上海楼市:旧改拆迁+新政落户是上海楼市稳定和托底的基石!

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提问：曾叔你好，如今怎么看待接下来的楼市，我们该怎么买房避免少犯错?

回答：你好，3月较新的二手房网签数据前几天出来了，我给大家贴一下：全部房屋类型（含住宅+商业）成交总套数4.33万套，剔除商办类产品后，纯住宅成交套数是3.94万套。这两个数据很重要。

其他的先不多说，对于下阶段的楼市认知，有几个重点需要跟大家再分享下。

排名前列，现在买房，要记得买穿越周期的产品。上海楼市目前已趋于平静，千万不要抱着进去捞一把的心态，更多的是选择那些品质还不错的，改善型的项目。什么产品能穿越周期，包括那些江景、传统板块的品质次新房，一梯队学区等。大家一定要去看精装看绿化看社区配套，对于核心地区的楼盘来说，总价段控制会变得越来越重要。

第二，一手市场对二手的干扰大概率会持续到下半年。很多新房客户目前是没有被上海楼市毒打过的。哪怕这个项目摇中的概率很低，哪怕这个项目所要的积分很高，哪怕这个项目所要的首付很高，但很多人依然会认为自己就是天选之子，认为自己可以摇到。目前上海楼市的一手基本就是一个季度集中开盘一次，经过排名前列和第二轮新房的两次毒打后，相信很多人会慢慢放弃对新房的幻想，重新回归二手。所以，预测到今年下半年，大家对于二手的关注目光，又会慢慢聚拢。

第三，新房5年限售，会导致优质次新房供需关系越来越紧张。目前看来，越来越多的新房都是需要摇号的，而一旦触发摇号机制，则会导致5年限售，从而加剧市场上原本就很少的次新房供需。因此，优质的二手次新房，依然充满了潜力。而且，现在上海市场上能看得上眼的改善房源，真的是少得可怜。我们打开链家的房源库，只需要添加4个最基本的改善标签：110㎡以上房源、带电梯、商品房、20年以内房龄。你可以看下到底还能搜出来多少套。

第四，上海楼市的内生稳定，推力持续存在。对于任何一个城市而言，房价能否继续维持下去或是慢慢就此坠落的，取决于一个关键性的数据，就是人口是否能够持续增加，市场的购买力能否持续增加。最近两年对于上海而言，是比较特殊的一年，因为上海有大量的片区都能出现了旧改的动作。2020年全年，上海完成旧改75万方，涉及到的居民是3.5万户。2021年，计划完成旧改面积差不多与去年持平，涉及到的居民是3.4万户。如果将这两部分数据叠加，再扣除少部分留在本地或是选择去了青浦、金山等区域的，差不多还剩60%的客户会流入二手市场。

也就是说，有4.14万户的旧改拆迁土著会以一种几乎全款的方式逐步进入楼市。而2021年，人才引进和居转户放松程度更大，上海会迎来更多的人口落户。这么一想，其实上海的1.22楼市新政其实就是对冲了源源不断增加的房票，防止市场过热提前做了政策前置。旧改拆迁+新政落户这两股凶猛的力量，会成为下阶段上海楼市稳定和托底的基石。

提问：曾老师好，我们预算800以内，考虑浦东自住加学区商品三房，目前看来看去就杨东和北蔡大华比较合适，目前在纠结海桐小学的锦绣苑4楼（1999年老小区），昌邑对口的大华十二街区（2005年，二室改三的电梯房），小区品质上锦绣苑差大华很多，也不靠地铁没电梯，好处就是面积大一点，未来可能会有24号线，有地方停车（大华停车困难的不行），两个学校都是二梯队的满足我们对小学的基本要求，如果是您会如何选择呢？或者还有没有合适的区位能够推荐给我们呢，非常感谢！

回答：你好，换我的话，我会选大华，毕竟房龄和电梯房优势明显，未来卖出比较容易。其他区位的话，我觉得杨思、三林、三林东、御桥都是可以考虑的。最有潜力的板块和楼盘详见内部圈子分享。

提问：曾叔你好，本人购房预算800左右，想买三林板块自住，上班地点在徐汇上海游泳馆附近，看中金地湾流域，但是这小区这几个月已经猛涨100万，本人未婚，是否还还值得上车,怕学区政策变化，或者还是摇新盘？

