地价降了,楼市降温,会是这个节奏吧?

搜狐焦点上海 2019-07-31 09:46:28
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7月29日杭州史上排名前列次「双限土拍」。

7月29日杭州史上排名前列次「双限土拍」。

请注意。当天出让的6宗宅地,全部没有达到封顶地价,尤其金沙湖宅地,今年4月挂牌时,很多业内预测自持比例将达到40%左右。毕竟金沙湖断档了八年之久。

从地价上来看,我们的用词是「不再扎心」。原因是,像金沙湖宅地、市北西宅地的确出现明显下降,而奥体宅地尽管下降,至少也没上涨,不再刺激市场。

关于接下来杭州楼市趋势,已经冒出许多观点。不过,有一种观点,千万信不得:眼看行情要下来了,政府又用一条政策来托底。

各位,楼市是一部综合心理学。虽然目前被政府高度控盘,那也是裁判员使出浑身解数,与各方力量博弈。其实也不轻松。

这条调控政策,究竟会有多大作用?最终取决于执行的时间和力度。当然,也不是地方的决策部门想玩就玩一下,不想玩就取消这么一回事。背后还有中央的意志力体现。

比如最近「房住不炒」常常被提及,比如要求各地「稳地价、控预期」,比如调控不是再停留于喊口号,而是要从数据上看得出真的在调控。

目前看,7月底开始执行的土拍新政,完全有可能打破预期,打散预期。而楼市本来就是预期的「破立游戏」。杭州楼市即将换挡。

举个例子。坚持「限房价、竞地价」三年多的北京楼市,行情是应声而落,甚至到了一个阶段,「限竞房」的楼盘之间也开打价格战。

有人问:这条政策总会放开的吧?

没有哪一条政策是坚持不变的,维持市场平稳的少有方式,就是政策不停的变化。但是作为购房者,政策已经是较好的政策,其实也不用想那么长远。

1.

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350万左右、投资为主、天城府/金色时光

@韦爱萍

层楼老师好。我手上有一张房票,想买350万左右的房子,暂时投资为主,过了十几二十年再来住,老师能不能帮忙介绍一下,有哪些楼盘适合摇一下。较好离滨江方便一点的。

楼先生:以投资为主的买房,犯不着考虑这么长远,等到十几二十年过去,那套房子你可能又不会想要住。你想想看,你还愿意住朝晖这样的房子吗?现在的房子,三五年就是一个迭代。所以在区域选择上,也不必那么讲究。

买350万左右的总阶段,比较市中心的位置,江干区的金色时光,可以重点关注。本来还有一个天城府,小户型已经卖完了。像金色时光,看着限价越收越紧,也不会想再等下去,估计很快也要加推了。它们有历史遗留问题,但对于投资来讲,不是什么很大的障碍。

除此之外,目前想得到的,到时肯定会比较火的几个楼盘,像未来科技城的天空之城,三墩北的云和湖最后两幢精装高层,丁桥的武林上城,桃源的臻蓝府高层。到江南岸的话,锦宸的小户型,稍微垫一下也能够得着,还有就是悦虹湾这样的选择。

2.

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现金300万、工作在三里亭、丁桥/桃源/长睦

@kkxx

我有300万现金,不想贷款,大学毕业3年,在三里亭上班,想摇丁桥或半山的房子,一直没摇到。二手房户型又不是很好,最近御东方、臻蓝府都没摇到,现在等武林上城,还有华侨城,我应该怎么样好?

楼先生:要是不介意历史遗留问题,金色时光的小户型,是不错的选择,走路就可以上下班的距离。其实也不用太担心,毕竟那么多人住在这里。要么再等等,到明年在三里亭、笕桥,有绿城的楼盘,无非总价不止300万,你可以考虑一下贷款。

如果无法跨心理关卡,也想早点完成买房这件事,那还是往北去选,丁桥和桃源可以继续作为考虑。今年下半年,不论丁桥、长睦、桃源,都还有机会继续摇下去,推盘次数不会少的,而且限价之下,价格纹丝不动。除非着急住,不然还是先考虑新房吧。

3.

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名校/西湖/上城、仁恒滨江园、锦绣公馆

@Helen

目前有明月江南89方和翡翠海岸162方,老大2023年9月读初中,老二2023年读小学,户口都在明月江南,但现在全家都在外地工作上学,想2023年全家回杭州,对两套房子的学区都不太满意,想置换明月江南,去买一套好的学区房(希望小学和初中都不错),请帮忙推荐一下。

楼先生:虽然不像西湖区和上城区一些名校这么有光环感,但像滨江区的江南实验已经是很多家长梦寐以求的。如果连它也看不上,那只能再去挑一挑那些先进的名校,像是西湖区的学军、求是、行知以及文一街和文三街这些。还有就是上城区的胜利小学。

目前来看,你可以重点关注仁恒滨江园,产品和地段都是最先进的配置,学区也是它的很大卖点。在南星桥一带,其它选择目标就只有次新二手房,像候潮府、金隅学府的小户型,单价不便宜,但如果图学区,也不是不行。

此外,你还有一个方向关注,就是西湖区的中冶锦绣之城,它是现房精装销售,周边名校环伺,不论划到哪个,文一街也好,行知也好,都符合你的要求,无非期房不承诺学区,具体还是要跟开发商打探清楚是哪个就好。

4.

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工作在学院路站、首付70万左右、西溪公馆

@青洺

你好,工作在学院路地铁站附近,首套房,首付预算70万左右,月供无压力,有什么楼盘可以推荐吗?

楼先生:那就看总价230 全能买哪里。可以沿着地铁3号线,考虑梧桐郡这样的红盘,上次开盘1.8万组报名,中签率仅有1.8%。所以下次开盘,还是只能拼手气。还有就是往未来科技城方向,像毛坯交付的西溪公馆,是很好的选择,估计两万七八,较新消息,首开将一口气推出1400套。

换个方向也可以往良渚,就沿着地铁2号线,最值得推荐的楼盘叫和光尘樾,8月份要加推一批洋房,均价2万6。良渚一带,地铁和购物中心都已经有了,另外学校、医院和酒店,也在建当中。

其它方向,就是城北的地铁10号线和4号线沿线,可以关注璀璨澜宸、城北万象城的住宅部分幸福里,目前价格还不确定,应该也贵不上去,或者稍稍垫脚就可以了。

5.

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400万、学区兼顾地铁、之江/西湖世纪

@Nate

手上持有一套西溪海小海89方,想置换一套400万左右的房子。因为和老婆分别在滨江和城西上班,想考虑学区兼地铁,城北和萧山都可以考虑,请问老师有没推荐的?

楼先生:可以找一找折中方案?总价400万左右,之江是一个方向,可以买云境,也可以等接下来要开盘的西湖世纪,有110方左右的户型,云境的小高层3.8万,西湖世纪的高层应该还会再低一点。之江的新房不见得有很大的倒挂,但对于自住还是可行的。另外边上求是、学军这样的分校,地铁6号线也可以到滨江。

到城北,选择倒是有不少,不过对于两方来讲,都不会很方便。比如和宁文华府,地铁稍微远一点,但总价和学区是契合的,同样融创在运河边的两个楼盘运河ONE和天阅运河源,也没地铁优势,但运河景观和学区,可以期待一下。

至于萧山,基本上就要牺牲城西的一方通勤了,另外学区也会更普通一些。像是3.8万左右的锦宸,印象中还有95方户型可以加推,还有单价3.2万的悦虹湾,400万可以买到大四房了。其实400万的话,杨柳郡也是一个选择目标,它的学区是那一片较好的。

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