上海楼市:上海、北京今年的二手房成交量在回暖,尤其是上海。

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以下内容来自“曾叔谈房 ”微信公众号，粉丝提问

提问：你好，曾叔，请问上海目前已经疯涨，已经有人不看房直接签合同，很吓人。我刚需的话是看到合适的就买还是等等政策？市场现在只剩硬伤房了，年前不一定能看到合适的。年后不知道涨幅会在多少？有说会复制16年的翻翻。请问是不是上海、北京今年的二手房成交量在回暖，尤其是上海。

回答：你好，数据显示上海去年9月二手房成交量3.1万套，上一次月度成交量破3还在遥远的2016年9月份。这表明上海二手房成交量已破4年来的新高，多可怕的数据。对于想要在上海买房的人，尤其是刚需来说，已经到了最后的关口。按照深圳的经验，这一波上涨要持续大概6个月左右。不过也正是因为有深圳的经验在前，上海不排除提前升级调控的可能。但是调控升级，并不代表可以控制住房价，更不代表能让房价降下来。

但它一定，能让很多原本有资格、买得起的人群，失去资格，或者变得买不起 —— 比如增加交易成本，就是调控常见的一种手段。总的来看，一线已经起势，在当前房住不炒的趋势下，当然不可能重复四年前的节奏。但是，基本的规律仍然会遵从，一线起势，学区领涨，轮动二线，新房起势，二手跟进。所以，现在有能力，有资格的，赶紧买。不要等放假，不要等周末，不要等下班，只需要等房东。说句不好听的，比起房价上涨的幅度，你上一天班才赚几个钱啊。上海的市场，还将持续热一段时间！具体投资价值高的板块，内部有分享！

提问：你好，曾叔，现在有许多人买房子喜欢买“尾盘”，想问一下，“买尾盘”有什么技巧？

回答：你好，尾盘一般有足够多的折扣，较好找到好的代理机构，这样可拿到较大的折扣。可以询问下开发商有无直接折扣。另外，尾盘一般是现房或者准现场。要么是楼层特别好，要么是楼层特别差，一定要实地看房，如果价格特别便宜，一定要留心周边有没有垃圾站、变电站之类的。尾盘有的时候还会有开发商卖的样板房，这个可以考虑，但要样板房的装修其实金玉其外，内在的质量要多花心思看看。

提问：你好！曾叔！曾叔觉得杨浦东外滩怎么样？450万想上车，买一个60米左右的自住。上班在浦东世纪大道附近，之前看了百兴花园感觉有点点老。有什么推荐吗？

回答：你好，东外滩区位属于尚可，但比不上北外滩，北外滩能坐北朝南看陆家嘴三件套，东外滩只能看浦东大道。东外滩的优势是比较成熟，毕竟北外滩最近几年才刚刚发展起来，你在东外滩买菜就医上学都不是什么问题。我不推荐你买百兴花园这样的老大楼，虽然便宜但产品上有硬伤，未来出手会有很大问题。另外你在浦东世纪大道附近上班，这个预算也可以考虑下浦东的金杨新村、巨峰路、高桥这些板块。如果一定要买老房子，可以考虑世纪大道附近的房子，至少离你单位近一些。上海买房价值高的板块及楼盘分享，详见内部分享 。

提问：您好！曾叔，请问一线和二线结合配置房产的理论依据是什么？真有这个必要吗？

回答：你好，因为一线城市房产有比较大的确定性，但问题是基数过高，涨幅收益可能并不大，比如上海中内环普遍均价都在7万+，未来涨肯定会涨，但涨到14万需要不少时间。而二线城市房产选筹更难，但是如果一但押中城市，未来的收入会十分可观，比如2016年入杭州，可以享受翻2倍的收入。所以我们目前一般是一个一线城市+一个二线城市，刻意拉开城市间级差，这可以兼顾收入和确定性。

