下半年上海房价会松动,建议买二手房

2017年的上海楼市乃至全国楼市都进入到一个“深度调整期”。

下半年上海房价到底会怎么走？还能出手买房吗？

上海楼市大咖们有些什么看法和购房建议？

著名房地产专家  蔡为民 楼市满天都是黑天鹅  傻瓜式购房的投资方式一去不复返

1 2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

今年的上海楼市进入到一个没有最严厉，只有更严厉的状态。今年初，做过一个简单的预测，2017没有黑天鹅，因为满天都是黑天鹅。政策不断出台，越来越严厉，程度是超越想象。限卖是把房地产商品属性做了最强烈的压制，各种“限”达到15项，这在过往不曾出现。

与之相对的是土拍市场格外的热闹，今年上半年有些地方的土拍超过了政府的想象，最受关注的是嘉兴的八块土地，其中有三块超过100%的溢价率。房屋市场在政策的强力压制，不景气低迷的状态下，消费者观望（政策使他不具备房票）、开发商观望（有些捂盘），各种林林总总，在过往很难看到。

面对上海楼市很多消费者没有房票，便转移到周边城市购房，尤其（嘉兴、浙江、南通）纷纷在对接在上海的相关资源，以达到同城效应。整个上海楼市版图也在发生变化，上海外围形成一个圈围地带，这些地带在资源外移的过程中带动了周边城市的发展，类似于东京撤市建都。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

围城效应

想进的人进不来，想出的人出不去。想卖房的卖不到好的价钱，想买房的却没有房票。围城与迷局，当前的调控状态，前所未见。不同以往、不容小觑、不达目标、绝不终止、房价不死、调控不止。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

下半年必然还是焦灼的状态，但是和上半年还是有很大区别。今年二三四月量缩（成交量萎缩）， 五六七三个月基本属于价降的状态，八九十月我认为是一个探底的阶段，房价持续下行的力道仍然存在，十一、十二进入到盘整的状态。上海房价进入到一个比较稳定的状态，呈现锯齿状，不会有明显向上或者向下的走势。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

被称为傻瓜购屋法的房产投资已经一去不复返了。购房者所需要付出的代价已经越来越高，不光在房价、更包括首付款，按揭比例方面，购房者需要具备强大的付款能力。我们面对购房需要慎重，万一家庭发生变故，没有能力做相应的处理。

目前已经有30座城市进入到限售的状态，限售我把他称为硬式限购，剥夺了你自由卖房的权利。贷款的比例越来越低，首付比例高，你要穷尽自己的财力来买房，这样家庭变故的抵御能力大幅降低，所以买房的时候必须更加慎重。

合富辉煌上海公司策划总监 黄欣伟

上海楼市冰与火交替

下半年楼市基本不会发生逆转

1  2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

上半年面临两个局面，一个是政策不断出击，二是政策下我们选择应对的方式。管理层是甲方，所有房企是乙方，关系有所变位。在这种错位关系下，乙方很辛苦，业绩考核推着大家艰难前进。

今年市场分化，购房者情绪的坚定属性发生分化，观望属性上升。其实房子价格依旧坚挺，只是量在缩减。最终这还要看博弈的时间长度和强度是否导致市场信心有所反转和维稳。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

较先想到的是冰火这个词。

从土地市场看，土拍市场准入成本和条件不断严苛、门槛在提高，能进入土地市场的企业在缩减，但仍有高溢价率的地块拍出。从市场来看，仍然有一些楼盘因为蓄客关系、市场关系、限价之后价格回到市场能够接受的程度，还存在一些日光盘。有一些类型物业被整改，这个过程中，管理房、房企和业主三者之间发生矛盾纠结。所以说，上半年的上海楼市是冰与火的交替。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

