大虹桥为何如此热门,外环外也要5.8万/㎡?

2018年，中国国际进口博览会在虹桥拉开大幕，虹桥再次站在聚光灯下，成为世界的焦点。在此之后，虹桥的版块价值，受到了更多购房者的认可和追捧。

今年4月30日，虹桥项目——中核锦悦府开盘。开盘当天共有718组认筹客户，刷新了2019年上海认筹组数的记录。

6月底万科天空之城开始认筹，据销售介绍100㎡三房认筹比已超过1：1.5，可以说是十分抢手。

可以说今年上海的楼市 ，最热的概念是大虹桥，卖的较好的项目也在大虹桥！

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大虹桥好在哪里？

2010年10月，虹桥商务区首幅土地出让，“大虹桥”三个字正式登上历史舞台。

在此之后，超过2900家企业先后入驻虹桥商务区，初步成为汇聚世界500强的商务商业中心。

如今虹桥在发展能级上，已经可以和陆家嘴匹敌，成为上海一城两翼的重要组成部分，未来有望超越陆家嘴，代言世界核心CBD。

随着商业的兴起，房价也一路飙升。以徐泾为例：2010年二手房价格只要2.5万元/㎡，到了2019年已涨至4.4万/㎡。如今新房均价更是接近6万，远超外环外其他板块。

作为外环外板块，大虹桥究竟有什么优势，竟能撑起近6万的房价？仔细归纳下来，无非分为3个方面：

1、立体交通、辐射面广：大虹桥的崛起，主要是源于虹桥综合交通枢纽，该交通枢纽包含了：地铁、高铁、飞机……

中国有1/4的人口，居住在上海及周边区域。在虹桥，通过飞机，可以快速抵达东南亚其他国家；通过高铁，可以快速前往江、浙、皖等省份；通过地铁2号线，可以直达上海市重要商圈：人民广场、陆家嘴、南京西路。

可以说：虹桥是上海与外界联系的重要交通枢纽。

2、长三角一体化：大虹桥是国家为促进长三角一体化，将长三角城市群建设成并肩纽约，伦敦，东京等世界六大城市群之一的重要一环。

3、虹桥有望成为上海自贸区：2018年，中国国际进口博览会，在虹桥拉开大幕，之后上海副市长表示：将会大幅扩张自贸区。

消息一出，很多人都预测：虹桥将被纳入自贸区。虽然至今没有官宣是否纳入，但是很多人依然抱有期望。

虽然大虹桥有诸多优势，但是整体发展并不均衡。究竟哪里才是大虹桥热门的区域呢？

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徐泾——大虹桥重点居住区

大虹桥是个比较宽泛的概念，包括虹桥商务区及对外辐射区。

其中虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，包含：约59平方公里的扩展区和27平方公里的主功能区。

很多人以为：主功能区就是商务核心区，这其实是一种误解。核心区包含两部分：会展中心区和站前商务区，是整个虹桥商务区的中心。从图中可以看到，核心区明显小于主功能区。

由于核心区缺少住宅用地，所以主要居住区落在了周边板块。在虹桥核心区周边，有四个小板块——徐泾、九亭、江桥、华新。

其中徐泾板块，由于和核心区重叠，并且有17号线可以直接抵达虹桥火车站，因此被发展为大虹桥的重点居住区。

徐泾作为重点居住区，依靠承接虹桥主功能区和上海市中心的居住需求，房价已逼近6万元/㎡。而江桥由于缺乏直通虹桥核心区的地铁，目前在售项目只要4.6万元/㎡。

可以说：整个大虹桥，房价较高的居住区就是徐泾了。

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快速发展的徐泾

10年前的徐泾，很多地方都是农田，只有沪青平公路以南的徐泾别墅区比较出名。那里人口密度低绿化率高，汇聚了很多外籍人士，是青浦少有的高端版块。

2013年17号线地铁开始动工，从此徐泾北部地区开始进入发展快车道。2017年年底17号线开通运营，徐泾通过地铁可直达虹桥商务中心，接驳2号线即可到达市中心重点商圈：静安寺、人民广场、陆家嘴。

自此徐泾初步实现自己的升级，呈现南部别墅区、北部公寓区的格局。

尤其是北部的公寓区，虽然起步晚，但是发展势头迅猛。借助地铁的优势，新房价格已达到5.8万，与南部的老牌别墅区不相上下。

不过整个徐泾，人气尚且不足，商业、学校等配套还不够齐全。

商业：虽然徐泾路、京华路一带有些基础商业，但是能级比较低，大型商业还是要依赖虹桥站前商务区。

教育：公立学校主要是徐泾小学、徐泾中学，这两个学校水平一般。相反私立学校却很出色，包括很多国际学校，如德法学校、美国学校、英国学校等

医疗：仅有京华医院、达德医院等为数不多的医院，知名度不高且都集中在徐泾镇中心，不利于17号线附近的居民。

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徐泾在售房源充裕

目前徐泾板块在售项目较多，在地段、产品上有较大的选择空间。

6月徐泾板块有3个项目开盘或认筹：万科天空之城、招商虹桥公馆、首创禧瑞里，这三个项目都位于虹桥商务区以外。

▲徐泾板块6月新项目

三个项目取证价格惊人的一致，都是5.8万/㎡左右，似乎5.8万成了徐泾板块的房价标准。

招商虹桥公馆和万科天空之城靠近17号线徐盈路站，推出的是高层公寓。首创禧瑞里位于徐泾别墅区，产品包括洋房和叠加别墅。

有一点需要特别注意：万科天空之城后期会推出约10万㎡商业，届时有望成为地铁徐盈路站附近的商业中心。

徐泾在虹桥商务区以内区域，也有很多在售项目，南部有中骏天珑、葛洲坝虹桥紫郡公馆，往北一些有中核锦悦府、虹桥融景。

▲商务区南部在售项目

中骏天珑、葛洲坝虹桥紫郡公馆紧邻沪渝高速，位于虹桥商务区的最南边，目前两个项目所剩的房源都不多。

▲会展中心附近在售项目

中核锦悦府和虹桥融景位于沪青平公路以北，靠近国家会展中心，地段较好，但是普通住宅均价也是5.8万/㎡。

目前中核锦悦府仅剩少量底复房源在售，面积约150㎡，总价1100万以上。后期预计还会加推，具体信息待定。

虹桥融景总共分四期，一期已于2017年交付，此次在售的是二期房源。

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