拿疫情背锅?铭德传奇漪景庭延期交房4个月拒绝按合同约定赔偿!

质量是建筑的生命，更是房企诚信经营的试金石。严把品质关、建筑工艺精益求精，才能不负千万家庭对美好生活的向往。值此3·15国际消费者权益日即将来临之际，搜狐焦点上海站重磅推出“质”敬3·15——楼市特别观察系列，征集购房之路上遇到的质量问题线索，较大限度地曝光楼市黑幕。

在房地产交易中，开发商未按合同约定时间交房的现象屡见不鲜。逾期交房后，有的开发商甚至会以各种“不可抗力”推脱责任，要么不赔，要么赔偿很少，令购房者头疼不已。

2022开年之际，静安新盘铭德传奇漪景庭的业主就碰到了这样的糟心事。

铭德传奇漪景庭资料图

静安豪宅延期4个月交房 惹业主不满

铭德传奇漪景庭位于静安中兴路板块，开发商为上海民都置业有限公司。

2020年4月，铭德传奇漪景庭首开入市，125套房源仅32组认筹，认筹率仅约25%，成为同期内环内为数不多开盘遇冷的楼盘。后来项目又在2020年9月、2021年5月有过两次开盘，高层住宅均价约9.6万/平方米，叠墅均价约12.8万/平方米，开盘去化表现一般。网上房地产显示，三次开盘合计推出270套，到今年2月底还有部分房源可售。

网上房地产截图

据业主透露，铭德传奇漪景庭购房合同约定分两批交付，分别为2021年9月30日及2021年12月31日。可是业主们眼看着交房日期已经过去了，房子却迟迟未拿到。直到2022年1月21日，开发商才拿到上海市新建住宅交付使用许可证，交房延期坐实，一期延期长达近4个月。

上海市新建住宅交付使用许可证

开发商称延期交房为非主观所致 只免部分物业费

1月21日，在拿到交付使用许可证同一天，开发商出具了一份《告全体业主知书》，称铭德传奇漪景庭延期交房为“非建设方主观消息所致”，将延期的主要原因归纳为：

一、疫情造成工期耽误，同时疫情导致设备厂家无法按约交货、家装等材料无法交货或断货。

二、2021年初，国家电力配套收费政策重大调整，致使项目送电比原计划推迟将近半年；项目消防验收久拖不决，总工期顺延。

三、偶然事件：进博会要求工地停止作业；寒潮要求停止施工；台风影响等。

告全体业主知书

在告知书中，开发商表示“将给予业主自交房之日起免除一期业主（4幢1号、2号；7幢9号、10号）4个月的物业管理费；免除二期业主（6幢11号、12号；5幢15号、16号）1个月的物业管理费的补偿方案。”

对此，业主表示并不买账。据业主透露，当初购房时签订的购房合同条款中明确，若开发商逾期交房超过15天，则每逾期一日，开发商需赔偿业主已支付房价款每日万分之4的违约金。

购房合同约定

据了解，铭德传奇漪景庭的物业费为10.8元/平方米.月，项目一期约99-111平方米公寓，二期约337-368平方米叠墅。以一套百平公寓计算，开发商愿意免除的物业费只有4320元，而每日万分之4的违约金约为48万元（数据仅供参考，以实际为准）。两者显然相差甚远，这令众多业主无法接受。

对于铭德传奇漪景庭延期交房一事，搜狐焦点咨询北京金诉律师事务所主任王玉臣律师了解到，根据民法典的规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。

王玉臣律师表示，像铭德传奇漪景庭业主遇到这种情况，首先需要考虑两个因素：1、疫情出现后，开发商是否及时发布了延期交房通知，履行及时告知的义务；2、结合当地的疫情情况，考虑是否需延长4个月的时间。不可抗力的影响是有一定度的。如果最终给予的延期补偿不合适，可以视情况提起相关的诉讼。

对于业主要求开发商按照合同条款进行赔偿的诉求，开发商民都置业不予理会，截止目前双方依然协商无果。业主表示后续可能会通过诉讼途径解决。

事实的确如此，开发商民都置业近年来官司不断。天眼查公开信息显示，去年下半年9-10月份，已有一二十位业主集中将开发商告上法院，案由均商品房预售合同纠纷。去年上半年则主要是与上海中茂建筑劳务有限公司的建设工程施工合同纠纷案。

天眼查截图

擅自变更房屋建筑设计违规加收房款，引业主投诉

除了延期交房，铭德传奇漪景庭还被业主投诉擅自变更房屋建筑设计违规加收房款。

1月24日，某业主通过信访投诉称，自己购买的高层住宅房屋实测面积超出暂测面积【3.56】平方米，超出比例为【3.565】%，故交房时需要缴清3%的面积差额房价款。对于面积超出的原因，经本人咨询测绘中心，回复为“面积变动系阳台面积变动造成。”业主查阅资料后发现，合同显示的外阳台结构被民都置业变更为卧室，由此造成了实测面积超出暂测面积。早在签订预售合同时楼房已经封顶，而且上海民都置业有限公司至始至终从未通知业主该房屋设计发生变更。其目的就是为了预售时有意隐瞒，违规销售，欺骗购房者买入，交房时再要求购房者按照3%额收取加房款。

业主信访截图

根据答复，静安区住房保障和房屋管理局对上述情况进行了核实，并要求按以下原则处理：

（一）面积误差比特别值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（二）面积误差比特别值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比特别值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；特别值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。关于规划变更后告知购房者的相关约定事项，要求企业就合同约定的相关内容与业主积极沟通，尽快制定协调方案与业主协商，并妥善处理后续交房工作。如双方经协商无法达成一致意见的，建议根据合同约定，通过司法途径解决。

对于这个问题，王玉臣律师向搜狐焦点表示，开发商不能擅自变更房屋规划设计，如果进行变更必须履行相应的法定程序。而且，如果变更发生在购房后，也应当在变更前告知业主。同时，相关行政机关在审批变更时，也需要履行法定程序，比如应当通知相关利害关系人。如果未经法定程序，进行变更，属于违规建设。另外，关于加收房款的问题有约定从约定，没有约定从法定。

用“不可抗力”作为延期交房的理由，这几年并不是新鲜事。但是同在上海，有的开发商就能按时、甚至提前交房？有的却一直延期？究其原因，主要还是房企在管理能力和资金链上的差异。就算不可避免出现延期交房的情况，开发商也应该积极沟通和解决。如若选择对业主诉求不予理睬，只会激化双方矛盾。