最权威|最真实的数据告诉你地铁对房价的影响

笔者为了弄清地铁对房价到底有多大影响，选取了上海地铁9号线地铁作为研究，同时也为即将开通的9号线东延伸站的周边做了预判。

地铁9号线是上海市轨道交通网络系统中一条市域快线，线路西起沪杭客运专线松江南站、东到浦东新区曹路镇，途径松江新城、徐家汇副中心、陆家嘴金融贸易区、世纪大道枢纽、金桥出口加工区、曹路大型居住社区等多个重要区域和客流集散点，对支持本市保障性住房建设、引导沿线地区发展、形成良好的城市布局有着重要作用。

2017年5月9日，据东方网报道，在轨交9号线台儿庄路站站台，当信号系统轨旁设备满足系统调试要求后，一列列车缓缓驶出，这标志着9号线三期东延伸正式进入信号系统动车调试阶段，为2017年年内顺利开通试运营奠定了坚实的基础。 

9号线三期东延伸工程起自二期工程终点杨高中路站，线路全长13.82公里，全部为地下线。线路起自二期工程终点杨高中路站，沿杨高中路自西向东走行，穿过罗山立交、金桥立交后，在金海路路口转沿金海路继续向东走行；穿过A20公路、浦东运河后，在郊环附近转向北走行；沿郊环西侧（存在比选方案）进入终点站曹路火车站站。线路全长约17公里。

沿线共设地铁车站11座：民生路站附近设杨高中路站、南洋泾路附近设崮山路站、云山路附近设碧云路站、平度路附近设平度路站、金港路附近设金桥站、申江路附近设申江路站、金穗路附近设金海路站、民耀路附近设顾唐路站、民雷路附近设民雷路站、凌空路附近设曹路站、规划曹路火车站附近设曹路火车站站（站点均为暂命名）。平均站距约1.7公里。     

笔者统计了地铁9号线一期和二期17个站点周边1公里内59个小区的4年内（2009年-2012年）房价的变化情况，来判断9号线三期开通之后对周边房价的影响。

选取9号线一期和二期中最核心的17个地铁站站点，包含2010年4月1日开通的杨高中路站，2009年12月31日开通的世纪大道站、商城路站、小南门站、陆家浜路站、马当路站、打浦桥站、嘉善路站、肇嘉浜路站、徐家汇站，还有2008年12月28日开通的宜山路站，以及最早于2007年12月29日开通的桂林路站、漕河泾开发区站、合川路站、星中路站、七宝站、中春路站。以上17个站点分别位于浦东新区、黄浦区、徐汇区和闵行区。

通过选取一个地铁站周边4个小区，2个小区距离地铁500米之内，2个500米-1000米的小区，统计各个小区开通前一年和后三年的所以住宅真实的网签数据，剔除一些低于市场均价的网签记录，最后汇总出最真实的成交数据。通过对这些数据的加工和分析对比，来判断轨道交通9号线开通后对沿线房屋价格的具体影响程度。

笔者统计分析地铁9号线已经开通的17个站点一公里范围内的59个楼盘在地铁开通的前一年和后三年的房价变动的对比，本报告一共采集了7389条真实的网签记录，采集了房屋面积在814635.55平方和成交总价2305565万元的成交信息，通过大数据的整理和归纳。以此预测在地铁9号线3期东延伸段开通后对周边房价变动的影响。

通过数据统计分析出地铁开通后对房价的影响

  1.房价在地铁开通之后对周边板块的房价基本都是上涨的趋势

通过此表可以看出，2009年9号线地铁站周边的房价还是处在较低的位置，当地铁开通的一年之内，房价会迅速攀升，同时对地铁全线的房价都是有比较大的影响，基本都处在上升的区间里。

  2.房价在地铁开通之后房价的整体平均涨幅26.48%

此表是统计了2010年、2011年、2012年相比2009年房价的涨幅情况，同时分别算出2010年整个9号线周边房屋的平均涨幅在26.48%，2011年的涨幅在35.77%，2012年的37.82%。整体相比地铁开通前都是有较大的涨幅，并且每年都是有递增的涨幅。但是需要注意的是在地铁开通的排名前列年涨幅明显高达26.84%，第二年的涨幅相比前一年在9.29%,第三年的相比前一年的涨幅在2.05%，当然这个里面可能包含的因素有当时2011年开始的限购政策和房产税政策。

  3.房价在地铁开通之后房价的一年涨幅较大，后两年趋缓。

从此表可以看出，9号线沿线的各个站点的涨幅在2年后出现了较大情况的分化，在浦东内环的站点周边出现了负增长，但是在较先开通的9号线一期各站点周边还是继续增长。

通过数据统计分析出地铁对周边小区的辐射范围和辐射分析

1.地铁9号线2010年相比2009年上涨单价和涨幅

    通过数据分析可以看出，上涨单价的多少和距离远近没有太大关系，因为9号线穿越了松江新城、徐家汇商业中心、黄浦区的正核心和世纪大道交通枢纽。在繁华的商业中心地带，房屋的价格受到多种因素，和区域板块内房子的学区属性、整体板块的价格走势关系比较大。

  2.地铁9号线周边1-500米和500米-1000米之内的小区平均上涨单价和平均上涨幅度表

采集了10个距离地铁站1-500米之内的小区和10个500-1000米之内的小区的小区真实成交数据，通过汇总和取平均值方式，研究发现9号线地铁开通之后，在上涨单价上和涨幅上，500-1000米之内的小区都要高于1-500米的小区。

结论

通过以上分析可知，城市轨道交通改变了沿线地块的可达性，给居民出行带来了极大的方便，从而引起沿线房地产价格的上涨，其具体结论如下轨道交通在开通后的一年内对房屋价格影响非常大，之后两年将逐步下降。

在轨道交通沿线，1000米的范围内，轨道交通开通之后，沿线小区的单价涨幅根据区域板块的不一样，涨幅有比较大的区别，和离地铁远近程度关系不大。具体分析下来，地铁周边500-1000米的小区的整体涨幅是高于1-500米的小区4.72%。

通过本次报告分析给买房者的建议是可以在地铁开通前就购入房产，这样等地铁开通之后的一年内将后有不错的涨幅，在地铁开通一年之后再去购入房产，可能在今后的一段时间，涨幅都不会很大。同时在选择小区的时候，不一定要选择离地铁站最近的小区，可以选择在500米到1000米的小区，在这个范围内的涨幅要大于离地铁最近的小区。

通过对上海9号线已经开通的一期和二期的分析的研究，地铁9号线3期东延伸段开通之后将会带动周边房价在1年内会有较大的涨幅，同时对沿线小区的房子500-1000米范围内的房子的涨幅将会高于1-500米之间的涨幅，在此建买房者选择楼盘时不一定要选择离地铁最近的楼盘，可以选择500-1000米的楼盘，今后的增值空间会更大一些。