10年租金将上涨138%,长租市场“肉搏战”开启,二三线城市变身主战场

未来10年租赁规模测算

据易居研究院《未来10年全国城镇租赁市场规模测算》报告显示，随着租房需求不断释放，人口规模不断增长，以及人均租房面积的不断提高，到2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁面积。在租赁住房供应方面，到2027年，全国城镇将形成66亿平方米的可租赁房源，主要包括存量住房形成的租赁房源、新房交易形成的租赁房源、租赁用地供应后形成的房源等。

租赁市场的发展过程，既是租赁需求释放的过程，也是租赁房源供应的过程。租金指标充分体现了租赁需求和供应的关系，而租金既体现了承租者的租房消费支出，也体现了出租者的租金收益和回报。

关于未来租金水平水平，易居研究院给出了2017-2027年全国城镇租赁市场的租金规模测算，结果显示，到2027年全国城镇租赁市场租金收入将达到3.9万亿元，相比2017年水平增加138%。

除了租赁供应和需求的持续释放，政策面在今年也给了极大支持，从“租售并举”到“租售同权”，租赁市场的蛋糕随着中国城镇化进程的推进越来越大。随之而来的是房地产企业在租赁市场的迅速布局，相较而言，品牌公寓在市场占比比较低，难以撼动整个租赁市场，尤其是在一线城市，长租产品及服务日益完善。

综合以上内容，向大家分享几个观点：

1、买房将成过去式，租房成为房地产行业主流，租房市场成为房地产企业的必争之地；

2、在全国性连锁品牌公寓中将产生多家上市企业；

3、品牌公寓之间的竞争已经进入“肉搏战”模式，战场从一线城市转向二三线城市；

4、租赁市场经营机构呈现两头大中间小的“H”型分布；地域性中等规模的经营者生存空间将被挤压；

二三线城市长租公寓市场情况

以上海周边二三线城市长租市场为例，与上海深圳北京这几个一线城市相比，消费者对于租金的承受能力完全不在一个档次上，所以二三线城市的公寓经营者非常羡慕一线城市的长租公寓的差价可以做的这么高。但是今年的一线城市长租公寓市场其实竞争异常惨烈，一方面物业很难拿，另一方面物业租金上涨的很厉害，而租金反而下降了，空置率也居高不下；倒是一些二三线城市的竞争没有那么大。

之所以说二三线城市未来更适合长租市场发展主要表现为以下几点：

1、大的品牌公寓在一线城市完成布局后，会加快进入外来人口聚集、房价已经上涨的地域性二三线城市；

2、一线城市的人口控制政策导致人口回流，对于二三线城市租房市场是很大的利好；

3、房价已经经历快速上涨的二三线城市，租客租房的周期将延长；

4、二三线城市的公寓产品和服务逐渐向一线城市靠拢。

相对于租房需求来说，二三线城市的长租市场发展还不够完善，公寓运营者可以趁着这段时间的空窗期迅速占领市场，打造自身公寓品牌。

二三线城市长租公寓经营机构的挑战和机会

1、二三线城市长租公寓发展的窗口期只有1-2年；

2、长租市场即将迎来行业分深度整合；

3、长租运营者可以根据自身经营现状，精耕细作、实现小而美，或者在自己熟悉的区域内扩大规模；

4、无论如何都要打造自身品牌，提升自身的竞争力、建立品牌壁垒；

5、借鉴一线城市的运营经验，充分利用各种外部资源和工具，突破经营的天花板；

二三线城市本土长租公寓如何借鉴一线城市

由于租赁市场的差异化原因，二三线城市的现状，与两三年前的一线城市非常相似。在品牌公寓忙于布局与抢占一线城市市场时，二三线城市的公寓运营机构还有发展壮大的机会。个人认为，二三线城市公寓的发展可以借鉴一线城市发展经验，围绕着这两个关键词展开：

所谓“顺势”，就是顺应目前的市场趋势：几年前的租房市场是很粗糙的，基本上拿到房子就可以赚到差价，租客自然会找过来，现在的市场面临的是产品和服务的充分竞争。大的机构自带资源和流量，并且以占领市场为目的，资金回本周期长一点也没关系，与中小二房东自然拉开距离，在上海等一线城市，我们看到很多适应不了新局势的职业房东逐渐退出了这个行业。

所谓“借势”，就是能充分利用一些外部的资源来发展，使用系统管理工具来提高运营效率，使用一些金融手段来发展，这些都是必要的。

在长租公寓发展的这两年，我见证了一些公寓经营者的发展之路，堪称经典案例。

长租公寓产品发展趋势

一线城市最近两年的产品升级大家都有目共睹，对于二三线城市来说，关于长租公寓的产品趋势，主要总结为以下几点：

1、公寓的设计装修标准化、统一化；

2、在不同的城市、城市的不同区域，产品的标准呈现差异化（取决于需求和经济状况）；

3、针对不同租客人群的需求，产品多元化（租客细分为单身、情侣、家庭等）；

4、公寓产品智能化；

5、服务升级：租后服务的标准化（保洁维修等）和人性化（收发快递等）；

6、集中式公寓更加注重公共区域的打造、社区活动的运营；

7、线上支付、租房金融产品将成为常态。

注：本文来源公寓次世代