绿地受累多元化毛利率走低 昆山项目去化承压或涉违规

曾经为上海房企“领头羊”的绿地控股集团股份有限公司（600606.SH；以下简称：绿地控股），在近日发布了2017上半年报。主要经济指标平稳增长，营业收入1260亿元，归属于母公司股东的净利润47亿元，较去年同期分别增长17%和1.3%。其中，利润总额83亿元，同比增长31%。

根据中国指数研究院发布的《2017上半年房企业绩排行榜》，绿地控股以总销售额1390亿元和总销售面积1070万平方米的成绩，排在全国第五位。

不过，与房地产主业相比，绿地控股在多元化产业布局的路上还处于探索阶段，利润贡献远远不足主业。与此同时，在调控政策趋紧和楼盘去化难的矛盾下，为了加快销售进度，绿地旗下昆山项目为购房者“制造”税单，或涉嫌违规售房。

针对上述情况，绿地控股相关负责人在回复《中国经营报》采访函时表示，税单操作属于违规行为，在公司内部肯定是不允许的。已经将采访函安排给项目负责人，将会尽快回复。不过截至发稿，记者并未收到对方的回应。

房地产+多元化业务双轮驱动

半年报数据显示，绿地控股累计实现合同销售金额1331亿元，同比增长20%；回款1087亿元，同比增长32%。营业收入和归属于上市公司股东的净利润分别增长17%和1.3%。

报告期内，绿地控股新增房地产项目储备21个，权益土地面积约247万平方米，权益计容建筑面积约631万平方米。

业绩稳步增长的同时，记者注意到，绿地控股已形成以“公众化、资本化、国际化”为导向，产业经营与资本运作双轮驱动，以房地产开发为主业、“大基建、大金融、大消费”等多元产业并举发展的企业格局。

绿地金融控股集团董事长、总裁耿靖曾在接受媒体采访时表示，绿地集团的房地产业每年销售收入占集团全部收入的50%，利润贡献达70%以上。但房地产业快速发展的时期已经过去，企业必须升级转型，整合调整。

记者梳理半年报数据看到，2017年绿地控股房地产业务实现营业收入647.69亿元，建筑、商品销售、能源、汽车和酒店等业务的营业收入合计为674亿元。

不容忽视的是，房地产和酒店产业的毛利率分别为22.99%、88.44%，同比上年增长0.45%、0.15%，而建筑、商品销售、能源和汽车的毛利率却相对较低，分别为3.27%、2.57%、2.44%、6.06%，同比上年减少1.87%、2.05%、1.22%、4.11%。跟据2015年及2016年报显示，商品销售的毛利率分别为0.37%和0.69%，每年的毛利率不足1%。

绿地控股的“大消费”战略包括进口商品直销、酒店旅游、汽车服务等业务。据公司介绍，截止2017年6月末，绿地全球商品直销中心实体门店总数达到31家，已进入上海、北京、南京、杭州、苏州、济南、郑州、成都、长沙、无锡等全国10余座重点城市，其中上海区域门店数达到15家。

本报记者就此走访了位于上海虹口区东江湾路的绿地全球商品直销中心，门店面积将近上千平方米，摆放着多种来自新西兰、泰国、英国、韩国和美国等国家的进口水果和零食等，工作人员介绍，商品中将近60%为直销模式，都为真实进口产品。记者注意到，店内的商品偏中高档次，一包来自台湾的薯片售价24.9元，150克的来自西班牙薯片售价27.9元，门店内人流量不高。

对此，绿地控股相关负责人解释称，商品直销业务只是“大消费”领域中的一个部分，跨境商品直销业务上半年销售收入约3.5亿元，同比增长90%，毛利率为26%。大消费领域包括线下的绿地全球商品直销中心，不过其核心竞争概念是跨境保税仓，不仅给绿地旗下的门店和线上电商供货，而且做天猫等其他跨境电商的供应链服务。

据了解，2016年初，绿地控股在上海成立第二大跨境保税仓——青浦跨境贸易基地。绿地2017年半年报显示，辽宁本溪市综合保税仓正在建设当中，预算投入为2500万元。

克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，商品零售类业务毛利率本来就比较低，绿地做进口商品直销的主要目的并非赚钱，而是为了全产业链覆盖和知名度的提升。绿地的商业项目众多，在项目里开个超市也就顺理成章，方便客流导入。加之绿地的海外资源，引入一些海外商品的利润相对就比较高。至于毛利率低的原因，朱一鸣分析，还处在产业的扩张期，各项投入成本比较高，稳定了以后毛利率会有所好转，但也达不到特别高。

