中梁上市较高上涨18% 中小房企赴港IPO求解融资困局

在土地储备和资金越来越多向大型房企集中的趋势下，上市融资成为小体量、高负债房企的较佳途径。

记者丨李珍 上海报道

来源丨中国房地产金融

中小房企奔赴香港的念头一直没有断，在地产调控和金融去杠杆的背景下，上市融资是较佳的途径之一。

《中国房地产金融》统计，2018年，香港上市13家房企、物业管理公司，这一数量比2016年与2017年的总和还要多，有人士认为赴港上市的窗口期已经关闭，但是从拟上市数量来看，资本市场的吸引力一直存在。

今年以来，德信中国(02019.HK)、银城国际(01902.HK)、滨江服务(03316.HK)先后上市，拉开房企赴港上市的序幕。从香港交易所披露的拟上市新股来看，今年将有中梁控股、新力地产、海伦堡、奥山控股、万城控股排队上市。

从房企当前融资压力来看，中小房企赴港上市之路虽然漫长，但是与不上市相比，后者融资之路则更为艰辛。

中小房企闯关资本市场

当前，房地产行业集中度逐渐提升，规模竞争越来越激烈。规模作为房企融资的重要标准，直接决定了企业的融资额和融资成本。在融资渠道的全面收紧和融资成本增加的情况下，房企中财务状况并不乐观的中小型公司举步维艰。

房企融资通常依靠内部融资和外部融资，而外部融资是房企融资的主要部分。外部融资主要以银行贷款、股权融资、债权融资、资本市场融资、资产证券化、民间借贷等多种形式。

在上述外部融资方式中，信贷资金是房企主要依靠的方式，但是对于中小企业特别是TOP50以外的房企而言，借贷成本要比大型企业高很多，有业内人士告诉《中国房地产金融》，销售规模和拿地规模是决定性因素。

在土地储备和资金越来越多向大型房企集中的趋势下，上市融资成为小体量、高负债房企的较佳途径。

“短期来看，上市融资会解决房企一部分资金需求，且上市成本要低于信托和发债成本。但是长期来看并不能解决资金饥渴的问题。”一房企商财务负责人士对《中国房地产金融》表示，企业上市的优势长期来看，在于能够树立公众公司的形象，对于拿地开展项目以及再融资会起到促进作用。

《中国房地产金融》统计，2018年以来，赴香港上市有17家房企和物业公司，包括正荣地产(06158.HK)、美的置业(03990.HK)、弘阳地产(01996.HK)等中型房企。

在冲击港交所的路上，并非一路坦途，折戟多次仍然再赴“考场”的案例比比皆是。恒达集团(03616.HK)先后于2017年6月、2018年3月、2018年8月三次提交上市申请，才终获通过，在2018年11月12日成功上市。

2019年6月3日，万创国际在港交所重新提交了上市申请，这已是万创国际第四次冲击IPO。万创国际曾在2017年6月、2018年2月和11月分别提交上市申请，至目前还未获港交所聆讯通过。

此外，开发商利用资本市场集资扩充业务，分拆物业上市成为趋势，上市认购倍数远远高于开发企业，足见市场热度。2018年，雅居乐旗下雅生活(03319.HK)、碧桂园旗下碧桂园服务(06098.HK)、新城控股旗下新城悦服务(01755.HK)等9家物业服务公司先后在香港上市。今年以来，滨江服务(03316.HK)、奥园健康(03662.HK)登陆香港，鑫苑物业、蓝光嘉宝物业在排队当中。

截至7月5日，在港交所等待IPO的房企不少于六家，包括汇景控股、海伦堡、中梁控股、奥山控股、新力控股、万创国际。

从目前申请上市的房企规模来看，多是快速扩张、高负债高杠杆、融资艰难的中小房企，中梁控股和新力控股这样的千亿企业则格外受人瞩目。

“黑马”中梁控股登陆香港

股价较高见涨18%

在业内具有“小碧桂园”之称的中梁控股，1993年成立，2016年将总部搬迁至上海，是内地成长发展的大型综合房地产开发商，其业务聚焦长三角经济区，布局全国。业务线包括：物业销售、管理咨询服务、物业管理服务及物业租赁。然而最为倚重和最为强势的仍是开发业务。

招股书显示，截至2019年3月31日，中梁控股在长三角、珠三角、中西部、环渤海、海峡西岸五大区的23个省份124座城市布局353个项目，土储面积达3886万平方米。

