上海泗泾一项目 购房被强制赠0平方米空间

日前，市民胡小姐向青年报“老罗帮你忙”互动维权栏目投诉称，自己购买松江泗泾镇建发·玖珑湾嘉兆苑过程中“被私搭”，不接受就不返还5万元定金。10月17日，记者现场采访时，销售人员称原来所承诺的赠送面积为楼盘验收后由开发商统一搭建。胡小姐担心如此搭建为违法建筑，会为后期转让等事项留下隐患，坚持不愿接受。记者采访后，胡女士于昨日回复记者称，商家已有意向全额返还定金。

商家提出“霸王”预售条款

10月11日，胡小姐前往建发·玖珑湾嘉兆苑看房，商家销售员报完房价，并让她看样板房后，还承诺赠0来平方米的面积，她随后按销售人员要求付了5万元定金。然而，事后发现所赠送面积为违法建筑在坚持不要赠送面积情况下，商家没有同意，也不愿退还她已付的5万元定金。

胡小姐称，看房时，她曾提出回家再与家人商量后进一步作决定，现场销售人员则建议她先付5万元定金，第二天再补交5万元定金。她如是照办付5万元签订定金合同后，销售人员以其第二天再补交5万元定金为由收回了定金合同原件。

记者从胡小姐展示的定金照片中发现，该定金合同为A3纸大小，甲方为上海兆升房地产开发有限公司，合同里约定双方于10月18日签订《上海市商品房（资料、团购、论坛）预售合同》。如果胡小姐在此时间内签订《上海市商品房预售合同》，原来所付定金转为购房款；反之，则“无权要求甲方返还已收取的定金”。

该定金合同主合同里第七条排名前列款同时约定“甲方应全额返还乙方已支付的定金”的情形包括：“甲乙双方在签订商品房预售合同时，因面积误差处理、房屋将会、房屋质量、违约责任、争议解决方式等条款，存在分岐，不能协商一致。”

购房者“被确认”看过预售合同

记者同时注意到，商家一方面在该定金合同主合同条款第五条中称：“甲方（商家）同意将发布或提供的广告、售楼书、样品所标明的房屋平面布局、结构、建筑质量、装饰标准及附属设施、配套设施等状况作为商品房预售合同的附件”。

另一方面又在同一页的《建发玖珑湾（资料、点评咨询、论坛）嘉兆苑项目定金合同补充协议》中将该条款修改为：“甲方发布或提供的广告、楼书、样品、模型、样板房等仅供参考，不作为商品房预售合同的附件；该房屋平面布局、结构、建筑、质量、装饰标准及附属设施、小区布局等具体状况以双方签署的预售合同及相关协议之约定为准。”

而《建发玖珑湾嘉兆苑项目定金合同补充协议》排名前列条则称，“乙方确认对所购房屋及相邻关系、网上公示的及售楼中心展示的建发玖珑湾嘉兆苑预售合同条款（含预售合同附件及补充条款）及相关协议书已充分了解并无异议。”

采访中，胡小姐称付定金、签订定金合同前，乃至纠纷发生后，仍没有看到商家提供的预售合同条款。记者现场询问当初接待胡小姐的商家销售人员沈先生时，对方明确，没有向胡小姐出示过预售合同，并称这是行业现状。

商家私自搭建并强制赠送

“赠送面积是他们私自搭建的，没有经过规划部门许可，有违法建筑可能。”胡小姐坚持要求签预售合同，并在预售合同中明确表示不要所赠送面积部分。

沈先生则要求胡小姐先将定金补齐至10万元，并缴付首付款。对此，胡小姐表示同意，并告诉记者已备足了相应钱款，但要求先看预售合同，签完预售合同后再缴付上述费用。而商家一方则坚持要求先补齐定金并缴付首付款后再出示预售合同。

对于所赠送的面积，沈先生拿着楼书并带记者前往样板房现场查看时称，赠送面积为楼房规划中的天井部分，计划在楼盘通过有关部门验收后再统一搭建赠送给每一位业主。为了方便业主使用赠送面积，将在已通过验收的房屋中再开一扇门通向赠送面积部位。记者询问如此搭建是否经过规划部门许可时，沈先生称“没有”后解释，由于没有经过规划部门许可，也估计不会被许可，才会在验收后再搭建。

沈先生同时表示，赠送面积不会也不能写进预售合同里，商家将不会同意沈小姐不接受赠送面积的要求，因为，每一层楼板同时也下一层的天花板，每一层的天花板同时也是下一层的楼板，如果沈小姐不要那10来平方米的赠送面积，就意味着定金合同上原来约定房子上下两套也不能提供赠送面积。

[律师说法]

开发商应返还定金

众华律师事务所高级合伙人张冀庆律师认为，根据有关法律法规规定，开发商发布的楼书、广告等内容可以作为消费者购房合同的附件，商家在定金合同补充协议条款中修改为“仅供参考”之描述，与法律相悖。

张冀庆律师同时认为，在商家没有让购房者看预售合同的情况下，购房者即使在有关书面材料上签字“确认”已看过预售合同，也不能证明购房者已看过预售合同。由于购房者没有看过预售合同，其间可能出现重大误解。在重大误解情况下，双方原来签订的定金合同可以视为无效，商家如不能满足购房者提出的合理要求，与其签订商品房预售合同，应该全额退还已收定金。

10月19日，胡小姐告诉记者，她仍未能签订预售合同。胡小姐同时称，商家已将准备赠送的天井部位改名为“灵动空间”，并有意向退还已收取的5万元定金。

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刘女士花65万元购买的农村房屋，被镇政府认定属于违法建筑需要拆除。她起诉卖房人及村委会退款并赔偿损失。记者昨天获悉，顺义法院认定刘女士买房时未谨慎审核，判其自担三成损失。

刘女士诉称，她支付65万元购买了张某的一处农村房屋，村委会同意该交易，并收取土地使用费及管理费1.7万余元。合同签订后，她得知涉案房屋是违法建筑，镇政府已经发放催告书，要求限期拆除。她认为，村委会和张某隐瞒事实,给她造成重大损失，故起诉要求确认涉案合同无效，张某和村委会退款，连带赔偿其损失费21万元。

张某和村委会均认为合同合法有效。张某称，合同签订之前，他也不知道房屋已经被镇政府确定为违建。刘女士买房后，一切权利都转移给了刘女士。相应的，刘女士也应承担房屋被拆除的责任。

法院认为，涉诉房屋系违法建筑，不属于可以交易的标的物，涉案合同均属无效。张某明知自己的房屋建在非宅基地上，不具备合法产权，而将其出卖给刘女士，负有主要过错；刘女士在涉及重大交易的过程中，未能谨慎审核对方是否拥有合法产权而擅自进行交易，就其损失亦应承担30%的次要责任。法院判决张某返还刘女士45.5万元。村委会收取的土地使用费、管理费，则应全额返还刘女士。