为什么上海均价是5w?内中环可卖12w?上海房价的密码

原创：邱晨魔都房房房今天

关于房价，关于上海房价，一直是我们非常关心，热衷研究。从而衍生了很多有意思的观点和看法。当然，这些热情的研究都是为了让自己买到跑赢大盘的笋盘。下面介绍房价的几大派系。一、大排面指数好像是2005-2006年，也是我入行头几年，上海地产老法师喜欢念叨一种叫“大排面定律”的说法。大排面定律，即一个楼盘合理的均价，是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4元钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元/平米。如果你发现面价是5元钱一碗，而附近的房价是3000元/平米，那你应该毫不犹豫地投资。反之，房价就有虚高的成分。所谓的“大排面指数”认为租金和生活水平能较大化的反应房价，的确在当时这个大排面指数非常灵验，几乎是一看一个准。比如：2005年时上海商品住宅成交均价约7500元/平方米，当时一碗大排面价格约为6-8元。

而现在一个5w+房价的板块（接近上海2019年均价），比如说古美，它的一碗大排面要16-18元。这种房价论失灵了。请问它为什么失灵？砖头为啥涨的比馒头快那么多？二、咖啡屋指数离大排面理论十年后的2016年，我在一房一万时写了一篇《大宁地王能成功竟然和咖啡屋有关系》 大宁的成功引起了很多人关注，这次我试着从咖啡屋这个角度再重新理解房价因为我当时认为：咖啡厅数量是城市界面优劣的重要表现。

而城市界面又是房价的重要决定因素由商业配套+城市公共设施形成的城市体验感咖啡屋是城市界面量化的重要一部分这个严重地影响着区域房价天花板高低我当时用大众点评的数据追踪了大宁2010年至2015年的咖啡厅开业情况

数据显示出了2点1）大宁的咖啡屋密度在2015年之前就已经达到了1/k㎡,相当于莘庄现在的水平。即大宁板块在金茂府开盘前就已经拥有良好的城市界面，具备孕育高端楼盘的土壤。2）2015年大宁咖啡屋大爆发，一年间开业的数量相当于这5年总和的32%。这也预示着大宁成熟了，金茂府的成功是借力于大宁的完全成熟的城市界面。这一点大家都往往忽略，总是会用静安闸北合并遮盖了全部。所以我后面画了一张图，把这个关系再说的透彻一些

再最后我把咖啡屋密度和房价做了一个正向分析总结

怎样的咖啡屋密度对应怎样的板块较高价，然后用这个寻找洼地板块，寻找起飞前的下一个大宁。感觉上这个理论体系比“大排面指数”要高级和准确。但是事后复盘还是碰到一个bug那就是专治不服的唐镇。毫无生机的商业配套板块居然较高房价可以达到8w+？问题在哪？三、城市资源说有人说一个城市的房价是由城市的配套资源决定的。这个城市或者板块配套能级越高，房价越高。咋听起来很有道理，那么我再提一个问题：如果城市配套论是对的，深圳房价凭啥比上海高？深圳是座年轻的城市，是好事，因为这样没有桎梏，但也有负面，因为它缺少城市配套建设的沉淀。比如它是中国少有一座没有211、985大学的一线城市下面再比较一下2017年深圳和上海的小学数据上海小学数量均在750所左右，小学生入学人数16w深圳小学数量均在350所左右，小学生入学人数18.1w深圳的小学教育配套比上海一半还少。下面再比较一下2017年深圳和上海的三甲医院数据，深圳人口1300w，上海人口2420w上海人口不到深圳2倍，三甲医院是深圳的4倍

关于房价的问题还有很多，比如为何上海的房价是5w+，并且巧合的是深圳北京正好也是？又为何离人民广场10公里的内中环可以卖到12w？深刻理解房价问题背后的原因，更好帮助你买房。以上所有问题，请您9月28日到大宁的静安慕舍现场，由我来向你解答。

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