2015年至2017年间，中梁控股的销售额分别为168亿元、337亿元、758亿元。2018年，中梁控股首次进入千亿房企，实现1015亿元销售额。中梁用了不到三年的时间完成了从百亿到千亿房企的跨越，其盈利能力也颇为惊人。2016年净亏损2.69亿元，2017年净利润4.98亿元，2018年中梁控股实现营业收入达302.14亿元，毛利率约22.9%，净利润25.26亿元，同比增406.7%。此外，仅一年时间，中梁控股的净负债率从2017年的339.5%降至2018年的58.1%。

据招股书披露，中梁控股将发行5.3亿新股，占发行后总股本的约15%；每股发行区间在5.2港元至6.68港元。如使用超额配股权后，将最多可发行6.095亿股股份，预计募集资金25亿-35亿港元，发行市值或在165亿-235亿港元之间。公开资料显示，结束簿记日，中梁控股募集净额27.73亿港元，最终定价为5.55港元。

关于此次IPO集资的用途，中梁控股披露，所得款项的60%将用作现有物业项目或项目阶段的建筑成本；30%将用作偿还绝大部分若干现有信托贷款；以及10%用作一般营运资金。

资料显示，截至2018年末，中梁控股共计有109个信托或资产管理计划，未偿还本金总额占借款总额的58%。

根据中梁披露，中梁控股销售高速增长，受惠公司有效率的阿米巴管理方法。公司已建立标准化的房地产开发流程，可确保快速高品质开发。

根据招股定价(5.2-6.68港元)发行后市值，对应静态市盈率约8.5-11倍。市净率为3.3-3.8倍，高于在港上市之同业(中大型发展商)平均值1.5倍，安信国际表示，这是考虑公司处于高增长期，其高效而灵活的管理方法使中梁在项目发展上取得优势，在马太效应下受益行业整合红利。

7月16日，中梁控股成功登陆资本市场，较高时大涨18%，截至7月19日收市报6.13港元，市值达到216.39亿港元。

新力控股闯关IPO

偏安江西的开发商——新力控股，与中梁控股一样，成长道路有许多相似之处。经营战术擅长用“高周转、高杠杆、高负债”，通过9年时间“攻城略地”，拿下江西房企的排名前列把交椅。

新力控股2017年将总部搬至上海，从江西单个片区的布局，逐渐走向全国。业务聚焦在长三角、大湾区、华中等地，南昌和惠州则是为企业贡献销售额的主要城市。

克而瑞数据显示，2016-2018年，新力控股分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅分别为107%、165%和347%，行业排名分别为97、43和31，上升速度惊人。

新力控股于5月24日提交上市申请，“三级跳”式的发展，得以从披露的上市资料中展示其高成长性，2016年至2018年，新力控股收益分别为22.23亿元、52.41亿元和84.2亿元，复合年增长率达94.6%；净利润分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。

快速增长的背后，其净利润率和负债率一直低于行业水平。2016年至2018年，新力控股的净利润率分别为5.9%、5.3%、6.9%，而去年176家上市房企净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。

招股书显示，2016年至2018年新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元，净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。在流动负债方面，2016年至2018年三年间，及截至2019年一季度，新力控股流动负债总额分别约为137.58亿元、366.28亿元、595.49亿元以及640.6亿元。

从资金方面来看，2016年至2018年，新力控股的银行及其他借款以及公司债券总额分别约为64.375亿元、166.756亿元、221.028亿元。这些借款当中，信托融资占比较大。

截至2018年12月31日，新力控股未偿还信托融资总额占同日借款总额51.6%。截至2019年一季度，新力尚有28项信托融资尚未偿还，其中利率较高的一笔为15.36%。

综合来看，新力控股净资本负债率从2016年190%，增加至2017年度270%，2018年则下降至约240%。由此可见，新力控股通过自有现金还债的能力较弱，主要是通过借新债还旧债的方式维持现金流。

新力控股在面对资金流的压力方面，在招股书中说明，新力控股考虑到当前项目开发与销售时间表及计划、经营活动所得预期现金、银行及其他借款、任何其他财务资源、近期的预期现金流出，新力控股董事认为其将有足够的营运资金应付目前的需求。

从中梁控股和新力控股的募资用途可以看出，缓解房企资金压力除了借新还旧、用于扩大规模外，上市压力亦来自于前期“跨越式”的增长，如果保持规模节奏，与大型房企竞争，上市是必选项而非可选项。

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