去化艰难项目销售或涉违规

随着上半年相关调控政策的不断推出，长三角地区多个城市的房地产监管趋严，甚至形成一个以上海为中心的“限购城市圈”。

开发企业推盘须接受相关部门的指导价格，购房者也须符合相关条件。在此情形下，一些楼盘为了加快销售进度，不禁铤而走险，或涉嫌违规售房。

近日，江苏昆山市城东的绿地21新城项目的工作人员介绍，外地户口的家庭没有缴纳昆山市社保的情况下也能在公司购房。

9月12日，本报记者以上海购房者的身份走进昆山市洞庭湖路218号的绿地21新城项目，绿地集团江苏区域中心房地产事业一部渠道专员吴锐介绍，将在9月17日开盘，推出第6期200余套房源，主要为42号楼和47号楼，单价在12000~13000元/平方米。由于报名摇号选房已经超过300户，需要先缴纳订金2万元或者手机转账才能参与摇号。

当记者表示没有在昆山缴纳过社保时，吴锐表示，“这个没有关系，到时候交1.5万，银行会过来办理申请延期一年手续，先选房，只要摇中房号，公司会想办法搞定。”

在吴锐的介绍中，很多上海购房者没有缴纳社保，开发商到时候会请有关公司做出一年的纳税单据，附近其他楼盘也采取这种方式方便外来客置业。“消息发出后，买房的人越来越多，目前参与摇号的意向顾客已经超过300户。”吴锐向记者透露。

早在去年，昆山为了促进房地产平稳运行，出台过楼市调控政策，非昆山市户籍居民家庭购首套房需提供两年内在苏州市区（含吴江区）、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明。

“房管处将会对楼盘交易进行核查，如果社保和税单与实际人不符合，肯定无法办理网签合同。”昆山市住建局房管处副主任周芳杰向本报记者介绍，之前处理过市民不满足购房条件买房的情况，已开发商原数退还，如果发现税单造假的情况，购房者还可以向公安机关报案。

北京市中唐律师事务所主管律师葛绍华指出，购房者应该提供真实合理的购房材料，如果听信开发商的建议，一旦税单操作被调查核实，将会增加购房风险。“种子是开发商种下，结出的恶果却会由购房者买单。”

“顶风作案”背后，是绿地为代表的房企急于去库存和回笼资金的无奈。本报记者注意到，今年以来，绿地在北京、上海、西安等地多次因违规被处罚。

据《中新网》报道，6月13日，西安房管局发布公告称，绿地旗下的项目涉嫌在商品房销售活动中存在人为营造紧张气氛、捂盘惜售等违法违规行为，暂停绿地集团所有下属公司在西安商品房预售许可申请，依法对其严肃查处，并视其整改情况再做进一步处理。

上海中原地产分析师卢文曦直言，对于类似“免社保买房”的行为已涉嫌违规，此举的目的是为了炒房，将不利于楼市调控效果的巩固，相反加剧风险。

拿地略显保守 控制成本防风险

公开数据显示，与前五名房企相比，绿地控股在财务指标上的差距开始加大。净利润方面，中国恒大是231.27亿元，绿地控股仅为62.48亿元。毛利率方面，中国恒大、保利、万科毛利率分别为35.8 %、30.80%、24.8%，绿地控股整体毛利率仅为14.26%。

本报记者注意到，上半年同期中国恒大、碧桂园、万科及保利新增土地面积分别为6764万平方米、5084万平万米、1537万平万米及1693万平万米，拿地金额分别为1279亿元、1295.2亿元、1463亿元及625亿元。虽然绿地控股在拿地面积方面实现稳健增长，但2017年上半年新增权益土地面积约247万平方米，权益计容建筑面积约631万平方米，与前五名房企相比拿地规模略显保守。据克而瑞研究中心数据显示，绿地上半年的新增项目中，67%是以底价或近底价成交，剩余33%的项目以低溢价率成交。

有业内人士也向记者透露，绿地在获得项目方面的形式多样化，与各地方政府的合作多，今年也公告多个与各省市的合作协议，但最终并没有全部体现在公布的拿地数据中。

同时，绿地控股方面在回复中表示，上半年至少70%拿的是住宅用地，80%以上新增土地集中在一二线城市。当前土地市场价格处在高位，在楼市未来限价限购等调控走势不明确的情况下，将严格控制拿地成本，合理制定下一步计划。

对此，卢文曦认为，低价拿地是为了防控风险，绿地拿地态度保守也是为安全考虑，能够保证其他业务有效运行。

同时，朱一鸣置评称，绿地的拿地项目比如各省市的战略合作和超高层建设，大多带有政府资源的身影，另外特色小镇项目也是其今后的重点，是政府重点引导的方向。绿地的转型发展路径和其他几家房企不一样，偏重于资产运营和城市建设，基建、消费和金融三大板块占营业收入的比重比较高。它的使命可能不是要创造多大利润，而是要做国有资产的保值增值，比如在上海，绿地则更偏重于资产的运营。