上海楼市为何难以出现大量实质性降价盘?

上海楼市“红五月”难以出现大量实质性降价新盘，原因有以下几点：

1、当前上海宏观环境并无大的变化。宏观经济仍以“稳增长”为总体目标，一季度上海GDP同比增长率为7%，仍在合理区间内波动，这也符合经济转型期潜在趋缓的一般规律，总体仍处于平稳运行，不会有太大波动。房地产继续从严执行调控政策不放松，调控整体环境预计今年不会有大的变化。

2、刚需产品供应偏紧。目前上海刚性需求仍十分旺盛，但由于结构性失衡，推出的大多是大户型、高房价产品，刚需产品总体上供应偏紧，所以出现大量优惠新盘的可能性不大。

3、开发商选择保利润，不会轻易降价。目前，上海开发商资金压力并不太大，且开发商对市场存在观望情绪，不少选择延后开盘。只要市场能够维持三四月的水平，开发商就会选择保利润，不会轻易变动价格。

总之，上海4月浦东板块金大元御珑公馆的降价加重购房者的观望情绪，认为房价存在下降可能，改变了市场预期。但开发商推出新盘量较少，且都是大户型、高房价产品，无法与购房者需求相匹配，因此5月大多数新盘选择平价入市，销售情况预计不会大幅提升。

降价新盘屈指可数

□上海中原董事总经理 谭百强

步入5月，全国房地产市场依旧被寒意笼罩，价格一向坚挺的上海等一线城市也出现松动迹象。纵观上海市场降价楼盘屈指可数，被翻来覆去说的也就4个楼盘（金大元御珑宫廷、恒盛尚海湾、绿城上海香溢花城和新城碧翠），而这4个楼盘都宣称仅仅是拿出部分特价房，除金大元御珑宫廷外，其他3个楼盘分别拿出30套、15套和4套试水，就这些房源促销而被大肆报道、当作价格下调的个案，实在太不典型，大有充数嫌疑。

归根到底，当前的房价和地价都由预期决定。今年经济形势、开发商资金断裂等诸多外部条件并不支持房价继续上行，市场预期发生转变。另外一方面，目前信贷收缩，对于楼市需求的抑制也更加明显。

此次信贷收紧并不是一时基调，而是一个长期的形态，甚至会固化下来。在这种情况下，有关房价的预期不可避免要调整。为什么在2014年降价风波中，供应最为过剩的三四线不是主角，相反一二线城市倒成了降价“重灾区”？原因就在于2013年一二线城市房价涨得太快，对后市预期太高，信贷一收紧，脚下踩空就往下掉。

再回到开头所说的降价问题上。去年房价上涨基础并不坚实，今年的市场氛围迫使房价理性回归，短期的小幅波动不可避免。从市场案例中，有关降价也可以看得很清楚。一手房降价的主要是龙湖好望山、绿城系列、星河湾系列,包括较新的金大元。二手市场中，刚需类产品最终交易价格比春节前后普遍下调5%左右； 中高端挂牌价下降普遍性略差，但交易环节的实际降价幅度集中到10%左右。但是市场上的降价行为反而助长买方“买涨不买跌”心态，观望情绪依旧深重，成交表现不温不火。

结合买方心理和前几轮市场调整中阶段性价格底线的位置，我认为较较高位下降10%-15%，会是一个阶段性的触底价。开发企业在2013年日子总体过得很不错，在略微低落的成交情况下，至少坚持半年，应该不会出大问题。

开发商降价意愿弱

□德佑地产

德佑地产数据显示，5月1日-11日，全市商品住宅供应量11.86万平方米，与上个月同期相比下跌40.64%，与去年同期相比下跌73.36%，新增预售证的个数为5个，与上个月同期相比减少7个，与去年同期相比减少14个。按照历年经验来看，5月往往是开发商集中推盘的月份，而今年的情况却相反，开发商入市积极性不高，推盘意愿明显降低。

当前，开发商在前期销售良好的情况下，手头资金链尚未达到降价求售地步，不少项目仍然维持之前的价格入市，或者微幅上调。对于后市看空的开发商来讲，在“金三银四”成色不足的情况下，这类开发商选择暂时观望，从推盘量无论是与上个月相比还是与去年同期相比明显减少的情况下，不排除有不少开发商延迟开盘的可能。

目前，成交量一直低位徘徊，市场观望情绪较浓，开发商降价意愿也比较薄弱，如果这种情况持续到夏季，不排除房价出现下调可能性。