6块纯住宅用地已经拍出 作为购房者你应该知道的五件事

随着昨天下午安亭和南桥地块的成交，本周（8.28-8.31）6幅纯宅地已全部出让，这也是即5月26日后，时隔94天，上海又迎来的宅地拍卖。

6块纯宅地  拍卖详情

8月28日宝山区宝山工业园区（BSP0-1801单元）109-05地块以招标形式拍卖，成交总价30.55亿元，楼板价20364元/平，保本价3.5万/平。

8月28日宝山区宝山工业园区（BSP0-1801单元）108-04地块以挂牌形式拍卖，成交总价29.19亿元，楼板价20069元/平，保本价3.4万/平。

8月29日青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块以挂牌形式拍卖，成交总价60782万元 ，楼板价27179元/平，保本价4.5万/平。

8月29日青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块以挂牌形式拍卖，成交总价87400万元，楼板价27112元/平，保本价4.5万/平。

8月31日嘉定区安亭镇国际汽车城核心区21B-13地块以招标形式拍卖，成交总价48.86亿元，楼板价2.5万元/平，保本价4.3万元/平，目前周边在售的安亭瑞仕华庭均价31500元/平。

8月31日奉贤区南桥新城18单元06-D-01区域地块以招标形式拍卖，成交总价21.9亿元，楼板价2.3万元/平，保本价4万/平。

至此，本周6幅地块拍卖结束。

从拍卖详情中可以看出，这次拍地的溢价率普遍不高。事实上，为冷却上海土地市场，5月末以来上海的住宅用地均采用招标挂牌复合方式出让，根据下图综合评分表打分后得分较高的3家开发商才能参加竞价，配合资金来源管理、受让管理（拿地越多→得分越低，相当于对开发商采取了“土地限购”）等措施大大限制了开发商的出价能力与意愿。

对于拍地，购房者更关心的是土地出让价对后续房价是否有影响，毕竟面粉贵过面包的拍地也曾有过，但此轮拍地过后，购房者对上海房地产市场更应具有五大认知。

认知一：高起拍价 政府接受郊区高地价

本轮的6块宅地出让，起拍价与成交价相差并不多，溢价率分别为0.4%、0.6%、1.8%、0.3%、0.2%、0.7%，溢价率保持在1.8%以内，这样低的溢价率在以往的上海拍地市场较为罕见。

尤其是对比2016年成交的土地和这6块土地的溢价率，可以看到：

2016年上海拍地成交一览表

本周（8.28-8.31）拍地成交情况

本周拍地基本可以称作底价成交，溢价率之所以如此之低，是政府一方面采用复合招标的方式拍卖，另一方面，其实政府也抬高了起拍楼板价。

所以，这次虽然起拍价设定高，溢价率低，但实际的楼板价并不低，即未来的售价并未降低。从调高起拍价这个动作，可以看出政府已经默认了上述地段的价格，所以此次拍地的成交价才会如此没有悬念。

认知二：高地价 却都在外郊环

此次所拍卖的地块位于宝山、青浦、安亭、奉贤区域，属于上海外郊环地段，虽然溢价率低，但可以预计，这些地块明年上市的开盘价却并不低，如嘉定安亭地块，楼板价2.5万/平，保本价却要4.3万/平。

2016年共出让28宗纯宅地，各区拍地分布图

如果明年买房，手持400-500万，但可以选择的新房却都在青浦、奉贤、松江、安亭、宝山北等区域，从那里到市中心上班，至少要1个多小时的车程。

而想买更市区些的房子，将面对的问题不是买不起，而是没房子卖。

认知三：市中心销售型住宅用地已难再现

近日，上海市中心各区纷纷公布了租赁住房（100%只能租不能出售）用地信息，据不完全统计，这些租赁住房用地将建设近110万平接近1.3万套租赁住房，这些土地如果用作商品住房，全部都是可以卖到10万/平以上的黄金宝地。这意味着上海已经主动放弃了至少1000亿元的财政收入，可见决心之坚，力度之大。

而在7月24日，上海首批公开出让的两幅租赁住房用地在上海市土地交易市场成交。两幅土地分别位于浦东张江和嘉定新城，采取“只租不售”模式，两幅土地拍卖后折合楼板价分别为5569元/平和5590元/平，而同期，嘉定新城的房价早已4万+，更别提张江了，这样的楼板价已经能体现出政府思路的转变。

在上海各区公布租赁住房用地详情中，黄浦世博1幅地块出让、长宁古北2幅地块、闸北市北2幅地块、世博耀华2幅地块、世博雪野1幅地块、三林1幅地块、张江2幅地块、浦东南浦大桥1幅地块、浦东龙阳路1幅地块、徐汇南站1幅地块。

这些市中心的宝地在政府手里捂了那么久，原本都是创造地王的机会，现在低调地转向租赁市场，可以预见，在未来的一长段时间内，市区的住宅用地都会以租赁用地的性质转让，以往带着地王标签的纯住宅用地在土地市场上难以再现。

认知四：租赁虽好 却不是给我们的

建设如此多的租赁用房，且只租不售，是不是年轻人可以租房生活，届时，房价也会随之下降呢？

如果你这么想，那小编只能说你图样图森破。快来看看，人家光大证券的入住仪式吧！

2017年1月24日上午，光大证券青年公寓交付仪式顺利举行。光大证券青年公寓位于静安区毗邻大宁商圈，轨交、购物一应俱全，这地段真是好的没话说。

项目通过“政府让一点、企业补贴一点、员工出一点”的方式，以优惠的价格反哺给光大证券的企业员工，让收入微薄的青年人可以不必再为房子烦恼，轻轻松松住上市区优质房，全心全意的投入工作。

所以，那么多好地段的租赁用地，这真的不是你想租就能租到的，与其等着政府补贴，不如自己想办法。 

认知五：避免尴尬 赶紧入手

遭遇土地性质由售转租后，市区的纯宅地的拍卖量势必减少。如此循环下去，就会发生：想买的房子卖光了，或者想买的地段根本没有房子可卖，这时，想买新房只能去往供应量较大的外郊环了。

所以，在优势地段，可以选择的买房时一定要趁早。

今天小编推荐位处南翔板块的西环中心，总价约400万就能住轨交3房，是中海地产、中星集团联合开发的住宅项目。项目距虹桥国际商务区约11公里，到中山公园约13公里，到徐家汇及人民广场距离约16公里，地理位置十分优越。

在售户型：85-88平、113平、128平

项目交通：项目距离在建中的陈翔路地铁站仅350米，项目周边便有嘉闵高架出入口，快速到达虹桥枢纽。

项目配套：出门即是32万方印象城综合体，步行约2公里即可享受南翔镇配套资源，如：中冶祥腾广场、家乐福、古猗园等，小区附近还有菁英湖公园、健康公园、五彩城。

那么问题来了，你是选择总价约400万交通便利的西环中心，还是依然坚持市区“老破旧”的梦想？

我想说的是：“西环中心，仅此100席，售完不再来。”

项目地址：德园路955弄