市场观察|环上海楼市——昆山,市场需要时间消化暴涨

文/研究员 何龙洋

01

市场表现：调控后成交面积降7成，如今本地客户为主

商品住宅——外地购房客占比近7成，限购对昆山楼市影响极大：限购昆山楼市进入瞬间冰冻状态上海楼市对昆山楼市影响极大，2016年昆山房价一路扶摇直上。2016年3月上海限购后，大量炒房者进入昆山，3月昆山商品住宅成交量达创历史记录的138万方，单月销售面积相当于2015年半年的销量。房子的价格出现全城普涨、暴涨，房价普遍涨了2000-3000元/㎡，涨幅大的地区翻了两三倍。

10月限购后，外地投资客被一纸限购令拦在门外，成交急速回落，商品住宅成交面积降幅近7成，可见外地投资客在昆山楼市所占比重之高，2017年楼市成交量低位徘徊，成交价格保持稳定。由于前期房价涨幅大，在二手房方面已经有了部分松动，成交价格有所波动，购房者可逢低入手。

图：2016年1月-2017年8月昆山商品住宅成交数据（单位：万㎡）

数据来源：CREIS

由于低总价，部分投资客选择投资公寓——受限购影响，公寓受到购房者关注，部分投资者转战公寓市场，但3月开始，由于南京和上海纷纷出台商办公寓政策，昆山公寓成交价格出现下跌。同时城市中心城区品质公寓总价不低，投资观望氛围渐浓。

城市内公寓市场为结构性市场——中环内公寓项目去化较好，中环以外公寓项目去化不理想。如城北地区万达广场火爆——公寓开盘4个月公寓即全部售罄；受高铁辐射的楼盘成交比较火爆，如位于昆山南站的象屿玲珑公馆，大成莲创等持续热销。

图： 2017年1-7月昆山公寓成交面积及成交均价情况（㎡、元/平）

数据来源：CREIS

02

调控：大杀器祭出，市场急转直下

昆山的限购政策并不严厉。相比周边的上海社保连续缴纳5年，需要已婚，南京3年内缴纳2年社保，且限售，昆山的限购并不严厉，但以外地购房客群为主的特性决定社保这一大杀器影响极大。

表：昆山楼市限购情况

数据来源：Q房网研究院整理

在上一轮地产周期中，上海炒房团纷纷涌入昆山，通过一次性补缴等手段包装炒房，大大提高昆山楼市泡沫，给本轮调控以启示，此次周期中为加强调控有效性，不再认定补缴，调控更加严格，极大的打击了炒房客。

03

板块表现：供地结构决定城市成交结构，成交比较好的板块仅限于市区周边的几个镇

2017年房价变化不大，昆山的楼市成交，基本上限于本地市场消化，外来买房的人被限制了购买资格，所以成交量萎靡，成交比较好的版块仅限于市区周边的几个镇，如城北版块，外来在昆山上班的人居多，部分上海人在城北地区上班，造成城北地区公寓投资客比例较高。

受城市规划及供应结构影响，城西规划高端住宅，城东为居住区，城南和城北有大量公寓。公寓及住宅呈现明显区别，城东和城西公寓少，城南和城北公寓多。随着城市核心商务区南移及高铁经济持续发酵，城南地区商业配套成熟，未来城南板块公寓市场将会继续升温。

数据来源：Q房网、区域均价为在售楼盘均价

04 

项目表现：品牌开发商一盘压死周边，中小开发商经营压力较大，开发商坐等政策松动

中环内期房一房难求，如今城南在售期房交房期在19年3月以后，碧桂园古田国际在售项目交房期甚至在19年6月。品牌房企优势明显，中环内期房销售以品牌房企为主，前十销售项目均不太理想，TOP1的首创悦都7月仅销售2.51万㎡，其他房企销售压力可见一斑，就市场了解情况大多数房企屏住呼吸等待政策放开，或者是关注下一阶段的状况，伺机而动。

表：2017年7月昆山商品房成交套数排行

数据来源：Q房网研究院整理

05 

房价难降：新增土地不增反降，基本面持续利好

土地供应：城市供求关系较难逆转，土地供应不增反降，新增土地持续低位。17年住宅用地供应仅为16年的88%，受成交结构影响成交楼面价有所降低，土地溢价率降低，城市住宅用地将长期处于供不应求的状态当中，传导到未来楼市则是市场新增住宅项目有限。

图：2012年-2017年8月昆山商品住宅土地供求数据（单位：万㎡、元/平）

数据来源：CREIS

17年供地计划：住宅用地供应仅占17.6%。2017年昆山官方建设用地供应计划看，2017年昆山新增土地供应425万方，其中，住宅用地供应75万方。占总供应量的17.6%，商服用地为20万方，占总供应量的4.7%。另有350万方为工矿仓储用地、公共管理与服务用地、水域及水利设施用地、交通运输用地占比77.7%。

表：昆山2017年供地计划

数据来源：昆山市国土

交通利好——通行时间仅需17分钟

上海、昆山价差导致购房客外溢，上海、昆山通行极其方便，全天上海往昆山列车141次，平均7.6分钟一趟。昆山往上海117次，平均9.7分钟一趟。高铁行车最短时间仅17分钟，通过高铁往来上海昆山甚至在上海内部郊县地区时间还要短。以上海核心线路1号线为例，全程28个站，单线通勤时间超过1小时。

图：近期上海→昆山铁路车次

数据来源：12306官网

中长期利好——产业及区域利好不断

昆山有上海“后花园”与“新引擎”之誉，承接大上海、面向长三角的特别地缘优势京沪高铁、沪宁城际高铁与京沪高速构成的半小时交通圈快速切换，昆山与上海的同城化提速，轨交S1线衔接上海轨交11号线，上海众多国际资本与产业转移至昆山。种种利好悉数尽汇昆山，新一轮城市质变与价值爆发势成必然。

表：昆山重大利好

数据来源：Q房网研究院整理

06 

结语：市场需要时间消化暴涨

经历过2016年昆山楼市暴涨，17年楼市回归平静，市场需要时间消化暴涨。大量二手房由于涨幅大，存在一定的议价空间，刚需购房者可以乘限购令之东风顺势入市。在高铁经济下，城市中心将继续南移动，城市楼市依然有诸多的价值洼地待发掘；同时城市产业发达大量产业工人，作为上海的腹地，本身具备极强的经济能力，未来昆山楼市看好。