房价指数监测 | 2018年1季度70城房价指数报告

原标题：房价指数监测 | 2018年1季度70城房价指数报告

1、3月份70城房价环比增幅有所扩大，而同比增幅继续延续收窄态势

2、房价上涨的城市数量有所增加，部分房价上涨过快的城市，二季度政策收紧的概率将增加

3、当前房价保持连续9个月位于“合理”区间，但要警惕二季度房价反弹的风险

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3月房价环比增幅有所扩大，同比增幅继续收窄

1、房价环比增幅有所扩大

易居研究院根据国家统计局2018年4月18日公布的《2018年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2018年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为0.4%，相比2月份的0.2%有所扩大。当前水平大体相当于去年11月的水平，需警惕房价反弹。

2018年3月份，70个大中城市新建商品住宅价格同比增幅为5.5%。2016年12月至今，该曲线总体上呈现了持续收窄态势。目前已保持了连续6个月增幅小于6%的水平。

▼70个大中城市新建商品住宅价格环比与同比增幅走势

▲数据来源： 国家统计局、易居研究院

2018年3月份，70城新建商品住宅价格定基指数为172.5，其中我们定义2006年1月份基期值为100。3月份数值相比2月份的171.8数值略有扩大。预计未来几个月该曲线将逐渐构筑顶部。

▼70个大中城市新建商品住宅价格定基指数（其中2006年1月为100）

▲数据来源：国家统计局、易居研究院

2．房价上涨的城市数量有所增加

根据国家统计局数据，与2月相比， 3月70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有10个，上涨的城市有55个，持平的城市有5个。3月份房价上涨的城市数量在增加，房价下降的城市数量在减少。环比价格变动中，较大增幅为2.1%，较大跌幅为0.4%。而在2月份环比价格变动中，较大增幅为1.3%，较大跌幅为0.6%。此类数据反映了全国楼市在经历了2个月的降温后，略有反弹。

▼新建商品住宅价格环比上涨、下降和持平城市

▲数据来源：国家统计局、易居研究院

3. 海口房价环比增幅较大，福州环比跌幅较大

国家统计局数据显示，3月份，70个城市中，有60个城市房价上涨或持平。其中海口、秦皇岛、长春、哈尔滨和西安五个城市的房价环比增幅较大。

各地因城施策的政策调控效应在逐渐释放。从目前城市数据看，热点城市逐渐降温，目前环比增幅较大的城市多集中在弱二线城市和三线城市。如果此类城市的楼市持续过热，则要警惕政策收紧的风险。下表给出了环比增幅前10位和增幅后10位城市排序。

▼新建商品住宅价格环比增幅排序

▲数据来源：国家统计局

4. 深圳同比跌幅较大

国家统计局数据显示，3月份70个城市中，在同比增幅排行中位居首位的是北海，同比增幅为12.3%，已连续两个月增幅排名排名前列。当前70个城市中，有10个城市出现了房价同比下跌的现象，包括深圳、福州、南京、无锡、郑州、北京、泉州、合肥、杭州和上海。此类城市楼市调控政策较多，尤其是限价等政策产生了较为显著的影响。下表给出了同比增幅前10位城市和后10位城市的排序。

▼新建商品住宅价格同比增幅排序

▲数据来源：国家统计局

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一线城市同比继续下降，二三线城市涨幅回落

根据国家统计局公布的《2018年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知， 3月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.4%，而2月份分别为-0.4%、0.2%和0.3%。一线城市结束了连续7个月的滞涨，目前出现反弹，而二线城市和三线城市增幅与上月相比也有小幅扩大。

▼一二三线城市新建商品住宅价格环比增幅走势

▲数据来源：国家统计局、易居研究院

3月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数同比增幅分别为-0.6%、5.0%和6.6%。相比2月份-0.1%、5.3%和6.9%的数值而言，三类城市此类曲线都出现了继续下行态势。同比数据表明，三类城市的房价指数曲线依然位于降温通道，这和2017年持续的调控有关。

▼一二三线城市新建商品住宅价格同比增幅走势

▲数据来源：国家统计局、易居研究院

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北京等7个城市二手房价格跌回一年前

根据国家统计局公布的《2018年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》，对70个大中城市二手住宅销售价格数据进行算术平均，计算得知，2018年3月份，70个大中城市二手住宅价格环比增幅为0.4%，目前已经出现连续36个月的上涨。相比2月份数据，3月份增幅有所扩大。另外，观察2016年至今的数据，一二手房的价格走势基本一致。

与2月份相比，3月份70个大中城市中，价格下降的城市有7个，上涨的城市有59个，持平的城市有4个。而在2月份，价格下降的城市有17个，上涨的城市有45个，持平的城市有8个。3月份房价上涨的城市数量有所增加，下降的城市数量有所减少。统计显示，上海、厦门、成都、北京等城市二手房价格出现了下跌，其中上海二手房环比跌幅较大，达到0.6%。

▼一二手房价格环比增幅走势

▲数据来源：国家统计局、易居研究院

从二手房价格的同比数据来看，70城中有7个城市出现了同比下跌，这即意味着这7个城市的二手房价格跌回一年前，这7个城市分别为北京、厦门、郑州、天津、上海、南京和石家庄，同比跌幅分别为6.8%、5.5%、1.5%、1.2%、1.1%、1%和0.4%。二手房市场受限价影响相对少，数据更容易反映市场走势。目前跌回一年前的城市数量有所增加，较大跌幅有所扩大，进一步体现了楼市深度调整的特征。

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近9个月房价指数增幅位于“合理”区间

当前全国房价指数环比增幅曲线有所反弹，但依然位于“合理”区间。观察历史数据，目前已保持连续9个月的房价偏合理特征。房价指数正远离“过热”和“偏热”的区间，预计4月份依然会位于“合理”区间。

4月17日央行发布了降准的政策。此类政策本身对房地产的直接影响并不大，但确实也要警惕后续楼市炒作、价格反弹等风险。同时，从结构上看，对于房价环比增幅、同比增幅明显偏大的部分城市，我们认为二季度或依然会有政策收紧的可能，这个逻辑目前在沈阳市场上已经得到了印证。

▼70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅区间分布图

▲数据来源：国家统计局、易居研究院