通勤时间换取房价增值。比如，新城区的配套和商业起来慢，不像成熟街区那样一应俱全，但从无到有，从荒芜到繁华，忍受不便但也同时享受房价上涨；当然这也需要眼光，很多新区10年都发展不起来。

4）增值空间。刚需的排名前列套房，是人生排名前列个筹码，接下来过三四年，当有了更好的改善需求时，那未来的首付其实就在排名前列个筹码中。如果排名前列个房子/筹码只是图上班方便，但资产增值不利，多年不怎么涨，那么在做二次改善时还有什么筹码？如果，排名前列套房增值很大，筹码很好，在二次改善时，这就是置换的资本金，较高的首付可以保证二次改善的选择余地更大，为的是未来。所以，年轻人排名前列次买房，考虑的核心点应该是增值潜力大的楼盘，这可能比单纯的图方便图配套更重要，着眼长远；5）关于房贷。贷款时，等额本金还是等额本息？贷多少年？

我建议：30年等额本息。越长时间越好。一套房，你是住不了30年的，往往不过10年、7年甚至更短。所以，要做到每个月的还款额最小——这是基本点。背后的逻辑就是：1、尽量把负担留给未来，你要相信未来你的收入更高，更要相信“货币史就是一部贬值史”；2、尽量不占用手头现金。只要有现金，你就是王，多了选择权，从容地做选择题：A 提前还贷；B其他更高收益的投资；C临时急用或消费。因此，手头的现金越多越好——每月还贷额，越少越好，这是原则。

提问：曾叔，你好，请问在上海买房投资，怎么做到效益较大化？

回答：你好，买房投资，要买大城市或者周边地区。资源集中，有需求支撑，能保证投资回报率和流通性。买房投资怎么做，详见知识内部资料分享。

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