从上海房地产市场本身来看,既然都买不起房价为什么不跌?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，你好！这个问题困扰了很久，生活在上海，所在公司员工平均工资是大大高于一般白领的。但公司里的外地人，要么早些年入手了，要么考虑买很远的，现阶段在市中心车程1小时以内的房基本都不考虑入手了，原因很简单，根本不可能买的起。随便一套一室户，价格都在300万，别说贷款，连首付都凑不出。一线城市以现在的房价，能买的起的都已经是少数了。即使是换房，也要有人接手啊，二手房换二手房不可能让房价涨上去的。

回答：你好，我身边有多套房的人是很多的，甚至很多人是多套房均有贷款的。他们一直在观望，毕竟现在房价租金不到银行利息的十分之一，更不用说有贷款的每年高额的利息了。如果一年没涨，他们还撑得住，第二年还不涨呢？第三年还不涨呢？现在的房价就如逆流而上的皮划艇，不进则退，想要稳住，不涨也不跌，真是比登天还难。从社会和资金层面来看；先说社会层面观察，民间观望意愿明显加强，中介门店有持续性关门迹象。而且在实际购买活动中，议价权在买方市场，成交量总体不足情况下，中介有倾向于向房主压价的概率。再说资金面，不管是适度宽松还是从紧，货币整体上还是中性的。

远期预测看。政府期待房地产平稳发展，而实际政策面也是这种倾向。资金面如果不舍身救市，几乎很难有明显提振。现在盘整过程中，其实某种程度上卖盘更加紧张。如果有错误政策或者外来因素诱导，可能会有下行压力。其他观察中，近期各种因素之下，部分房企市值回落，某种程度上会影响评估，导致一部分资金面压力。另一个有趣的观察是，近期的房地产年化波动，其实跟螺纹钢等大宗波动接近。而近半年，ppi整体回落了。房地产走势，从预期来说，看平和沽空都是正确方向，看多就有点不合时宜了。毕竟棚户区改造之后的房子，接下来会陆续集体上市打压市场。美股和国内外整体债务市场都有下挫趋势。

提问：你好，曾叔，打算在外地投资，工作太忙没法抽出大量时间来打理，自己感觉精装修的收楼后可以直接出租，而毛坯的要装修，基本没时间操作，这个因素是不是要考虑呢？

回答：你好，装修本身有买入成本，一手房的装修通常是翻三倍卖给你，你可以买二手带装修的，通常一平多几百块就可以换一个普通住家装修。如果买到毛坯的房子，就要对比装修的成本和出租的收益。比如重庆，装修一套花费十几万，接近大半套首付了，不如再买一套，所以通常选择空关。而如果房子地段好，出租收益率高，也可以根据类型改造成民宿或者群租，改造是另一门科技，如果自己不会一般找专门的人做，但不要和中介签长期租约。对于地段偏中外环的房子，会优先考虑买入带装修带租约的，直接出租或者续租，如果是毛坯，可能就要选择空关了。选择是否优化租金回报，也和个人的现金流压力有关。

提问：曾叔你好，想买大虹桥，目的是用来投资出租的。我预算有350-400万，其中，七宝，莘庄，还是虹桥火车站附近的爱博家园的动迁房比较好？麻烦您给我参考一下，非常感谢！

回答：你好，曾叔认为，论环境莘庄是宜居宜人的。论配套，七宝成熟一些且有学区，不过普遍房龄较老点。论区位，爱博的更好。所以各有所长，自身特点很明显。这时就得看你的需求方向是哪里了。保值增值的话，爱博和七宝都是可以选的。只关注租金问题的话，莘庄更好。除了这些外曾叔还想建议一下徐泾这个板块，之前大虹桥做了一些规划，下一步就是大徐泾。方向和苗头也都是有的。而九亭、华漕北侧也有比较多的机会。投资的话还是需要多打开一些思路。其他推荐参考内部分享！

