20190724典评—上海房价收入比高吗?!

我在这个行业已经15年以上，拥有了超过50000小时的工作时间，投资的基本逻辑体系早已固化，并且始终在检验、完善。所以房地产投资的大多数问题，无论宏观微观，对我而言是很简单很简单很简单的。

但是，这个过程一路走来，我自己深切体会到，时代的变化太快。想要跟上历史的进程，工作量非常大，要让读者买完房子像个废人，责任更大。因此，我确实没有精力去评估我和读者的认知差。我的媒体属性也不强，因为一切蹭热点的行为，都会影响你对客观世界的判断。而在主观上，那些我认为理所应当的逻辑，也许恰恰是读者希望我具体写的。

所以我决定从这期开始，选择每天房地产领域发生的重要时效性事件，进行简单干货的分析，同时，也会择取跟粉丝互动中比较有代表性的问题，进行回答。你们有什么问题，可以留言或者加我微信提问。

最近克而瑞出了一份《2019年上海购房者研究报告》，报告里有两个很大的错误。排名前列是供需比，报告用供应数/到访数来计算供需比是1比2.1，得出市场供应＜购房需求。

什么时候供需比是用来访量来算的？照这么说售楼处如果今天发一桶油，明天发一箱桃子，那上海供需比是不是可以涨到1比10？事实上我们看到，按照克而瑞给出的上半年供应（33912套）和成交（30429套）数据计算出的供需比是0.897，也就是弱的供大于求的状态。这和我们看到的市场成交结果是一致的，现在开盘去化能达到9成的楼盘已经堪称优秀了，去化2成以下的楼盘不是一个两个。比如说截止到7月20日，中海在松江、奉贤和浦东的三个楼盘九峯里、戈雅园和云麓里（与华润联合），目前网签率分别只有1.6%、1.5%和6.4%，三个项目一共2023套房子，目前只网签了77套，去化率不到4%，路漫漫其修远兮了。

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