临港GDP破1万亿后,它的房价相当于什么水平?

8月是属于浦东的、是属于临港的

8月6日，关于设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的消息一出，瞬间刷爆各大媒体、朋友圈，临港随即成为当下最火的话题。

在这次超级规划里，有2个数据震撼人心

第1个数字：1000亿元

政府计划5年出资金额不少于1000亿元，重点支持新片区内的高端人才、基础设施建设等各方面。

第2个数字：10000亿元

2035年临港片区GDP做到10000亿元，相当于现在整个浦东产值

那么问题来了这些会对房地产有什么影响？临港未来会变成什么样？

一、1000亿元将怎么花？

我看到5年政府要在临港花1000亿元做基础设施时，就好奇这笔巨款到底花在哪？花完了后对临港房价有什么影响？

问题1：是花钱做学校、医院等市政配套吗？

NO！

这些临港不但不缺，而且经过十多年的建设，已成为上海优质学校最为密集的地区之一，也拥有自己三甲医院。

以上信息来自《百度地图数据信息》

教育方面，临港地区上海较好重点公立小学之一明珠小学、全国重点江南四大名中之一的高中上海中学东校区（本部升学率100%）等。

医疗方面，除了已投入使用的第六人民医院。未来规划有中新合作莱佛士国际医学检测中心，提供全面的个性化医疗度假服务。

问题2：是花钱做景观绿地么？

NO！

临港已拥有国际级的旅游生态资源，滴水湖、滨海森林公园、南汇嘴观海公园、上海鲜花港、南汇东滩湿地等。

问题3：是做商业娱乐么？

对了一半

临港未来拥有3个与迪斯尼同能级的旅游项目，其中海昌极地海洋公园已经开园，冰雪之星、上海天文馆也将在最近2年开放。根据十三五规划，目前旅游人群已接近1000w人次/年。

以上信息来自《百度地图数据信息》、新浪等网站

商业方面，临港正在加大投入。临港新天地、百润时代广场与山兰路步行街已开业，未来还将有56万方大型商业综合体—港城广场及陆家嘴集团打造的45万方亚太运营中心。

港城广场效果图

那这1000亿大多用在了什么地方？

翻遍了临港十三五规划后突然发现答案：这1000亿元应该大量用在交通升级上，未来临港离上海的时间距离将大幅拉近

目前，临港地区16号线已经开通，公共实现了捷运；自驾方面，区域内拥有沪芦高速、郊环线、临港大道、两港大道等多条线路。

外加，浦东机场及洋山深水港的海洋枢纽，临港构建了强大的海陆空立体交通网络，

且在不久的将来临港地区

内部

以及

对外

的连接还将有

质的飞跃

。

对内，将有5条“中运量”公交线路建成，总长达82公里，覆盖临港绝大多数重要地区；

对外，临港将建

沪通铁路、南汇支线、沪乍杭铁路三条城际铁路线与机场东西联络线

将在上海东站汇聚，既可快速抵达张江、川沙、大虹桥，也可快速到达江苏、浙江热门地区。

以上交通规划来自《临港十三五规划》

并且这几条城际铁路及临港铁路客运站建成后，也将大大缩短临港到达市中心的时间。

因为城际铁路时速250-320公里，是地铁3-4倍以上。

未来从临港出发乘坐城际铁路到上海东站换乘机场联络线可迅速到达张江、川沙、前滩等地。意味着未来临港到人民广场、陆家嘴CBD的时间仅相当于乘坐了12站地铁。

临港1000亿元的投入的结果就是：优质密集的教育配套+高级的旅游娱乐中心+便捷到达张江等城市副中心（城际地铁去张江相对于4站地铁站的时间），成为一个没有短板的全新板块。

这1000亿元是临港gdp达到10000亿元的重要基础。

二、GDP10000亿后临港将会如何？

临港经过15年的发展，临港已经成长为中国高端装备产业集聚度较高的园区之一。

截止到2017年底，临港已经引进了12000多家企业，云集了像“上海汽车”“上海电气”“三一重工”“中船三井”等多家世界500强企业。2018年临港更是迎来了上海有史以来较大的外资企业“特斯拉”。

