上海楼市:强者恒强,弱者恒弱!同样的价格可以选择别的板块

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：曾叔！您好！本人在上海从事金融，打算在上海买房，问了身边同事，有几个都想在联洋板块买房，感觉太巧了，想知道联洋板块这么好吗？

回答：你好，上海的联洋板块很多社区居住很多金融行业的，并且学校资源比较强，教育方面拥有进才实验小学，进才实验中学的九年制学区教学质量得以保障，虽然板块定位为国际社区，但居住在这里大部分没有选择让孩子走海外路线，所以强力的教学资源也十分受追捧。商业配套方面，拥有大拇指广场、联洋广场等高级的购物中心，以及河马超市等大型市场。医疗方面，只有去往洋泾板块的仁济医院北院满足日常就医需求，交通方面，有18号和9号线，这两条地铁的能级也比较高，出行十分方便，路面上有内环线。板块内房子的品质也都较高，目前两房均价为1300万左右、三房1700万。如果是对学区有要求的一般购房者，可以考虑联洋的小区，当然如果是投资的购房者，或许该板块还达不到它当初作为豪宅板块的定位，同样的价格也可以在别的板块之间选择。

提问：曾叔，你好，闵行的莲花南路的祥生瑞和苑这小区怎么样的，手头子弹不多，看到这小区价格不高，入手会有升值空间吗？

回答：你好，祥生瑞和苑还可以的，次新小区，近地铁，需求主要是闵行本地上班的家庭。市区和大虹桥的家庭一般考虑七宝会更多一些，投资还可以看看七宝。具体详见内部分享文章。

提问：您好！曾叔，我要买房，希望能选择板块涨幅大而且上涨快的房子，想请教老师该如何挑选？

回答：你好，选择房产时要关注其交通、配套以及产业。首先是交通方面，如果楼盘有地铁规划，到后期地铁施工以及开通，都会给楼盘带来一定的溢价，除地铁外，公交站、有轨电车等也可以为楼盘带来交通利好，房价上涨较快。其次是周边配套，主要包括教育配套与商业配套，若楼盘有学区规划或商圈规划，等学区成绩出来与商业综合体建成之后，楼盘价格也会上涨。最后是产业，如果板块产业发展升级，也会给板块价值带来较大的溢价空间。以上这些条件都是从规划到逐渐落实，从未开发到开发成熟，规划落地后就可以给区块带来较大的升值价值，因此我们要关注政府规划，规划涉及到的区域上涨潜力较大。另外一点需要关注的是供求关系，如果板块内发展较好，有人口流入，需求量增加，房价也会有较高涨幅，但板块发展也依赖于产业、交通与配套的发展，因此如果想要买到房价上涨快的板块，就要重点关注板块各项规划及落实情况。

提问：曾叔好！请问唐镇三兄弟已经赶上内环房价，已经单价六位数，是不是已经见顶？如果考虑卖出置换到内环，应该如何理清思路？

回答：你好，1、唐镇这一轮的房价，已经高位，建议慎重。2、想要置换到内环其他小区，这是个不错的选择，具体小区的话可以参考曾叔整理好的内部资料。

提问：曾叔你好，请问1000万的投资，考虑收益较大化，在目前的上海房价格局下，浦东浦西有什么片区和楼盘可以选择？

回答：你好，浦东可以重点关注御桥的非学区房，新区腹地，前滩花木张江南汇的当中位置，轨交便利，商业配套齐全，厌恶设施也有搬迁预期。浦西则重点关注北新泾和九星。前者本身有2号线沿线，同时联结大虹桥和市中心的地段优势，未来即将形成区域重点商圈。后者是西南市区范围最后一块可以整体开发的储备用地，能够形成干净漂亮的崭新社区。

提问：曾叔 您好！想咨询一下置换建议，我和老公上海户口，家住浦东，上班地点静安寺和张江（有时跑奉贤）。家有两个孩子，大的明年小学，小的1岁，目前高行一套房（卖掉扣去贷款预计剩400W），手头现金约180-200W。考虑两个孩子，现在想换套双学区房，可以接受老破小挂学区，然后租房住。请问有什么建议的区域吗？

回答：你好，可以买套800左右的，可看下静安闸北实验、万航渡路、一中心，具体楼盘详见内部分享。

提问：曾叔，你好！怎么计算成本收益判断一套房买的值或者不值，如果是纯投资逻辑的话，按照当前情况，一套房年总值增长多少是划算的，不然就亏本？

回答：你好，要说买一套房子是否值得，是否有赚钱，可能很多人有不同的计算方法。我想应该是在一定的时间内，收益覆盖全部的成本，还有一定的合理盈余。一定的时间： 5年是比较合理的时间覆盖全部成本：购买的中介费，按揭费，评估费，税费，首付，利息。合理的盈余：考虑到买房资金购买理财有4%左右的收益不难。购买一套价值500万的房子，需要5年后价值多少才符合这个盈余目标呢？一共投入：首付款三成150万；

中介费，税费，按揭费，评估费一次性20万；月供5年：每个月月供是19631.74，5年的全部月供是1177904.13，其中利息部分是909275.41元。收入：买了房子，也有房租收入，即便自住，节省了房租，按照租售比2%，故而每年租金是10万，也就是五年房租收入50万。购买这套房子支付出去资金是手续费20万，利息91万，一共是111万。考虑到房租收入，所以一共支出61万。注意：支付的首付款和月供部分的本金沉淀在房子里面。

如果不买房，资金成本：按照4%理财计算收益，首付款手续费170万，5年收益是34万，月供由于是逐月投入的，收益是11.7万，也就是，5年应有的收益是45万多所以五年需要涨价61万+45万=106万，每年涨价是21万多，也就是每年涨幅4%以上，买房才不会亏损。买房的投入是首付款的投入，以及本金利息的逐月投入，利息部分是房贷部分的利息，局部的资金成本。但是房租收入或者房价涨幅则是整套房子的收益。所以房价每年上涨幅度不到4%，五年上涨幅度不到20%，就会亏本！

提问：你好，曾叔，新人首问：一直潜水，发现曾叔多次提到拆骨法，但是没有系统讲解过，您能否仔细讲讲？

回答：你好，房子由各个属性构成，高楼层低楼层装修学区交通靠不靠马路等等。每个因素都增加或减少它的价值，定量分析每一个因素的价值这样的思路就叫拆骨法。 本质就是：做减法。 扣除装修 品牌 学区 赠送面积 为代表的一些溢价项，最后得到的价格才是真实的单价，再判断是否值得。 具体仔细内容可参考内部分享。

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