长宁古北供应井喷,8大项目排队入市!排名前列代国际住区深度解读

古北是上海的四大富人区之一、排名前列代国际住区，名声在外。当年20万一平的独栋别墅就出自这里，是多少高端置业者心仪的居住地之一。

不过严格意义上来讲，古北国际社区的房地产开发早已饱和，几乎没有土地储备，这些年一直维持零新房供应的状态。所以后来的建设逐渐从古北核心区向外迁移至闵行金虹桥，形成了如今的大古北。

但是！古北的傲娇可是一脉相承的，即使区域扩大了，可其中的项目别说入市了，大都连个基本的宣传都没有。这些年入市的项目一只手都能数过来，让不少高端购房者的购房需求被压抑。

不过根据小胖君的今年得到的消息来看，古北接下来或许会迎来供应井喷的时期。

今年年初小胖君就爆料了古北金鹰府以及吴中路项目的信息：

【爆料】大古北神秘新房即将入市！

在建15号线吴中路站地铁口，主推约97-140平3-4房及140平叠拼别墅！

【爆料】古北金鹰府二期预计下半年面市，这次会有大面积户型

并且整理了一下大古北现有的所有新盘：

其中古北金鹰府、古北壹号以及古北one或许将会在今年入市。值得一提的是古北one位于古北核心区的黄金城道旁，1公里范围内有重点私立学校耀中国际学校，占据正古北位置。但这个项目比较特殊，其为改造项目，所以产权时间是从1996年开始的。古北金鹰府和古北壹号在地段和配套上，要逊色一些，但在古北核心区新房短缺的现在，这两盘同样是很珍贵的上车机会。当然，上海城市更新迭代是日新月异的，国际化社区的更迭更是快速发展。大宁、新江湾以及森兰的横空出世同样夺人眼球。所以在古北沉寂的这些年，相信有不少购房者已经淡忘甚至遗忘了这个排名前列代国际住区当年的辉煌了。这次就乘着供应潮前夕，一起来聊聊这个高端居住区：古北

国际社区的诞生历程 1、诞生前的前决条件说到古北国际社区的诞生，最早可以追溯到1979年，中共上海市委、市政府为安排外商投资建设旅游宾馆、贸易中心基地及驻沪领馆基地，决定在近郊建设一个涉外小区。这个小区就位于距市中心6.5公里的延安西路虹桥地区。这也就是现今虹桥经济开发区的雏形。

1979年航拍的古北地区，遍布农田村舍。1984年，这个规划被定名为《虹桥新区规划》，确定了将在区域内建设领馆、办公楼、公寓、旅馆等建筑设施。吸取国外先进经验，相对集中，综合开发，使之成为现代化新区，以带动中心城区的改建。至此，虹桥开发区正式开始辟建。随后，经由虹桥国际机场出入的人员与日俱增，积极的引资政策吸引了世界各地的客商纷至沓来，置业需求剧增。所以，建设能提供周全服务的涉外商品房住宅社区，就被提上了日程。所以就有了《古北新区开发规划》。同年10月由国务院批准的《上海市城市总体规划》确定古北新区是以海外人士、外国专家、港澳台同胞等为主要居住对象的涉外社区。所以其实古北国际社区开始的初衷是：作为虹桥经济技术开发区的配套生活区，同时提供外事外贸活动的综合涉外区域。

2、一期出道即先进，但却未站稳脚跟1989年，新区开发建设由西向东推进，古北新区排名前列期工程正式启动（III区）。1990年5月20日，III区一期工程钻石公寓、宝石公寓先后破土动工，明珠大楼、碧玉公寓、翡翠公寓也相继开工建造。

建造初期的古北当然，随着各项楼宇建设工程的铺开，销售推广也随之全面展开。1992年，古北分别推出广场大厦、明珠大厦、金狮花苑、翡翠公寓共405套，至1993年底售出率100%。

到1995年，古北新区一期已经展现了完整的街区形态了，并且作为上海排名前列个大型高标准国际社区，凭借其周密的规划、优越的氛围和人文环境，建成之初就成为上海的城市名片。

但上海的城市更迭的速度，给古北上了一课。当联洋、碧云、新江湾城等新兴国际社区陆续出现时，古北一期的原有优势不复存在，而且已建成的老式小区已不能满足这部分精英人士的需求。

并且碧云的低密度住区概念使得古北出现了欧美居民外迁的趋势。这让古北决心改变。于是，二期应运而生。

尚待开发的古北二期（I、II区）地块。远处是已近完工的一期（III 区）地块3、取其精华去其糟粕的古北二期古北路以东的I、II区（居住分区），就是古北开发的二期，2003年正式启动。总建筑面积103万平方米，住宅95万方。以黄金城道为中轴线的古北二期，建筑风格偏重欧式风情，不仅继承了一期的轴对称特色，还改善了之前通道过密、房型东西朝向、开放式社区过多的弊端。

