新房与二手房,谁涨得多?问题出在哪?

1st

房价上涨时期，是新房涨得快，还是二手房涨得快？城市不同，答案也不同。

这三座城市代表了三种类型——

◆ 深圳：新房涨幅 < 二手房涨幅

◆ 合肥：新房涨幅 ≈ 二手房涨幅

◆ 西安：新房涨幅 > 二手房涨幅

我们把国家统计局的数据列出来，可以看得更清楚——

2015 年以来，深圳是排名前列轮上涨明星城市，合肥是第二轮上涨明星，西安是第三轮明星。

新房涨幅低于、约等于或高于二手房涨幅，分别代表了什么意思？

2nd

2015 年以来，新房涨幅低于二手房涨幅的城市，典型代表是：深圳与北京。

这比较好解释：通常情况下，涨幅越高，在很大程度上意味着成交越活跃；深圳与北京都已经进入了「存量房市场」阶段，新房交易量远远少于二手房交易量。所以，二手房涨幅高于新房涨幅。

3rd

相比之下，上海仍未彻底进入「存量房市场」阶段。上海反而更像广州、南京、武汉等城市。

这是一种比较匀称的状态：在当前中国所处的城市化阶段，新房涨幅就该略高于二手房涨幅。这些城市，虽然新房涨幅高于二手房涨幅，但涨幅差异不至于太悬殊；毕竟，这些城市都是老牌强竞争力城市。

相比之下，一些后起之秀城市的一二手房涨幅就极其悬殊了——

以西安为例，其新房涨幅是 63.8%，二手房仅仅只有 24.5%，极其悬殊。为什么？可能是下列几个原因中的一个或几个——

◇ 二手房过于老旧

◇ 二手房的涨幅尚未追上新房的涨幅，再给一些时间说不定就追上了

◇ 二手房中介市场尚不成熟

◇ 新房市场在短时间内被催熟

这些原因，多多少少可以解释像西安或贵阳这样的新兴城市，但是恐怕很难解释另一个老牌城市——成都。

成都的新房涨幅也远远高于二手房。原因是什么？我们下次再详细研究一下，这种非典型状况到底是怎么出现的。

4th

还有一种城市，新房涨幅与二手房涨幅相差不多——

但也是不正常的。其中一个原因很可能是：新房限价政策，对市场价格机制构成了过度干预。

5th

这是我们对国家统计局较新房价数据的一种解读。今天（8 月 15 日），照例公布了 2019 年 7 月份 70 城房价涨跌幅数据。

归纳一下，主要是两个认知——

1. 房价涨幅越高，在很大程度上意味着成交越活跃；

2. 在当前中国所处的城市化阶段，新房涨幅就该略高于二手房涨幅。

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