上海楼市:现在是置换好时机吗?是踩对了时机,还是入了坑?

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提问：曾叔！您好！有一套罗泾的别墅想卖掉后，首付有700万左右置换一套市区的3房，但是别墅不满2年，是好时机吗？

回答：其实现在是置换的好时机，但是你不满二，税费太高有点伤。建议你现在可以先挂着卖起来，如果有诚意买家愿意分摊税费，那你就卖掉，否则的话，可以再纠结纠结。别墅卖出周期较长，早点挂牌。

提问：曾叔，您好，关注您挺久了，想咨询您一下我现在在上海有一套房，房产证是我和我父母的名字，无贷款，马上要结婚，想和男朋友一起买一套作为婚房，男朋友名下无房，预算总价400万左右，我在宝山，男朋友在新静安，想买来自住的，现在不确定是先买套小的以后置换大的，还是这次直接买套大的，因为预算不多，还有是否建议买学区房？适合买在哪个地段？谢谢。

回答：400万的预算在上海，刚够上车，能买到房子，但不会让你特别满意，未来不久还要置换。而上海的置换成本很高，如果这次可以一次到位的话，建议卖一买一加点预算，买一套带学区的三房。你既然在新静安和宝山，建议预算够的话，优先考虑闸北大宁一带。如果不卖房预算还是400万的话，只能考虑宝山杨行、上大、还有淞南一带了。400万最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔，你好，听说沪东造船厂要搬迁，那里附近要造滨江大道，还要修建东方医院分院，这些情况是否属实，如果属实对周边房价是否有提升？另外问下，复兴岛一直传言要开发，将来是否可期望，如果在岛上买老公房投资是否可行？

回答：你好，沪东造船厂是要搬迁，在6月启动，区域范围做旧改，对周边有一定利好。复兴岛是有规划利好，但老公房价值不大。

提问：曾叔好！1、马路边的房子是越低楼层受噪音影响最小吗？2、从投资角度，如果总额只能承受2000万，是买一大一小的2套房好，还是买好地段的大户型好？增值角度和居住角度是不一样的吧。

回答：你好，树木以下楼层和25以上的高层，相对受到噪音影响较小。2000建议买一套好地段大户型，一方面上海提高了落户门槛，未来新增购买力都往头部集中。另一方面预算越高，产品在市面上选择就越少，更具备稀缺性。两套1000，全市范围的选择多如牛毛。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，如今的上海楼市是个什么情况？谢谢！

回答：你好，现在的上海楼市，正处于胶着状态。比如是一二手的胶着，买家觉得房价还会松动，卖家觉得不涨就是跌，所以双方互相死扛着，整体也无形中拉长了交易周期。比如新房二手房的胶着，新房通过限价压着二手房市场，但开发商的各类神操作通过积分和付款方式双重筛选着购房者，对于买房者来说，积分虽然够，但付款方式一般，好的新房，往往买不到。但是，这样的窗口期或许只能维持3个月，到了7月份，各路获得上海房票的应届生将纷纷赶来扫货，为上海房价添砖加瓦。

提问：曾老师您好，新人首问：1.基本情况，苏州籍，在苏有一次房贷记录，目前房产已出手，准备在沪入手首套。目前居住证积分未满120，想购房转学。个税5月满5年，社保10月满5年，积分55分左右，工作地九亭。综合考虑，小孩上学，生活通勤，未来增值。重点考虑徐泾 九亭 泗泾板块。目前子弹300，公积金总共可贷100，可包装首贷吗？有老人，想入手三房二卫。2.困惑 1)增值和长期居住舒适度考虑，今年想入手新楼盘，不确定是否能实现，蟠龙天地有可能吗？今年往后3个板块还会有新盘推出吗，看报道今年会集中推出新盘，哪些途径可较好关注到。

2）3个板块学校哪一个更好一些，之前一直在关注泗泾上师大和工程大附属学校的板块；从增值看，又想在徐泾，看虹桥正荣府旁边今年开始会新建一所九年制学校，旁边捷克小区怎么样，感觉房龄05年有点老，不靠地铁，优势上学和工作都便利，今年开始周边配套在大动工。捷克这边靠九亭方向感觉在徐泾板块未来排位如何，潜力怎样。3)根据我目前情况，三个板块如何排序为好。去年以来感觉徐泾次新涨得最多，其次九亭次新，最后泗泾，不知感觉是否准确。目前情况是否建议尽快上车，有哪些次新可推荐。4）华新和松江新城是否建议购买，看了下锦瑞江山悦，面积太小，离工作地和地铁远，学校还可以。周边有好的建议吗。万望指点，感激宝贵建议，谢谢！

回答：你好，1、蟠龙天地65分以上才有机会。可关注房地产交易中心查询。2、九亭学区要好一些，比如九亭小学，其他的教育差别不大。捷克小区和虹桥正荣府区位一般，在立交夹角内，没有地铁，价值一般。3、徐泾地段价值更大一些。建议尽快上车，以纯商贷为主，公积金可取现。可看下：九亭、泗泾，楼盘详见内部分享。4、华新不建议；松江新城可以看下：楼盘详见内部分享。

提问：您好！曾叔，感谢你的耐心解答，冷静算了下感觉现在买的话压力很大，我觉得还是得从长计议，先缓一段时间再看看，可以吗？

回答：你好，买房从来不易！但你必须要买。不管什么年代，买房都不是件很容易的事，十年前如此，房价低工资更低；二十年前也是，要分房还要排资历，新人哪能容易。当今的核心城市房价，一些人，甚至要动用6个钱包那也不一定就能一气就凑够首付！市场上不存在刚需，其实只有买得起和买不起；房价和工资无关，因为房子它不会因为你月薪6000，而给你降价。越是优质的大城市，其实它真正的购买力，越不是普通的纯粹的工资群体。越是优质城市越要学会借力而至，用金融的眼睛看待房产，你才会更加收获货币的生产。

提问：叔，你好，最近看上一套房，房东硬是不肯降价，有何方法能砍点价？

回答：你好，详见圈子内部分享《买房砍价五十万的方法》。

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