回答：你好，三林板块不错的，非常适合刚需上车，而且居住氛围好，学区还可以。金地湾流域靠近三林公园，近地铁三林东站，整体看可考虑，如果是自住，不要在意一时得失，而且有前滩的辐射利好，我认为还有潜力的。

提问：曾叔，你好！目前子弹300，sfsd，打算投资，不自主，持有期限8-10年，拜读了您的很多帖子，还有几个问题想再请教下：1.区域，您建议这个资金应该是朝青、百子湾、天通苑比较合适，不过因为我打算常持，且觉得通州未来可能性较大，所以打算投资通州，您觉得可以吗？2.房源，看了新房北京东湾和禹州朗廷湾，前者看起来很高端，但是价格太高，后者稍微偏一点，且配套不太成熟。看了二手bobo自由城、k2百合湾、京贸国际，都在运河核心区，排名前列个低密度，均价五万多，但稍微旧一些，第二个新一点，价格有点高，六万多，第三个价格四万多，但是密度太大。对于选小区您有什么建议吗？新房旧房哪个合适些？谢谢！

回答：你好，1. 通州值得长持，只是价格提前透资，近两年可能跑输大盘。2. 北京东湾7w左右的价格溢价高，开发商这个报价基本把以后的升值预期都吃掉大半，周边环境配套都一般，后期站岗风险大。禹州朗廷湾相比北京东湾性价比高点，但投资角度也不推荐。更推荐看二手 ： 京贸国际城西区，华业东方玫瑰，清水湾，海棠湾。

提问：你好，曾叔，预算800万，想买三房。首套房。通勤地址为张江、隆昌路、漕河泾，比较倾向于浦西的房子。请问大连路附近有合适的小区吗？或者对区域有什么建议？谢谢

回答：你好，其实800万在大连路买不到好的三房。要想买到品质好的三房，这个预算，也只能在大华大场这些区位考虑，要么就是放弃中内环，考虑中外环的大虹桥、莘庄、三林这一带。

提问：你好，曾叔，新人再问，杭州子弹150，抽到仁和板块房子，觉得太郊区，是否弃选？这点子弹投资，在未来科技城边角，还是投到大江东？

回答：你好，仁和板块，虽然杭州向北的发展整体还不错，但从目前的情况看，仁和要融入主城，还是有相当长的时间。仁和是城北老城工业外迁兴起的新兴区域，本地有一定的产业支撑，但是产业升级较为缓慢。从保值升值的角度看，会比较慢一些，未来需要置换的时候也不容易出手。从你的首付承受能力看，倒是还不如关注更有价值的地方。青山湖科技城目前竞争激烈，肯定是一个血拼的市场，如果有特价优惠的情况，倒是可以考虑入手的。尽管青山湖科技城和仁和跟主城的融合都会比较慢，但相对来说，城西科创大走廊的外溢延伸更为值得期待一些。

杭州目前的城西发展、老余杭开发，未来科技城西进，也就到这里了，因为再往西就是山区，什么经济能够不受山地的影响，可能也只有褚时健能做得到。而向东呢，有一个广阔的杭嘉湖平湖，直到出海口，都是杭州发展的空间。所以大江东的发展是可见的，在龙湖江与城和未来海岸周围的商业配套，交通配套（地铁，高铁）配齐后，其房价会顺其自然的迎来新一波的增长，可以考虑大江东。杭州投资价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享！

提问：你好！曾叔！我们买房一般都是找中介的，价格方面上会不会被坑呢？

回答：你好，要注意五个陷阱：一、低价房陷阱：一些中介为了吸引客户会在网上发布低房价房源，其实这些房子根本不存在，当你找到中介看房时，中介会以各种理由带你去看别的房子。二、变相多收费：在找中介买房时，你较好先与中介签订服务协议，以免中介多收费。三、别选小中介：较好找个正规的中介。四、看专业程度：在找中介买房时，一定要选择专业的房产中介。五、与卖方签约：为了杜绝中介吃差价，购房者在签约时较好见一下卖方，在双方确认无误后再签约。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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