2021楼市盘点之政策篇:持续加码 精准施策

来源：大卢侃楼市

自年初住建部约谈多个房价上涨过快的城市后，各地开启调控升级模式。今年全国和房地产直接相关的政策累计不低于400条，是楼市调控政策最为频繁的一年。随着调控政策落地，楼市经历过山车般走势。

上海调控：见招拆招精准施策

1

1月21日出台“沪十条”

政策核心内容：1、限购升级，夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日3年内购买商品住房的，住房套数按离异前家庭总套数计算。2、增值税免征年限由2年升至5年。

一月份虽然不是传统交易旺季，但是基于2020年市场的余温，加上疫情因素鼓励留在原地过年，给看房创造有利条件。虽然政策落地，但调控内容还是在原先基础上“打补丁”“做加法”，加上调控政策在月末面世，因此当月成交量仍处于高位，并且也是今年成交量的较高点。

2

2月6日出台买房摇号

作为“沪十条”内容的延续，2月6日出台买房积分制。

目的在于让更多无房户优先买到新房。由于新房限价导致和二手房价格倒挂，因此购买新房热度相当高，其中不乏投资客，人为加重恐慌情绪。该举措提高买房准入门槛，优先考虑无房客户。二月份虽然处于传统淡季，但市场成交量仍高于以往同期，市场情绪依然“暗流涌动”。“买房摇号”是新举措，新政也的确达到一些效果，阻挡部分投资客介入。

3

3月3日出台“沪七条”

政策核心内容为对于触发积分的楼盘限售5年。

从最初试点的3个项目中就有2个触发积分制，说明调控政策震慑力不强，购买热情依然高涨。买房摇号就是试运气，基于一二手价格倒挂，少则几十万，多则上百万，买到就是赚到，因此对“打新”趋之若鹜。5年限售意味锁定交易，即便价格有波动也不能止损，新举措进一步震慑投资客。

此外，“沪七条”中针对土地市场也出台新规，核心为商品住宅用地采用限价竞价的方式进行。有关土地市场会有“土地篇”具体表述。

4

7月24日出台加强赠与管理

通过赠与方式转让住房的，在限购执行中，该住房自转移登记日起5年内仍记入赠与人拥有的住房套数，受赠人也要符合本市限购政策。

本举措在于继续给限购上“打补丁”。为获得“房票”，家庭成员内部开启资产转移模式。将父母名下房产转移到子女身上，一方面保全家庭内的不动产，另一方面，基于父母年龄大，工作年限长，可以获得“高积分”。该举措成功破解这种方式转移不动产。

5

7月9日出台二手房挂牌价核验

上海市房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议。会议中明确，在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

上海进入存量时代，相比调控新房市场，对于二手房市场的举措不多。二手房较大特点是情绪波动比较大，不少房东完全凭个人喜好挂牌。比如一些学区房，老公房的单价甚至逼近汤臣一品。在这种行为带动下，市场有焦虑和恐慌，同时过高的价格加剧一二手倒挂现象，市场温度难降。此举意在稳住预期，稳住情绪。经过几个月磨合，当前挂牌价格已经回归合理。

6

8月6日出台“三价就低”

上海市房管局当日召开工作通报沟通会，针对二手房市场采用合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格中，相对较低的价格审批贷款额度，俗称“三价就低”。

此举是二手房调控的“核弹”，房屋买卖主要靠金融杠杆，此举降低杠杆使用。从实际情况来看，涉税评估价大约和市场价有30-40%的差距。换而言之，买家是以市场价7折的价格申请贷款额度，中间的差价必须以现金补足。如果是购买首套房，首付差不多要达到5成，如果是二套房，那么相当于需要全款买房。配合金融政策管控，此举直接导致二手房成交量出现断崖式下跌。

7

金融管控

房产有金融属性，市场降温的一大因素是金融层面的变化。上半年信贷宽松，但自6月后信贷开始收紧，房企融资难，个人信贷难。原先贷款正常周转在2-3个月，但是从下半年开始，整个周期普遍在4个月以上，长的甚至要半年。这一举措好比釜底抽薪，楼市陷入速冻，房价快速上涨的势头被遏制。上海一直是全国房贷利率是较低的，但是为配合楼市调控，7月24日首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。

综上可以看出，上海楼市调控举措不断升级加码打补丁。政策出台密度也是较高的，针对市场上的热点现象，市场动态变化，管理层见招拆招，直指问题关键。除了上述一些官宣政策外还有很多其他举措，比如1月底，上海将法拍房纳入限购范围。对于学区房的热，教育部门对入学方式做出调整，增加入学的不确定性，提升教育机会公平性，为学区房降温。从新房市场、二手房市场、土地市场等形成全方位、无死角的管控。

明年政策走向

年末的重要会议定调明年楼市调控基调。从市场风向来看，房住不炒是大基调，但是提到了“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”，文字表述中性偏积极。加之今年房企作为市场主体遇到诸多问题，给经济、社会民生带来压力。因此，从稳经济的角度来看，会考虑到企业生存需求，给予适度、合理的空间。所以明年政策会有弹性空间。当然，政策有回旋余地不代表可以出台刺激政策，典型的是黑龙江省住建厅发布了一份利好楼市的文件，结果遭遇“一日游”。明年一些城市宽松举措还是以人才作为突破口。

此外，房地产税成为每年必谈的事项。在“靴子”没有真正落地之前，最重要的作用就是“敲打市场”。一旦市场有过热倾向，就拿房地产税震慑市场，2015年亦是如此。哪些城市会是试点地方？上海、深圳这些涨幅过快的城市都有可能成为试点对象。