何彬: TODTOWN天荟是对莘庄的重新思考

【导语】

3月31日，凝结着一代人回忆的莘庄站“小红楼”正式拆除。今天，莘庄站改造中的换乘大厅和通道里，依旧满是步履匆匆的人来人往，从天桥通道望过去，地面轨道交错盘杂，TODTOWN天荟在建楼体，却在阳光下越发俊朗挺拔。问题也由此而生，一个曾经在大部分人心目中不那么洋气的地方，如何借助一个TOD项目，重新焕发新生？8月18日上午，网易再次来到位于莘建东路的TODTOWN天荟展示中心，邀请何彬先生进行详解，专访由此展开。

记者：在最近的政府报告中，莘庄成为上海十三五规划和2040总体规划中重点发展的主城副中心，TODTOWN天荟项目成为两大重点标杆之一，您认为目前莘庄是否已经具备跻身“城市副中心”的条件？而TODTOWN天荟又将在这过程中扮演怎样的角色？

何彬：莘庄是我们闵行区最重要的核心区，同时也是上海未来规划的四大新副中心之一。从过往看，莘庄本身是一个相对比较老旧的商业区和居住区，如何让莘庄代表未来的城市形象，焕发新的生机？从某种意义上看，正是莘庄地铁站及周边的二次开发，让莘庄这片土地有了新的活力。

首先，我们考虑到轨道交通等大型交通基建对城市带来的发展和能级提升，为枢纽站点周边提前进行相关的规划，给TOD模式预留出足够的发展和落地条件。在这个项目上，我们与闵行区、上海铁路局、北京铁路总公司、申通地铁等部门经过几轮磋商后，最终达成了

一致意见，对项目产生了巨大的推进力；其次，TOD是跨界多专业整合的产品，兼具社会责任性和商业盈利性。作为上盖开发的特殊产品，复合型的业态、足够的体量，这就需要以自持为主的开发模式，对开发商本身的资金能力、品牌运营能力都提出了比较高的要求，而TODTOWN天荟作为新鸿基、城开强强联合的产物，酒店、办公、大商业全自持；再次，要建立一支符合项目特性的、满足项目推进所需创新能力的团队架构。从这几个因素来看，TODTOWN天荟的诞生，可谓天时地利人和，也必将承前启后，带动莘庄再次升级。

记者：在地铁一、二号线的城市黄金轴线上，新鸿基先后打造了陆家嘴的IFC、淮海路的ICC、徐家汇的ITC，和莘庄的TODTOWN天荟，单从项目名字上看，TODTOWN天荟就与其他的项目很不一样，这与TODTOWN天荟是新鸿基和城开共同开发是否有关？您能说一说，TODTOWN天荟与其他项目相比，有什么独特之处吗？

何彬：TODTOWN天荟这个名字，首先出自TOD模式的产品基因。项目所处的位置用地原本条件相当困难，中间还穿插着轨道交通的轨行区域，地块被轨道切割得零碎、不规则。加上地块边界形状复杂，局部地块的进深过小，在整个开发过程中还要维持一号线轨道交通的持续运行，需要考虑的各种因素比一个普通用地条件的开发项目要多几倍。

而TODTOWN天荟和其他项目相比，较大的不同，就在于大平台。我们用大平台，把原先无法单独开发的三块分裂的地块连接起来，将各种综合业态进行汇聚，再加上TOD的助力，成就了少有的TODTOWN天荟。

记者：TODTOWN天荟涵盖了5万㎡办公、14万㎡商场、2万㎡酒店和9万㎡住宅，8.5万㎡公寓式办公、2万㎡公建配套，另外还有10万㎡的公共交通设施，以及20万㎡地下空间，这样巨大的体量，对未来的管理也提出了更高的要求。我们了解到，今年TODTOWN

天荟已与新鸿基旗下的高端物业管理公司启胜物业签订了合作协议，您能介绍一下，TODTOWN天荟将在综合管理上有什么突破吗？

何彬：由于TODTOWN天荟的开发是多个部门协同合作的，所以我们在设计的过程中，需要不断与市政管理或建筑管理部门进行密切沟通，后续的综合运营管理上也比较复杂。除了做好我们对开发物业的管理运营，也要考虑政府行使管理职能的公共交通，这个公共交通可能还会涉及到各个不同的职能部门。所有的管理职能，全部需要在同一个平台上实现。目前我们正在做一个智慧城市的平台，并建立一套有前瞻性的管理机制与模型，使得各个职能部门可以在这个平台上做到信息互动交流与共享。

我们的合作伙伴启胜物业，也在这方面有着丰富的管理经验。当然，TODTOWN天荟对他们也提出了一种全新的服务标准。为了满足TODTOWN天荟的需求，启胜已经全面从业务流程开始为项目定制物管服务，更多和智慧城市平台相结合，与适用人群的使用场景结合，做到真正意义上的定制服务和精细化智慧型运营。

记者：众所周知，闵行区的经济腾飞始于20多年前，闵行区政府自筹1.8亿资金，将地铁一号线延伸至莘庄站，也使得莘庄在20年后发展成为一个百姓宜居、名企云集、充满活力的地方。在今年的3月31日，凝结着一代人回忆的莘庄站“小红楼”也正式拆除，这一动作意味着什么？TODTOWN天荟什么时候才将正式落成？

何彬：小红楼对我们莘庄人来讲意义是非常深远的。它是闵行城市建设过程中，处于初期阶段的一个标志性建筑，到今天为止差不多已经有20年的历史，几乎伴随了整个闵行城市化的进程。从今天看来，也许它已经是一个非常不起眼的建筑，但是对很多老闵行人的记忆深处来讲，它的意义非凡，代表着一段非常难忘的历史。随着整个城市化的进一步提升，小红楼实际上已经完成了自己的历史使命。在以后，小红楼可能会更多的以融入我们TODTOWN天荟的建筑设计之中，以建筑元素的形式存在着。2022年，TODTOWN天荟将会正式落成，我们欢迎大家来现场看一看、找一找留在天荟的小红楼记忆。

记者： 如果让您站在20年后回望今天的TODTOWN天荟，您会对它说些什么？

何彬：TODTOWN天荟这种综合性高难度项目，可遇不可求。这不仅是对一片土地的思考，也是对一种文化，一群人的考验。从前期规划伊始，直至今日TODTOWN天荟的光芒初现，仿佛一切水到渠成。但是，不要说经过20年，仅这5年多开发经历，我们在这片土地上付出的心血、依托这个项目建立起来的团队，都是旁人所无法企及的，只有自己真正地经历过才会明白。所以，20年后，再来回顾TODTOWN天荟，我想得更多的，是我们能在上海的城市更新进程中，献上一件如此浓墨重彩的作品，与有荣焉。

【结语】

访谈大概持续了一个小时，正如何彬先生所说，TODTOWN天荟是一个高难度的项目，无论是其地块本身，还是其合作开发模式，或者是后续的沟通建造与维护，既要从更高的格局着眼，站在时代转变的前列，也要落地生根，关注每一个人在其中的感受。可谓一座TODTOWN天荟，就是一次对莘庄的重新思考，更是对城市发展趋势的一种预判和演绎。