下半年楼市基本不会发生逆转，整个上半年甲方能做的事情是见招拆招，但悖论在于不是所有的招都能拆掉。下半年看政策有没有进一步收紧，进一步收紧就会产生新的问题。

从去年10月8 到目前的这一轮调控，持续了将近9个月的时间，市场信心恢复也不会是一天的事情。如果政府认为调控到位，也不会一天宣布天下大赦，而是局部分批有步骤的，也意味着市场不会整体反转。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

建议买二手房。一手房的定价博弈的是开发团队，二手房你面对的只是普通的卖房者，卖房者的心理防线的奔溃要比一个开发团队要快。二，每个人卖房有不同的要求，卖房者对现金回笼的追求，可以淘到相对理想的房子。

一手房的机会在于如果政府限价并非完全来自市场的策略在继续，有些物业的性价比会凸显出来。管理方给的限价标准不一定是开发商完全能接受的，开发商也是能够在评议过程中觉得能够接受才推出，这种情况下，管理方、开发企业、消费者三者三维认同后成交方促成。

同策咨询研究部总监 张宏伟

投机客开始撤退 

 供求双方博弈

1  2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

一：土地市场，政府出台新的政策，采取招拍挂的方式拍地，筛选拿地企业。上海开发企业处境尴尬，只有一些排名靠前的房企才有拿地资格。上海拿不到地怎么办？做一些战略的调整。跑到周边杭州、苏州、南京拿地。或者从存量市场出发，收购二手市场。

二：商品住宅调控，小有成效。

三：上半年市场交易量萎缩，同比去年打对折。截止到目前，整个市场存量还没有很大的增加。随着下半年需求的集中发放，存量增加，如果下半年市场去化周期回升到13个月以上，市场压力会加大。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

供求博弈

上半年开发商企业资金压力不大，不急于销售。开发企业和政府博弈，开发商不轻易推盘，供应有压力，交易量下跌。投机客开始撤退，供求双方博弈，结果胶着。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

调控收紧，交易量下跌，开发商为冲刺销售业绩，势必在价格上有所让步，进一步解决资金压力的问题。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

一：总体来讲，被限价的项目值得被关注，这些楼盘在市场上性价比相对较高。

二：有重大规划落地，预期会产生实际的城市配套价值。17号线即将开通，沿线板块还处于价值洼地，地铁开通人流导入，区域市场价值会进一步被放大，这些地区值得关注。

三：远郊地区会逐渐成熟，交通完善，区域价值也会提升。对刚需来讲，市中心价格一直在上涨，购买承受压力大，在外环以内很难买到承受价格以内的房子。奉贤，南桥一些远郊板块值得我们去关注。

四：处于城市更新和持续改造的板块，虽然现在这些地方城市面貌一般，但随着改造力度加大，市场价值会逐渐发挥和体现。

平安好房首席分析师 陆骑麟

楼市买卖纠结  

下半年房价有松动迹象

1  2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

2017年上海楼市在全国调控政策持续出台的情况下，上海政策也出现了一定改变，比如商业地产的限制、购房政策的从严从紧。政策从严之下不管是新房还是二手房，成交量都在萎缩。

量的回落之后价格有一定的松动，上海一季度到五月份成交均价相对稳定，但是近期价格出现小幅的松动。从统计数据来看，二手房挂牌数据出现了3%的降幅。所以从整个市场来看，价格的松动会影响到未来整个市场的走势。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

买卖纠结。想买的人没资格买，限购没资格买，限贷购房资金相对不足没办法买，或者有换房动作的人，卖的人卖不到好的价格，卖不出去的情况下没办法买。所以用一个词来说，买卖，纠结。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

个人觉得下半年的格局会有一定的改变，从目前的形势来看下半年的形式开始明朗，开发商的房价有松动的迹象。很多开发商受到限价的影响，房价定价并不是特别高。

下半年如果市场往下走，开发商的定价和市场的价格预期更接近，后期开发商、房东不用纠结定价问题。实际上，对于购房者而言未来价格出现松动，也不用纠结看一看还是等一等，有合适的房源应及时出手，买卖双方的意愿随着价格松动变得明朗，市场也慢慢开始明朗。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

