2021年上海黄浦区买房,这几个板块值得关注!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，目前有一些存款，打算上海黄浦区买房投资，选哪个板块合适？有没有合适的楼盘推荐？较好可以可以详细分析一下黄浦区各个板块的情况。

沪叔：你好，黄浦人广-南京东路板块是上海行政中心和旅游商业中心，有上海市政府和各类商场，交通上有三条轨道交通交汇处的人民广场，以及两条轨道交汇的南京东路站，医疗上有长征医院和仁济医院西院，住宅不多，但种类多，从400万到2000万的房子都有。

新天地-淮海中路板块属于商业街区，城市界面高端，有着各类著名商场。医疗上有着瑞金医院和曙光医院，是全国排名前五的医院，属于最优质的医疗资源。教育上，区域内人群通常选择海外教育，公办教育质量一般，住宅上以大平层豪宅为主。

黄浦滨江-董家渡板块是正在打造的金融中心，董家渡计划向东打造金融中心，向北接续豫园，但地铁不足以及开发商变换使这里未来多了不确定性，黄浦滨江的住宅总价在3000万以上，江景是亮点。

五里桥-打浦桥是由“下只角”转变的中产区域，受日月光、田子坊影响较大，区域内海华小学和卢湾中学的双学区很有吸引力，住宅上，数量多，容积率高，普通住宅和老破小都有，总价在400万到2000万之间。

世博滨江板块城市界面新，有豪宅供应，亮点在滨江景观和上外黄浦和大同初的学区，医疗上有上海九院。

老西门-豫园板块待开发土地多，相邻板块实力强劲，所以它也有很大的发展空间，教育上有蓬莱路二小、上海市实验小学这些优质学校，住宅上有中低水平的普通楼盘也有品质楼盘。具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部分享。 

2.提问：沪叔，你好，非上海本地人，现有上海购房资格，想买一套房产投资，能不能推荐一些投资价值比较大的板块？妻子老家在松江，请问松江的房子怎么样？有没有发展潜力？适合投资吗？

沪叔：你好，目前上海比较有价值的板块有：嘉定南翔，嘉定新城，松江的九亭、泗泾、佘山，青浦徐泾，青浦新城，朱家角淀山湖。它们有各自的优势：嘉定房价相对青浦低，交通上有11号线，适合刚需；青浦离大虹桥近，生态上有淀山湖，产业上有华为研发基地，最有发展潜力；松江适宜居住，交通上有9号线，房价比嘉定高且支撑力强。上海买房建议，详见内部分享。

3.提问：沪叔，你好，坐标上海，想买一套住房投资，现在在纠结是买十四号地铁沿线的老破小还是临港滴水湖的新房，选哪个比较合适？买房投资应该怎么选择板块？板块发展成熟之后还可入场投资吗？

沪叔：你好，14号线沿线老破小在地铁周边，可以考虑。不建议购买临港滴水湖的新房，原因是空地多、配套差、没有明显投资价值。在选择板块时，如果一个板块已经发展到末期，它的配套建设成熟，那么价格就会上涨，应该选好时机，在配套还未建好前入手。但不宜过早入手，政府规划并不是板上钉钉的话，可能投资后竹篮打水一场空。一个板块价格在一开始就超过当地平均价格的话，是在提前预支未来的上涨空间，买入后一段时间内估计价格不会有很大变化。建议在地皮和配套还未成熟的时候，选择适合通勤且价格合理的产品投资。不建议在板块成熟后、人们普遍关注供求关系的时候购入，这时的价格已经不适合投资。上海投资回报率较大的板块和楼盘，详见内部分享。

4.提问：沪叔，你好，上海积分摇号具体是什么样的？积分多少才能参与新房摇号？家里夫妻两人都是上海户口，名下一套房，摇号有优势吗？需不需要用老人的资格参与摇号？如果积分不够又不想买二手房，五大新城可以选吗？

沪叔：你好，新房积分摇号，65分以上可以选择中内环，60-65分可以参与大虹桥角逐，60-50之间建议新房与二手房做两手准备，50分以下建议考虑二手房，不建议关注不需要摇号的新房，这可能代表楼盘地处偏僻或者存在其他问题所以关注度低，建议积分低的人群尽早关注二手房源。积分具体是这样来计算的，分为基础分和年限分，基础分满分60，依据婚姻状态、户籍状态、购房记录、是否有房来打分，年限分满分21.7，依据社保积分年限打分，一个月0.1分。积分新政使投资目的的购房者很难达成目的，而满足户口、首套房、已婚条件的购房者则有很大优势。参与摇号人数与房源数量是1.3：1，根据分数从低到高，超过比例的人会被剔除。满足首套房、已婚、户口条件的买房人分数在60以上，选择空间很大。投资者、改善群体难获得机会，但可以考虑郊区楼盘，对分数要求并不高，建议关注五大新城板块。通过优先购房政策获得的新商品房，网签备案五年后可转让。总的来说，政策上限价，对积分高的人群来说是一个很好的机会，能通过低于周边的价格获得一套新房。具体积分摇号选筹，详见内部分享。

5.提问：沪叔，你好，你好，目前手里有现金两百多万可用作首付，打算投资房地产，纯投资长期持有，目前上海已经有两套房，没有房票，请问如果在全国范围内选筹，可以选择哪个城市投资？要不要去不限购的城市买房？

沪叔：你好，考虑到购房投资，资金与购房资格是两个重点，而其中资金又比购房资格更重要。很多人都认为购房资格更重要，为了有房票而选在不限购的城市买房投资是不明智的。不限购区域的房子稀缺性不强，房价涨不动，投资价值并不高。有了充足资金之后，购房投资的选筹与买房资格都容易解决。建议在广州建仓，广州的房票相对其他一线城市来说还是比较容易获得的，而且这个城市人口虹吸能力强，发展速度很快，五到十年的长线投资会有比较可观的收益。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。