上海楼市:投资买房不同于自住,首要考虑房子流通性!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥，如果是投资买房，应该选多大面积的合适？

回答：投资，不同于自住，首先要考虑房子的流通性，包括出租和出售。大面积的房子，居住舒适度较高，但流通性较差。出租的时候，不太好寻找租客，因为租房人大多是单身贵族，最多是三口之家，对房屋的需求面积基本在100㎡左右，对大面积的需求较少。如果出售，大面积总价较高，能接手的客户群体相对有限。能够入手大面积的客群，眼光也较为挑剔，选择面也比较大，往往不喜欢看二手房。当然，也有特殊情况。如果是核心板块的优质项目，周围可选项目又有限。购买这个地块的人群，对居住品质要求较高，往往喜欢购入大面积的房子。但是比较少。普通人投资建议选择90-120三房较佳。

提问：成哥，上海闵行金汇豪庭和万源城御境两个盘能否分析一下！

回答：这两个盘的。户型都是最先进的，非常方正，很阔，很阔气，产品上是大平层，都是西南区的有效改善。

金汇豪庭单价会低一些，房龄老一些，但楼间距极其开阔。只要上到五楼，就是视线各方面，采光都是先进的，的学区一般；万源城御境品质吊打金汇豪庭，是西南角较好的房子之一。它楼龄会更新一些。小区的品质是没得说的。再一个就是有万源城的，还是有整个品牌。周边配套也是不错，旁边有湿地公园和商圈配套。 产品形态主要是大平层， 幼儿园就在小区边上， 学区也是很强配备，小学协和地段班，初中是上实西校。由于房龄新，没有多少业主在卖的。而在真正在卖的房子也都不是好房子。定位客群也是西南区的富人,实验学校西校，闵行区二梯队初中，一般业主不会去上。具体更详细的分析详见内部！

提问：成哥你好，有两个问题想请教: 1.上海松江佘山地铁站旁的宝地佘山一号是否值得买入（从投资保值的角度看）？同等价位是否有其他性价比更好的楼盘可选？2.花桥的房子是否应尽快出手套现？

回答：1.宝地佘山一号比较冷门的盘。因为大家的购买力都集中在泗泾，下一站佘山就分流了不少客户。这个项目周边都是动迁房，优点就是地铁边上，佘山站始发车。自住上车不错，投资不建议，泗泾竞品太多，它没什么优势。泗泾地铁口的动迁房、金地二期、还有新凯家园这些都是不错的，可以看看。2.预算够的话，花桥的房子可以留着，上海限购不会放开，花桥就可以长期享受价值外溢的红利。花桥是目前离上海较近的，热度比较高，借势上海错位发展，有望成为真正的临沪先锋区。

提问：上海投资150w的首付，有过贷款记录，是买陆家嘴附近的老破小，还是买三林稍微大一点的房子？

回答：老破小不入，淘二手次新，房龄控制10内以内。太老各种设施设备年限太久会有质量隐患，房龄对贷款也有影响，如果没有好学区加持 价值就不大。老破小流派一般人玩不转，不是很建议，如果有好学区可以考虑陆家嘴。

提问：成哥，你好！请问200万上海老公房哪里值得买入？

回答：老公房相对于新建商品房有以下几个特点：优点：位置好、总价低、配套齐全；缺点：房龄老、环境差、户型较小。由于房龄以及面积问题，升值潜力比不过同地段的商品房。几年后的变现能力，相对同地段的新房子也有所不及。但是买来装修后出租，房价的增值+房租的收入，跑赢利息+通胀+cpi是完全没有问题的。买来投资的话，可以优先考虑周边有在建的轨交，或者商业配套等有爆发力的地区，不过市中心的地基本没有了，有这种优势的地段非常有限。挑房子的时候，首要考虑的是，没有问题，没有硬伤，楼层好。其次才是价格的问题。

提问：成哥你好，上海刚拿到房票，刚需首套房。手里六个钱包一百万左右，个人感觉应该买靠近外环的老破小，这个思路是否正确？

回答:个人不支持"外环内老破小"。当然，因为不了解家居人口，但100万首付，总价预算在280万左右，目前外环边的价格回落到4万左右，小两房是合适选择。可以看看奉贤，和青浦沿线。前者区域内配套成熟，后者期待大虹桥发展。当然，环境不错的嘉定，也值得关注。但不推荐临港。具体更多推荐及分析详见内部！

提问：成哥你好，我是上海人，听说南京东部要崛起，用亲戚户口落户了，找人代持。搜了下，麒麟汤山青龙山发展势头很好，不弱于江北，我要不要去买个房？投资如何？

回答：城东还不错。大东区的概念，涵盖了四个区，含栖霞、江宁，少量的玄武、秦淮。跨越不同的板块、区域，这次的整体概念，有利于解决多区痛点，比如涉及到多区联结处，交通梗塞点多；有利于各板块充分发挥自身优势。但指望短时间崛起，超越河西、江北，这不太现实。因为这里面有不同功能的层级定位。目前而言，汤山的整体规划定位，文旅和高端宜居养老等，定位准。以后这里的房子打造得好，坚持做高质的话，也是南京人改善和改善的性质；青龙山国际生态新城、青龙地铁小镇等，这些都是园区经济主导的地块，特别是麒麟，资源投入确实不少，综合配置，对房价有较强的支撑；仙林大学城、江宁大学城的智慧含量注入，对区域发展也有利，科技创新感比较强。总体上，“城东崛起”，比过去要好，整体提速；但一次性提高到省市级的高度，难度较大。

房价方面，区域新房基本低于3万的，有的在2.5万左右，在全市还是一个“洼地”级的位置，相对较低的房价，也有空间。如果教育资源布局较好的话，多一些9年一贯制的优质学校，那么房价突破三万，问题也不大。但这需要导入资源，以及南京人对区域板块意识提升的过程。从规划到民众认同并且积极买入且自住，需要时间。“大城东”部分的新房也就2.5万左右，这样的较安全价格，比买一些环沪楼盘要好，环沪有的楼盘也要两三万了，有点小贵。降低暴涨期许，以保值来看，大城东没问题。

提问：成哥好，一线城市和二线城市的差别就是，二手变现一线城市变现能力远远强于二线，有房票还是一线城市买，对吗？

回答：一线优势：领涨，一线城市很稳，每一轮上涨总是一线先涨的，流动性好，二手容易变现，资源优势，国家资源一定会优先倾向一线城市，所以房价涨幅可期；一线劣势：房价基数高，再多优势也可能涨2、3倍差不多了。二线如果变一线就有可能，5倍涨幅。策略是，先买一线，撑满6套，一线涨幅不行的问题，通过杠杆来补，做大特别收益。一线买完，再去二线。具体更多分析详见内部文章！

提问：成哥你好，投资买房楼层买顶楼会不会不好出手？

回答：从投资角度讲，顶楼一般是折价10%-20%不等的。不论，多层小高层和高层，选择时一般都不要选择顶层。从定价来看，顶层的房屋一般价格比较便宜，但是顶楼漏水概率大是事实，顶楼夏天更热，空调能耗大是事实，买新房时多数人不会选顶楼(虽然便宜)是事实，二手房顶楼更加择买主，流动性较差也是事实，除了高端次新及新盘顶跃及有专属屋顶花园的以外。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层，议价空间都远大于中间楼层。

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