临港汇集了如此多的高端产业，目前年产值已达1000-1200亿元左右，但是到2035年它还要翻10倍。

那么问题来了这些产值对于房价的意义是什么？

因为很多人说临港远，所以这次我把离人民广场80公里以上且产业基础深厚的苏州工业园区也拉进来，一起对比分析。

各区域主要指标对比

以上信息来自《各地区统计年鉴》《中央商务区蓝皮书》等，房价信息来自于链家网

临港目前每平方公里工业总产值是较低的，约是苏州工业园区的1/4、张江高科技园区的1/10。

每平方公里就业人口也远远落后于各大园区，还不及它们的零头。

折射在房价上的表现就是，注意：以下房价为板块较高房价

但从平均薪资来看，临港并没有落后，而是紧追各大园区。证明临港的购买力是存在的，而且不容小觑。

以目前临港正在招聘的特斯拉为例，我们大概可以想象未来这里就业人口的消费能力。

更可怕的是，这种购买力会随着2035年临港生产总值超过10000亿，而无限放大。

1万亿GDP是什么概念，相当于2018年整个浦东的GDP

也就是说，临港至2035年每平方公里产值将达29亿元，就业人口密度将向苏州园区和张江看齐，地区价值可能超过苏州工业园区靠近张江。

临港片区GDP达到10000亿，按照产值密度带来的就业人数增长，其价值就相当于超过苏州工业园区、紧追张江。

无论1000亿的投资和10000亿产值对临港区域价值和房价最终有如何影响，可以肯定的是：临港未来的产业高薪人群会越来越多。如它GDP10000亿元，根据其他产业园区的经验，其就业人口将超过50w-60w人。而现在仅仅8.16w人。这是一个庞大的住宅需求市场，特别是对品质改善住宅。

放眼这300平方公里，海上风华是为数不多的能和临港未来相匹配的住宅。

三、临港自贸区

“正C位”的“稀缺”住宅

临港目前可售项目已经不多，而海上风华更是稀缺核心位置中的稀缺项目。

纯墅境海派人居典范——海上风华，居于临港主城区的核心位置。

项目距离地铁16号线仅1公里，海昌海洋公园、冰雪之星、上海天文馆、亚太营运中心、上海中东学校等均在项目2公里范围内。

海上风华周边配套

除了“C”位外，

海上风华还位于临港主城区极为稀缺的区块。

0.8平方公里是临港少有的高档宜居组团，品质住宅+商业+教育+水景+绿地，构建了优质的城市界面，提供了临港地区少有的优质居住体验。

也因为这样的区位和居住条件，海上风华成为临港今年最热销的项目，连续3个月（3.14-7.31）成为浦东“销冠盘”，堪称2019浦东排名前列盘！

这种核心区的稀缺住宅，基本上是卖一套少一套了

另外，海上风华墅境规划与众不同

海上风华总建筑面积约7.4万㎡，容积率仅只有1.2，绿化率35%，社区由4栋8层约90平米花园洋房，19栋5层带电梯约90-120平米叠院组成，叠院产品占比高达74%，真正纯墅境大宅。

海上风华鸟瞰图

小区建筑采用新亚洲建筑风格，小区内部景观以“3进归家院落、6大景观组团、2大风景步道组成”为设计理念，打造了一条南北向的中央景观轴及270度环绕花园。

海上风华效果图

整个小区的栋距也是十分大的，栋距超过1：1，较大栋距达到18米，每户都可以看到小区绿化景观。

海上风华效果图

海上风华效果图

海上风华户型尺度和舒适感兼具

海上风华主要有4种户型

建面约90㎡上叠、中叠

建面约120㎡下叠。

各个户型的尺度感、舒适度都做到了较大

 建面约90㎡3房2厅2卫上叠

约90㎡的上叠产品，更是在小面积中做足了尺度：在保证3卧室的基础上，另有大空间书房和休闲露台;朝南卧室空间增设了大尺度飘窗。

 建面约90㎡3房2厅2卫中叠

建面约90平中叠，双开间朝南设计，保证了各个房间的采光；南向双套房，主卧套房延续了下叠的衣帽间搭配大卫生间设计。

 建面约120㎡3房2厅2卫下叠

建面约120平下叠，创新平层3开间朝南设计，南向面宽做到了约12.8米；同样横厅设计，客餐厅面宽约6.4米；客厅外部链接了一个绿篱围和花园，面积约65平米；主卧套房设计，带有衣帽间，卫生间面积约8平米，可以布置浴缸、淋浴等设施。

四开间朝南，拥有约12.8米的超大面宽

下叠样板间实景图

样板间照片如下：

中叠样板间实景图

中叠样板间实景图

上叠样板间实景图

上叠样板间实景图

上叠样板间实景图

下叠样板间实景图

下叠样板间实景图

海上风华占据临港核心位置

尽享临港自贸新片区利好

周边高级配套环伺

3大巨头联袂巨制

纯墅境奢适住宅

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