房价上涨、卖方违约、买方损失赔偿数额的确定

一、法律依据

1.《合同法》

1.1【损失赔偿额】排名前列百一十三条排名前列款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”

1.2【减损原则】排名前列百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。

当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”

2.《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

2.1【合同效力】第2条“未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的“二手房”买卖合同，效力如何认定？ 

答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。”

2.2【损害范围】第六条“合同签订后，一方不愿意再履行买卖合同，而另一方坚决要求继续履行的，如何处理？

答：按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》排名前列百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。

对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：一、双方协商确定的，从其约定；二、双方不能协商确定的：（一）原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；（二）无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。

最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。”

二、相关案例

1.合同因卖方违约而解除，买方仅支付部分房款，卖方一审期间及时返还，结合房屋溢价223万元，酌定卖方赔偿买方违约金160万元。

——上海市排名前列中级人民法院（2017）沪01民终15010号

“至于违约金的合理确定，本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，违约金的酌定应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则确定。本案上诉人王飞凤与被上诉人计新德签订的《上海市房地产买卖合同》因计新德违约而解除，计新德主观上明显有过错，而王飞凤在诉讼前无从知晓计某为涉案房屋的权利人，其对合同解除并无过错。计新德违约导致王飞凤错过购房较佳时机，之后再行购房需要付出更大的经济成本。比对涉案房屋的评估价与合同价，可知溢价为223万元，但考虑到王飞凤在支付60万元后，计新德即违约，并且其在一审诉讼期间及时返还王飞凤60万元，因此，本院根据实际情况酌定计新德赔偿王飞凤违约金160万元。一审认定王飞凤在签约过程中存在过错，致酌定违约金失衡，本院依法予以纠正。上诉人王飞凤上诉请求中的合理部分，本院予以支持，其余部分，予以驳回。”

2.涉案房屋为卖方和案外人共有，卖方未经同意无权代理，应承担赔偿责任，但买方未尽必要审慎义务，对此存有过错，系争房屋的差价损失为203万元，酌情认定被告葛亮应承担房屋差价损失赔偿金额为142.1万元。

——上海市虹口区人民法院（2017）沪0109民初17247号

“本案中，系争房屋产权系被告葛亮与案外人葛静薇共有，葛亮虽为葛静薇之父，但其在未取得葛静薇事前授权且事后也不予追认的情况下擅自与原告签订了《买卖合同》，构成对系争房屋的无权代理，其主观过错明显，理应承担赔偿责任。另，根据原告当庭自述，原告在签订《买卖合同》时竟然对于房屋产权情况、产权人是否到场及合同内容均表示不清楚，显然其没有尽到作为买受人对于买入如此大额标的物应尽的审慎义务，对此原告亦存在一定的过错，应承担相应交易之风险责任。被告仁丰房产作为专业的房地产经纪机构，有如实、全面提供房产信息及专业服务，以保障买卖双方合法权益的义务；本案中，被告仁丰房产工作人员在未能谨慎审核被告葛亮有无代理权，亦未向另一产权人葛静薇核实的情况下即主持买卖双方匆忙签订《买卖合同》以收取中介费，显然有违专业的房地产经纪机构应有的职业素养，为规范房地产中介市场，整肃房地产中介机构的不规范行为，本院酌情确定被告仁丰房产在被告葛亮的赔偿责任内承担20%的补充赔偿责任。

本案中，原告主张的上涨部分损失，为原告订约时认为可以得到的利益，也是由于合同无效致使原告蒙受的机会损失；该部分的损失可以作为其基于无效合同而产生的损失由相对方予以赔偿。根据评估报告，系争房屋的差价损失为203万元，在此基础上，考虑到原告已实际将少有一套住房卖掉并向被告葛亮付清全额购房款450万元的事实，同时兼顾各方的过错程度以及被告葛亮在订立合同时预见到或者应当预见到的损失等综合因素，酌情认定被告葛亮应承担房屋差价损失赔偿金额为142.1万元。关于原告主张的租房损失、房屋租赁中介费及诉讼费损失的诉请，无法律依据，本院不予支持。”

3.共有产权人之一的巫文利始终拒绝认可林恺代其在协议上签名，合同无法继续履行，卖方违约，鉴于买方为防止房价继续上涨造成其利益进一步受损，已另行购房，固定了因机会损失可能带来的现实利益损失，房屋溢价127万元，酌定卖方赔偿买方经济损失70万元。

——上海市第二中级人民法院（2017）沪02民终9371号

“二审诉讼中各方当事人争议最为聚焦的是：系争房地产买卖居间协议未能继续履行，林恺是否应当承担此间房屋上涨全部差价损失127万元的赔偿责任。鉴于目前的审判理论研究及司法实践状况，应当认定预约合同的损害赔偿以信赖利益为限，而信赖利益通常包括所受损失与所失利益，所失利益主要是指另失订约机会之损害；在较高不超过信赖利益的范围内，从利益平衡和诚实信用、公平原则出发，结合案件中履约情况、违约程度、合理的成本支出等因素酌情裁量。根据本案已查明的事实，林恺与刘林峰及纵恒公司在签订房地产买卖居间协议后，系争房屋房价迅速上涨，在与刘林峰商议加价未果的情况下，林恺已不愿意继续履行居间协议，加之共有产权人之一的巫文利始终拒绝认可林恺代其在协议上签名，导致该居间协议无法继续履行；此间林恺违约无疑，理应承担违约责任，刘林峰明知系争房屋有另一产权人巫文利，在未看到任何巫文利授权证明的情况下，仍轻信林恺承诺，在不动产买卖居间协议签订时没有尽到应尽的合理注意义务，导致之后该协议无法继续履行亦应承担相应责任；鉴于刘林峰为防止房价继续上涨造成其利益进一步受损，已于2016年3月13日以妻子袁媛名义另行购房，固定了因机会损失可能带来的现实利益损失；林恺亦曾出具承诺书承诺：出售房屋是经所有产权人一致同意的，由此产生的一切违约责任由本人承担；结合考虑本案系争房屋房价在特定时段迅速上涨已超出社会大众对市场的合理预测，也远远超出各方当事人订约时的预期；本案系争协议属预约合同而非本约合同，刘林峰主张的损失中包含了对方违约理应承担的定金罚则中的罚金数额等因素，本院酌定由林恺赔偿刘林峰经济损失70万元。一审法院就系争房地产居间协议适用买卖合同本约的相关规定并判令林恺全额赔偿刘林峰房价上涨损失127万元不当，二审对此予以纠正。”