提问：你好，曾叔，广州南沙明珠湾，越秀天悦江湾，美的华发天珀，单价32000-34000.值得投资吗？

回答：你好，明珠湾是南沙发展核心轴，也是广州南向发展主轴。产业吸附能力强，交通体系完善。 整个明珠湾起步区有四大区块：蕉门河口片区成熟度较高、慧谷西区的城市更新力度较大、灵山岛尖开发进度值得期待、横沥岛尖的价值较高但相对最不成熟。 天悦江湾南向望江，左番禺大桥、右星光快速，如果自住的话，这个位置其实不错的，因为广州人对江景还是情有独钟的。 但这个项目有个特别的硬伤，看似”左番禺大桥、右星光快速“但，其实你开车真正上到星光和华南快速其实并没有那么顺利，还是要在南州路上绕来绕去，崎岖的很。 产品肯定没问题了，新盘，越秀开发产品肯定错不了的。可以买。

提问：你好，曾叔，请问如何判断区域价值寻找潜力盘？

回答：你好，1、主城区：土地储备量见底，区域建设已经完成的地方，价格价值一般都已经到达上限，未来难有突破的空间。这种地方，楼盘与土地同样珍贵，每次有纯新盘入市均会自动肩负刷新城市房价的使命。对于考虑这里购房的人群只有两种选择：要不买，要不放弃，只需与荷包商量就行。2、新区：这里边啥都没有，新盘置业顾问和你介绍周边时，都会带着“规划中”三个字，不确定因素比确定因素要多。却有着一大波人愿意天天研究这些“规划中”不确定的东西。新区意味着是这座城市下个十年将要发展的方向。对于城中有资产，有资源的原住民来说，是较佳二套，或三套的下手区域。但对于新市民，刚需客来说，能下手的机会不会很多。能下手的个别居住版块都存在着各种不尽人意的瑕疵。新区选房尽量以潜力值排名择优下手：商圈、核心区＞交通主干区＞ 学府景观居住区 ＞ 滨江水系区＞产业园区3、其他区域：二八定律，也同样适用于城市区域分级，一个城市除开20%价值潜力占特别优势的区域外，其它80%的区域均发展得普普通通，不算是较好的，但该有的均会陆续配齐。价格都会遵守平均线原则，不会超过城市均价最难选的就是在这类不温不火的区域里做筛选了。没有看得到的实际优势，但囊中羞涩也仅够买这些区域。在这里挑选一个隐型潜力地段，技巧还是要有的，具体详见知识星球内部分享。

提问：你好，曾叔，我母亲现有一张上海房票，她如果把洛阳市区老破小卖50万，今年底我们夫妻再攒点钱能凑到150万，总价150万全款只能买上海郊区老破小。 方案一：全款买上海郊区150万老破小。以后好出手吗？我看临港、金山有100多万的老破小 方案二：全款买环湖，嘉善，嘉兴？ 方案三：把我们名下吴泾万科花园小城卖了，凑450万首付，我们买二套。这样母亲名下就无房，老人可能不同意。 方案四：洛阳房子不动，等拆迁。 另外，65岁还能贷款吗？还是只能全款买？

回答：你好，根据你的情况，我建议是嘉善嘉兴别买了，考虑考虑花桥。你的方案三好一点。另外65岁无法贷款了。上海具体买房建议，详见内部分享。

提问：你好，曾叔，请问和朋友的房子当年差不多的价格买的，朋友的房子价格涨了不少，而我的房子不怎么涨价，到底是什么原因？

回答：你好，其实总结起来也不在乎这么几点原因：1、城市：一个城市的房价，就相当于这个城市的股票，影响房价80%的直接因素是城市和区域，剩下再怎么努力，也只能说是先天不足，发展滞后。2、区域：区域的分配问题，看的就是这个板块的主流购买力是谁？如果你在刚需板块上买豪宅，而在豪宅板块买老破小，人群错配，这样的房子也很难涨价。3.产品：剩下的20%的分值就是看产品本身的价值，周边有没有没地铁或者地铁线路规划？户型是不是很奇怪？朝向好不好？周边环境有没有公园绿化带？附近有没有垃圾站、污水厂、变电站等等，这类房子自身或者周边环境的影响导致选择的人群较少，房价的涨幅也不会太好。4、涨幅透支：像部分城市房价在之前已经是属于高位，调控政策一来，房价应声下跌，而有些人买房以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位，要恢复涨起来那还得看zc，看人群走向。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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