另外在布局上也做出了突破。总体布局以宽46～80米、长630米的黄金城道步行街为中轴，以更高的标准构建洁静的街区。

更重要的是二期相比一期，更加的注重居住环境。区域内的7块绿地使得区域绿化率达到了40%、小区绿化率更是达到了40%～50%，这让二期的宜居程度，追上了碧云。在与新江湾等新兴国际社区的对比中，更是占尽优势。4、宜居过后就是高端配套的完善古北三期（I、II区商务分区）在2005年后启动。这期主要建设了古北国际财富中心、东银商务中心等高级办公、酒店、商业、会展约50余万平方米。

与虹桥开发区布局功能互补，1.53公顷公共绿地与13公顷虹桥中心花园隔路相望，突出花园式、生态型商务环境。然后一直到2010年整个古北才算是整个成型了。其高标准的规划和建设理念，很快发展成为国际人士的聚集区域。2016年数据显示，古北社区有居民有11796户约3.3万余人。居民中境外人士约1.9万人，约占居住人数的57%。即使是在租赁的群体中，也有超60%的华侨华裔、留学归国人员以及新社会阶层人士。其无可替代高素质人文生活环境，也是古北地位居高不下的因素之一。

如今的古北 拥有什么？在古北建成后，又过了近10年，如今的古北又是什么样的？首先是交通：区域内仅有10号线位于古北，并且位于板块的边缘，影响并没有很大。不过板块未来会有15号线的通车，届时轨交出行或许会得到改善。当然住在古北的居民比起轨交可能更加依赖于自驾：对于坐拥延安西路高架、中环线等高架线路及水城南路、古北南路、伊犁路等多条城市干道的古北国际社区来说，在自驾出行上的优势还是很明显的。商业配套：之前就提到了古北国际社区建设之初，便将国际化、欧式化融入新区配套设施的建设之中。所以在古北社区的一隅遍布着咖啡馆、会所、饮品店、外国餐厅、酒吧等颇具外乡特色的商业配套。

尤其黄金城道步行街两侧林立的各式特色店铺、饮品店等。相比传统的中国式小区配套，古北新区内的社区配套更偏重休闲、享乐。当然，除了这些小店小铺，古北新区还有一些中大型的商场，如水城南路边的古北鑫茂购物中心、古北一期的家乐福、六月汇广场、776商城等。

教育配套：既然是国际住区，鲜明的国际化是古北教育特立独行的地方，板块内学校多为国际学校，例如上海协和双语高级中学、上海耀中国际学校及建青实验学校（古羊路）等，能级都十分不错。

尤其是上海市建青实验学校。这是一所幼、小、中"十六年一贯制"实验学校，也是首批上海市素质教育实验学校。建青实验学校的幼儿部更是作为上海市示范园，其"尝试"教育与"双语"教学已成为上海独具一体的园本化特色课程。

现在的房价结构地段、底蕴、配套、高端的配置古北都具备，并且新房稀缺，这理应是一个高房价的大热改善置业地。但事实却是：古北就连二手房的挂牌量极低，自2015年起板块成交占比就不足10%，近年来更是下降至5%左右。成交量在长宁各板块中占比最小。原因在于：该板块是以自主为主，居民对区域内认可度较高，换房率很低。比起高房价，这才是高端置业者入驻古北较大的阻碍之一。另外，因开发周期影响，所以把房价分为一期和二期2大类：古北一期房源多为90年代的老房子，区域整体均价在44777元-99452元/平左右，其中靠近耀中国际学校（私立）的像四季晶园、金鹿公寓以及上城uptown的均价要高些，挂牌价均价在76987-86274元/平米左右。对于想上车的购房者来说，一期是较好的选择了。

而始建于2003年的古北二期，充分吸收了古北一期及联洋、新江湾等二代三代国际社区的优势，在建筑规划、品质上明显好于一期房源，当然价格也要更高一些。

像占据黄金城道繁华地段的古北中央花园、古北瑞士花园、金色贝维拉和古北玛瑙园等项目挂牌均价都在10万甚至逼近11万。总的来说，古北的经久不衰源于三个方面：

从一期到二期，古北建筑本身的革故鼎新就一直是站在时代的浪尖上。

古北一期因发展较早，各类配套已很完善，居住氛围相当浓厚；古北二期虽开发较晚，但在配套上坐拥776商城、黄金城道步行街等奢华配套，以耀中国际学校及建青实验学校为代表的古北教育更是成为古北新区魅力长存的关键。

素质极高的人文居住环境，这是很多板块都无法复刻的优势

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来源：小胖看房

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