实际上当前买房来说并不是一个很好的时间节点，首先贷款的利率高、放款的速度慢。

目前的买房政策对刚需、改善都是一视同仁的。如果你要买房，手头要有比较多的首付款才能买到合适的房子。下半年如果利率政策放松，再结合价格出现调整，房源比较多的情况下，必然是一个不错的时间节点。如果不是特别着急买房，不妨等一等。

易居智库中心总监 严跃进

今年房价稳定，调控效果明显

轨道交通沿线、轨道交汇点的房子值得关注

1  2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

一，上海市场今年房源紧俏，很多购房者符合购房条件还是一房难求，这和购房政策有关系。

二，房子价格稳定下来，体现了房地产市场管控的有效性。现在看上海房价数据，稳定在四万八左右，有去杠杆去泡沫导向。

三、相比其他城市，上海对商住房的整顿是全国最严厉的城市，整顿有利于市场交易秩序的稳定。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

政策组合拳适合

上半年上海出台一系列政策，商住房政策、摇号、认房认贷，市场处于平稳的状态。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

上海对高端楼盘的预售证管控严厉，下半年基本维持稳定态势，下跌可能性不是很大，也不否定房价的小涨。有些区域警惕出现炒作，比如轨道交通17号线即将试运行，通车后会引起青浦到虹桥郊区板块市场活跃。

从购房者角度来讲，可以适当观察一些热点概念，板块，即使下半年的走势有所小涨，还是在购房者能够承受范围之内，找到一个入市的好时机。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

传统上，轨交房，学区房的概念购房者都知道，但有一点是被忽略的，上海进行第二环线轨道交通建设，这些规划很多在动工，但购房者对概念理解不是特别透。用一个非常简单的方法，找到百度地图上相应的虚拟线路。这些线路旁边的物业升值比较快，方便出行，值得大家关注。

上海中原地产资深分析师 卢文曦

买卖双方僵持  

政策之下投资力量外溢

1  2017即将过半，这半年您眼中的上海房地产市场产生了怎样的变化？

上半年主要是针对商住房的政策，效果明显，热度下降，随后一些具体的动作会落地，整体的市场会更规范。另外市场上降温明显，金三银四红五月都落空了，新房交易量一个月才70万方，正常是在80-100万方之间波动。

现在来看跌破下限，市场处于比较冷的状态。量收缩，房价快涨的势头得到控制。限购政策的升级，导致一些投资力量的外溢，环上海周边出现一个热的状况。

2 请用一个词来形容今年上半年的上海楼市

僵持

一个是量的僵持，开发商推盘积极度不高，甚至出现捂盘的现象。上半年到6月20号，上海新房供应量200多万方，累积同比去年减少一半。二是买家僵持的状况，买家的购买动作和意愿低，在二手房中尤为明显。不少买家和房东谈价格，房东愿意让步，购买者却不像以前那么有冲动，保持一个观望的状态。

3 请您谈谈下半年的上海楼市走势会如何？

下半年上海楼市不会有更多的调控，政策基本上会维持现状。虽然管理层对上海楼市调控结果还是比较满意的，但上海新房价格还是处于高位。这样一个状况下，市场要保持稳定，减少波动，降低风险。

下半年6、7、8月成交量不会有太大变化，不排除一些房企因为回款压力，增加9、10月份市场供应量，交易价格有些许的松动空间，市场有一个翘尾的动作。预测下半年新房交易量保持在100万方左右，二手房交易量2万套左右。

4 对于今年有置业计划的网友，您有哪些建议。

建议能买到新房则买新房，因为总体价格成本比二手房合适。如果不是特别着急，你可以挑一个比较好的入市时机窗口点，在9、10月份大家相互推盘的时候，供应量会增多，选择面更广。现在进入买房市场，为了竞争资源，开发商在价格上有所让步。