上海楼市:做好买房这些因素,可以保证未来卖出变现或拆迁变现!

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：你好曾叔，请问如何做好买房子的工作？

回答：初级房产投资人，要做好买房工作，有两面，一方面是融资+杠杆，尽可能多的通过一切渠道融更多的钱，从亲朋处，银行借款。但融资之外更重要的是多赚钱，少消费，以贷还贷、以融续融不会走的太远，应在自身力所能及的范围内投资。另一方面是选筹，自住和投资分离，自住围绕工作生活半径5公里内寻盘，怎么喜欢怎么来。投资，原则上永远追求收益较大化，遵循“好城市、好区域、好房子、好价格”十二字方针，不要为了买房而买房，入一堆没有价值、没有涨幅的货，如公寓、鬼盘。综合考虑“贷款+涨幅+租金”，保证未来能够卖出变现或拆迁变现。

提问：你好，曾叔向你求教。有900万现金，可以承受总价较好1200，特别好的1400勉强能接受。目前在看二手房，城市之星、兰园、赛丽丽园、世茂天宸，单价都在7万5左右，房子都没有比较满意的。曾叔，你看我是摇号还是入手二手房，摇号几率太低了，这几个楼盘二手房你看价格会不会松动，想等又怕踏空。

回答：你好，摇号概率低，很多摇不中的后面都会流入二手市场，从而推动二手市场的价格上涨，所以建议直接布局二手。我的看法是：优选兰园、次选赛丽丽园，其次考虑城市之星，更好的选择参考内部分享。

提问：曾叔你好，我有预算300万左右，想在大虹桥买个一手的动迁房，用来投资升值，请问：1. 华漕的西郊九韵城和青浦的徐泾北城那一片，哪个升值空间更好？2. 徐泾北城那边的动迁房，产证归属有的属于华新，有的属于徐泾，这个需要注意吗？

回答：你好，本来是徐泾北城潜力大过华漕，但之前一年多徐泾北城涨了不少，所以综合性价比差不多了。没必要区分，以户型产品和到地铁站距离结合价格来分析。另外你这个预算，还可以再看看泗泾、九亭、江桥、甚至徐泾南侧也是可以考虑的。

提问：曾叔，你好！本人首套房，预算400万，想买新房或者次新房，上班在8和号线和9号线的陆家浜路的地铁站，有推荐自住的区域或者楼盘吗？

回答：你好，这个预算，想买新一点的房子，只能考虑8号9号线的沿线外环外的房子了。这个预算要买新房，距离就会很远，大概要到松江新城和鲁汇的样子，我觉得有点太远，应该优先考虑略微近一点的二手房可以考虑下九亭、泗泾、浦锦路一代的次新房。细化到楼盘推荐可以参考曾叔总结的内部资料，可以解决你的疑问。

提问：曾叔！您好！本人在北京国贸工作，拥有工作居住证。在深圳湾拥有一套90平两居，目前售价约1600。考虑到深圳湾房价已经涨幅较大，考虑将其卖出置换国贸的次新房，在自住的同时希望实现资产保值，有些疑问还望您不吝赐教:1. 目前看上的的小区为禧瑞都，新城国际及君汇雅居，您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得？您是否还有其他推荐？2.  可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序？您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少？3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右，但目前挂牌价仍普遍在1800，您认为预期的实际成交价应该大致是多少？非常感谢！

回答：你好，深圳长期依然看好，能双持最优，你在北京看得这几个属于小ceo盘，均有溢价。1500投资适合大面积低单价的标的，例如淘大望路四大金刚，双井大四居，青年路一带天鹅湾一类品质次新。禧瑞都>君汇雅居>新城国际。挂牌很多只是试探市场，不能做为价格依据。

提问：曾叔您好！想请教您一下，如果找垫资公司全款买，后DYD出七成，一般最长可以贷几年？有推荐的银行吗？谢谢谢谢谢谢！

回答：你好，一般有先息后本，5年免过桥续签，还有20年等额本息等，很多银行都可以操作，具体详见内部分享。

提问：你好，曾叔，现在一二线城市租售比非常低，是买房划算还是租房划算？能不能解释一下。

回答：你好，从投资的角度来说，买房合算，虽然租金收益率偏低，像大城市的收益率只有1.5%不到，但是买房是有房价增值的，一波牛市过来，一般房价都能涨2、3成，可以极大丰富收益率。所以租金很重要，但是不是最最重要的，最重要的是房子的增值潜力，买到城市主轴线上的发展潜力大的板块，比租金好重要的多。如果你只是想自住，那是租房合算，因为租金收益率比银行贷款利率和存款利率都低，居住上存在利差套利空间。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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