崇明岛绿地长岛的房子为什么这么多人买?

▌我对这个楼盘的整体看法

1.靠近上海，高速覆盖，地铁规划中，未来离上海距离1小时左右，属于上海生活圈；

2.空气环境好，森林、湿地等自然资源丰富，户型和装修设计针对老年人，适宜养老居住；

3.上海医疗、国际教育、大型商超齐全，生活便利；

4.目前属于早期开发，适宜长线投资，可及早入手；但交房要到2018年左右，短期投资慎入；

5.适合被限购人群，可以购买用来资产保值；

6.世界500强地产商，投资200亿，品牌实力有保证。

具体分析可能有点长，主要是个人总结了一些干货和踩盘情况进行了一个结合，可能需要10分钟左右的阅读时间，希望感兴趣的朋友有点耐心哦，相信一定会有帮助。

▌ 如何判断一个房子值不值得买

1.从地段预估未来潜力

地段一般是衡量房子价值的重要标准，具体来说可分为是否靠近城市、是否靠近中心商务区、是否有便捷的交通覆盖。因为这三点就决定了你所购买或者居住房屋是否可以获得城市的配套资源、生活和出行是否方便。以绿地长岛为例，这个盘就典型符合了两个条件：靠近上海，G40高速、地铁规划，所以在地段上应该还是可以打个80分左右。

2.从价格决定购买时间

一般买房我们都会看同小区或者周边小区的价格，来衡量下这里价格是虚高还是洼地，我个人认为这一点是非常重要的。但其实我们还可以再放大一下眼光，看下周边板块和城市的价格，如果这里是区域价格洼地，就要及早出手；如果这里已经高于周边城市，就要考虑一下了。崇明均价2万，启东均价1万2，绿地长岛目前的开盘价好像只有9千多，明显现在就属于早期可购买的时间范围之内。

3.从配套判断发展规模

我们在选择房子的时候，尤其是新房，可以提前知道小区开发有几期，未来周边有哪些医院、商超、学校资源等。因为这些决定了你选择的楼盘或小区未来是否会有规模效应，说白了就是未来能聚集多少人、多少商家、多少资源，从而就决定了这个楼盘或小区的有多高的价值。绿地长岛这个盘我在他们的宣传材料上看到的就是“整岛开发，岛长17公里，配套上海医院、国际学校”之类的，这说明了这是一个成熟的开发项目，也就是不做“一杆子买卖”，并不是卖了房就跑了，而是希望除了卖房之外，还可以在商业服务上获得更多的收益，这也就注定这个盘未来的发展规模不会太小。 

4.从品牌确定开发实力

在以往，国内就出现不少地产商跑路的案例，而今年国庆以来，楼市政策的收紧对地产商的要求非常的高，对于小地产商来说有点难以承受，所以资金链断掉、产业厚度不足等弊端会逐渐暴露，所以选择大品牌地产商是非常重要的。而绿地长岛的开发公司是绿地集团，属于世界500强，单从这一点上还是靠谱的。不过话说回来，不是绿地这样的地产商，谁有能力一下子拿出200多亿搞整岛开发？

1.距离很重要，交通更重要：

从上海闸北区开车出发，路上差不多两个小时，从时间上看有点长，但是在上海生活的人都知道，出上海市区本身需要一个小时车程。这里我需要和大家强调的是，除了车程时间之外最应该关注的就是交通问题。

我是前几年去过一次崇明，记得那时还是坐船，而如今有了隧道、跨江大桥和G40高速，加上崇明撤县划区之后，2018年还计划修建地铁19号线，据说到时候崇明到上海市区只要一个小时左右。中国有句话叫做“要想富，先修路”，上海有句真理叫做“地铁一响，黄金万两”，所以如果你们在选择楼盘时可以找到和大城市有交通联系的，尤其是规划中的，可以抢先入手，等到真的建成覆盖时再买，那就只能是接盘侠了。

2.沙盘图暗藏价格的秘密：

沙盘图是体验楼盘规划的直接体现，很多人只是看楼距、看设施资源、看采光楼层，但是科学的看房方法是从大看小，什么较大呢？首先开发时间阶段，因为开发越早的往往是价格越低的，开发越早的也往往是项目的核心地带，这个道理很明显，地产商要把核心区域卖出去套现，并聚集人气后再抬升原先非核心区域，以此达到价格越卖越高、地段越卖越远的目的，所以要买就一定买早期开盘的项目，如果没有买到就要对比一下早期开盘的价格，以及未来几期的开发规划，一定不要登上末班车。