提问：你好，曾叔，新人首问，现夫妻已共同持有一套天河暨大附近阳光都会广场114方左右三房，价值七百多万，还有90万公积金按揭中。工作地点附近步行十分钟，不考虑孩子上学问题。可筹到一百万现金，承受2万按揭。请问，现在有二套房上车可能吗？如可以，请问哪里合适。

回答：你好，阳光都会广场配套成熟，生活便捷，一楼底商，靠近石牌东路有点噪音，小区花园小，较拥挤。不知道这套贷款是否已经还清？如还清可五成买套200w左右的房子，看能否再凑一点，具体价值高的板块及楼盘分析，详见内部。

提问：曾叔好！新人首问，杭州哪些区域值得购买？预算500，自住+投资。

回答：你好，杭州几个新区中 板块能级钱江世纪城较高。 比较平衡一点的是奥体，博暴击的就是未来科技城。 杭州自古西富东贫。未来科技城没有问题，阿里等一干企业总部在那里。很多项目到五号线也不远。 买房买的是预期，现在人气很旺的，比如钱江新城、滨江，很贵，利好已经出尽，反而不如3W的未来科技城有价值。 未来科技城本身自己可以成为一个新的中心。一个己经得到市场确认的新城，在它发展阶段的回报会比老中心更高的。 未来科技城与其他热门板块2-3万的差价，这个价差本身就是较大的安全垫。 总结：自住+投资建议优先未来科技城板块。

提问：你好，曾叔，上海目前的房价曾叔怎么看？目前阶段适合买房么？未来一年到2年房价的趋势如何？如果买房是考虑买什么类型的，房龄在多少范围的房子？

回答：你好，曾叔，上海是先进城市，确定很大，未来但凡有全国性行情，不管大小，上海一定不会错过，所以买上海一定能涨的，投资眼光放长远一点，不要只看短期1-2年，所以在房票和资金满足条件下，越早上车就是较好时机。上海的房价是坚挺的，但是当前也是没有洼地可言，哪怕上海那么繁荣，也必须坚持一个原则，越靠中心价值越高，内环随便买，中关值得买，外环挑着买，外环以外，谨慎买。上海买房，一定要选定地铁来买，上海是个地铁非常发达的城市，59%的小区覆盖地铁，属于地铁典型的密集城市，在这个大家都有地铁，而你没有的情况下，就是一个缺陷。市区买房，较好买次新房，楼龄较好不要超过20年，上海的地铁很发达，如果市区没有学位好的老破小，价值会大减。大家宁愿买远一点，也要买好一点，反正地铁那么方便。上海各板块分析详见内部分享！

提问：曾叔，您好，预算600万左右，考虑二套投资(可能考虑长期持有的)，适当考虑小孩的初中学区，有推荐的板块或者小区吗？看你推荐的三林板块比较多，另外宝山上大板块的次新可以考虑吗？

回答：你好，上大算是宝山人气较高的板块之一。上大的优点是性价比高，缺点是城市面貌差，几乎没有能拿得出手的商业配套。上大潜力楼盘见内部分享，还可看下共康。

提问：你好，曾叔，现在手上有一些存款，是继续存起来还是买房？

回答：你好，关于要不要买房？我想说，资产收益远大于体力劳动，你上班，别人也上班，但是别人有房啊，房子一涨，贫富就拉开距离了。中国过去几十年，很多人不就是买了几套房然后就莫名其妙地富起来了么？房产是家庭财富的终极配置，如果你知道财富的流动方向，不要去追它，就在终点等它就行了。你可以不懂什么高科技，也不会什么直播卖货，人工智能……如果你有钱，你只需要提前买好几套房，将来把房卖给码农、公w员、金融白领，就把他们的钱赚了。

提问：曾叔你好，请问曾叔在上海怎么买到好房子呢？

回答：你好，好的房子一定要有适合生活居住的环境，考虑到日常生活所需，房子周边的配套设施一定要齐全。曾叔已盘点出上海投资性价比较高的楼盘，详见知识内部资料分享。

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