2021年上海公积金买房,应该注意这些!

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

1.提问：沪叔，你好，我想咨询下，亲戚用我名按揭买了一套房，100多平，商业贷款分30年还，等3年后说是转按揭再过户给他，那么就等于用了我首付买房的份额，那么这么操作对我以后有什么影响，等三年后过户给他了，我就名下无房了，我自己如果要买房，算首套还是二套，我之后能不能公积金贷款，贷款利率会上浮多少，我帮了他这次，对我的损害有哪些，我应该注意什么，您可以详细和我说下吗，谢谢！

沪叔：你好，目前上海限购政策是以家庭为单位的认房认贷。1、认房，认上海市家庭名下的住宅房屋套数；2、认贷，认家庭名下在全国范围内无商业性住房贷款记录和公积金住房贷款记录的（不管是否已还清）如果1、2都没有的话，那么本次购房申请商业贷款按照首套房贷款政策执行，首付款比例不低于35%即可；1、2只要有任何一项，都要按照二套政策来执行，购买普通自住房的，首付款比例不低于50%；购买非普通住房的，首付款比例不低于70%。贷款超过五年期的利率在基准利率的基础上浮10%。

未来如果想在上海买房还是可以用公积金贷的，公积金贷款中心和商业银行对于二套房认定不同，银行是认房又认贷，公积金中心是认房不认贷，简单说就是首套房按揭买了后卖了，现在又购房，还是可以用公积金贷款。不过首套购房资格这么用掉有点可惜，特别是在上海，首套房的商贷是3成，后面如果你自己想要在上海买房的话，有过贷款记录，商贷首付是要7成，而对于上海一套动辄千万的房产，首付差距有400万。如果是用公积金贷，是算首套，上海首套公积金贷对于个人较高额度是60万。另外还需要注意一点的3年后过户的话，需要把自己名下的房贷还清才能过户，贷款按揭没有还清，产权已经抵押银行，不属于当事人所有，所以无法办理该住房过户手续。需要住房贷款还清，无抵押，有房产证，契税证明，出让性质土地证，业主持有住房时间，超过住房所在地规定的限售规定，一起到住房所属房管部门，才能申请办理该住房过户手续。

2.提问：尊敬的沪叔，你好，我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小，两个价格差不多，我就很纠结，到底是应该买哪一套？老师能否给点建议？

沪叔：你好，对于同样价格，主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房，在品质方面，新房的品质确实很好，但老破小位于市中心，你能获得的有效信息更多，这便是地段优势。但老破小也不能一概而论，这样的老破小直接排除：1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买，如果地段都不好，那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小，不仅贷款年限有问题，而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买，上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套，夏天存在西晒，且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小，就说明其价值一般，不要购买。符合下面几个条件的老破小是可以购买的：1.具有优质的学区房的老破小，在市中心，学区好的老破小一直都非常有市场，如今房产的消费者变成了年轻群体，他们更加注重教育，所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小，户型设计也基本符合现代人的生活方式，小区有正规开发商建设，档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小，说明价值比较高。

3.提问：沪叔，我关注了很多地产号，一有时间就在研究房地产消息，但是我感觉越看越觉得房子很难买，这是为什么呢？

沪叔：你好，买房的重点就在于买，一直处于研究和观望状态的人是难以买到好房的。碰到十全十美的房子的概率是极小的，买房不能考虑太多。看房数量变多了会更加难以选择，且容易错过买房的较佳时间，导致房价上涨买不起房。在有需求和资金允许的条件下，趁早买房是较好的选择。很多人将各种地产的文章看了个遍，花了大把的时间在研究房地产上，道理总结了很多，却没有真正的去买排名前列套房，给自己一个试错的机会。所谓实践出真知，买房不怕买错，就怕不敢买。就算买错了，也可以有个机会通过置换去搏一搏好房子，毕竟买房是不可能一步到位的，除非你是先进富豪。对于普通人投资来说，房产较好还是长线持有，短期的涨跌不能说明什么，因为房产是抵御通货膨胀较好的武器，在物价都在上涨的时候，房价下跌本身就是不现实的。总的来说，对于普通购房者而言，本着”房住不炒“的原则和自身能力需求来抓住机会。

以上内容选自“沪叔说房”微信公众号，粉丝提问

沪叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。