说回绿地长岛这个盘，虽然已经卖了一部分，但是从整个岛的规划来看，他们开发了A、B、C、D四个区域，现在开发的是最早的B区的早期阶段，所以还是符合我上面说的早期适宜入手阶段。排名前列批据说只卖6000左右一平，现在卖到9000一平了，而且B区还在开发阶段，属于核心开发的区域，如果等到开发完整个楼盘再买，你可就成冤大头了。

另外，我们可以但从投资角度来看，20万投资基金理财产品，一年6%回报率，十年连本带利就是35万，升值15万。而20万首付买总价60万的房子，只要房子升值到75万，也就是房子十年整体上涨25%即可打平，在这里大家可以根据上海周边房子近十年涨幅情况进行下对比，那可是翻好几倍呀。

3.看到样板房别激动：

样板房其实是较大的骗子，不如售楼人员的嘴靠谱，毕竟精装修的房子里放上定制的家具和摆设，让人看上去就有种一定要买的冲动。其实大家应该想下，你买到的房子真的是这样交付给你吗？大家一定想象下实际交付的标准，换句话说闭上眼想象下这里的家电、家具、装修之类的都没有，你还会这么激动吗？

我在看绿地这个样板房的时候也是看到的和大家看房时一样的场景，不过不一样的是他们这次专门弄了一个交付标准的样板房，就是看到即所得那种，感觉还是实在靠谱的。顺便说一下，这里的样板房基本不会太大，也许是延续了大上海资源宝贵的风格吧，房子一般是60-75平左右，总价也在50万到70万左右，要么是两室一厅，里面很多的设施和设计也是针对老年人生活的，和他们的宣传上也算是一致吧，这次绿地也是做的养老房概念，就是不知道是否靠谱，毕竟我们看到的养老房概念的楼盘太多了，像是恒大威尼斯、嘉兴养老房等。

不过这个楼盘和嘉兴相比还是有几个不同的：上海地铁修建延伸、上海医保医院，这样的资源配置已经使得嘉兴等地的养老条件无法企及，而养老的概念最重要的亮点就是医疗和距离。另外，嘉兴虽然属于小城市，环境相对上海市区较好，但是和海岛特色的绿地长岛来比，还是稍逊一筹。

4.听售楼人员怎么说：

售楼人员相对比二手房中介还是比较靠谱的，但是逻辑永远是催你买买买，所以千万别被他们带进去。作为一个老江湖，我就从来不和他们先谈付一万抵几万这样的屁话，其实只要问三个问题就可以了：都是哪些人来买？周边配套如何？对比类似楼盘特色是什么？

（1）关于购买人群：

来买房子的大多是上海的老头老太太，买来自住养老，因为这里的环境比较好，有国家森林公园、西沙湿地、明珠湖公园等，还是上海自来水水源发源地。

还有一些人是投资人，例如一些有钱的中年人，买了用来度假休闲；被限购的年轻人，买下来做资产保值升值。

（2）关于配套资源：

岛上有上海第十人民医院分院、牛津国际私立学校、欧洲购物街、等大型商超，整个的商务和配套资源都是仿照、引用上海和欧美资源...我听了之后内心呵呵一笑，因为虽然他说的对，和宣传材料、已建成建筑呈现上的东西一致，但是我笑的是他根本不知道欧美购物街是什么样，就听公司说什么就学什么。所以大家和售楼人员沟通时“听一半信一半，再用眼睛看一看”。

（3）关于楼盘对比

推荐这个楼盘的时候还给把绿地长岛和海南养老房对比了一番，说这里离上海近、资源近、可以出租收益之类，对这一点我还是认同的，毕竟在江浙沪生活，跑海南去买房养老，还是有点折腾。

5.给自己留1个小时时间独自行动

看盘的时候，一般都会有售楼人员全程引导，这个时候要学会“金蝉脱壳”，毕竟他们只想展示给你做好的效果展示，给自己留出大约1小时时间独自行动是非常必要的。

从实际选址上来看，和宣传上面没有大差别，这一点不得不感谢国家政府最近对地产商宣传的规范。在自己溜达的过程中，最让我觉得震惊的地方就是梦幻岛，里面有草泥马、火鸡等小动物；有别致的儿童乐园区；有个叫四季花海的地方，还可以举办户外婚礼。整体的感受是这不是一个简单的小区休闲中心，更像是专业的主题乐园。

对于这个楼盘整体上说呢还是不错的，按照我对楼盘评判的打分习惯来说，我给85分左右，还是非常值得购买的。建议上海本地的老人、子女在上海的外地老人、上海被限购人群、投资人群、喜欢度假旅游的高端精英人群适合购买。