上海楼市:上海买房不容易 ,什么样的板块才有发展前途的潜力?

我是曾叔谈房 ，资深房产投资专家。与你相见恨晚的买房导师，曾叔没有千篇一律的自媒体，没有遮遮掩掩的让你摸不清头脑！曾叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议。关注曾叔谈房 ，带你成为最会买房的人。

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提问：曾叔，我想过几年带孩子回上海上学，最近在看上海的房子，总预算800以内，有个映虹桥在赵巷版块，周边有协和双语一贯制，您对这个版块怎么看？有发展前途的潜力吗？

回答：你好，整个上海楼市目前最热门的话题就是大虹桥以及长三角一体化。虹桥商务区基本是以虹桥枢纽为核心，面积目前不算大而这长三角一体化则是包含了青浦西面的小镇，其中就有朱家角和金泽。赵巷镇是大虹桥板块以及长三角一体化热门之选。虽然这个小镇目前没有在这两个规划片区内但是这个赵巷镇的房地产潜力却是非常巨大的。如果说徐泾是青浦大虹桥的桥头堡的话，那么这赵巷板块算是吸纳了不少大虹桥买房需求以及商业溢出。尤其是伴随着盈港东路，崧泽大道，地铁17号线的投入运营，这赵巷板块与大虹桥也算是近在咫尺。但凡靠近虹桥枢纽的近郊小镇都是上海买房人的热门之选。看看七宝，九亭，南翔等板块，你就会知道这未来赵巷的发展潜力会如何了。毕竟这些小镇的人口导入能力非常强。有产业，有人口导入，有整个大虹桥的辐射以及未来长三角人群的置业需求，这赵巷的房地产市场是一直被看好的。

提问：曾叔，你好，上海人，请问预算只够买400以内，考虑唐镇，目前唐镇还算有潜力值得投资的板块吗，地理位置快靠海了，唐镇的学区也一直为人所诟病，浦东未来有没有公办学校划片摇号的可能性哈？

回答：你好，400万考虑唐镇还是有点少，但勉强也能上车。唐镇的发展潜力在400万总价段里还算不错的，可以考虑购入。浦东不太可能大规模公办划片摇号。

提问：曾叔，你好，打算在上海买经济适用房，请问曾叔要注意什么？

回答：你好，买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。具体还有很多种方式，但这里不方便说，具体到我的圈子里查看分享文章。

提问：你好，曾叔，才安置回迁房的问题： 这类房屋不和开发商直接签约，而和开发商违规的卖房公司签约，是不是不行？买一手房是不是要和开发商直接签约才行？

回答：你好，无论从哪个角度提问，结果是一样的。搞清楚这个问题，从两个角度来思考：1.所谓的「不限购项目」的操作逻辑是什么？2.用「不限购项目」做资金盘，应该如何操作？

提问：曾叔，你好，请问您丽泽片区未来成长性如何？我家现在丽泽次新三居160平米。未来是否保值或成长空间？我太太房子在海淀百旺区域。小孩后年上小学户口就落在太太房子下。前段想过换学区房，但具体操作觉得也不容易，丽泽房子当前交易价格也不高【我丽泽房子1000万左右】。要换海淀好的学区房有困难的时候且会损失面积。请您指点下思路。谢谢！

回答：你好，丽泽商务区，目前是接近洗干净，接近恢复合理价值。关键在于1000万总价在北京可以有很多不错的选择，喜欢热闹的可以双井，上班族动静结合的可以选望京，丽泽作为一个商务区，在商务\/商业属性上距离已经成数的CBD\/望京都还有不小的距离。另外一点，看到丰台这个字眼，内心总是忍不住平级再降几千。百旺本身带学区，还要换什么学区呢？目前资产处于待培育拔高的阶段，学区消费量力而行。

提问：曾叔，你好，请问房产升值为什么看起来是一个周期一个周期的，而不是稳定上涨？这个周期由什么决定？

回答：你好，城市化、人口、土地供应和货币等因素，在经济发展和宏观调控面前显得非常苍白无力。 长期来看宏观调控降低供应，增加交易成本，无法解决依附住宅上户籍红利的教育、医疗、养老等福利，一个长周期里会导致房价上涨。 但是微观选筹层面，调控政策壁垒必然导致短期内的交易冰封、价格冷冻，形成房价短期堰塞湖，这对中短期投资具有重要的选筹指导意义。 既要对调控本质导致的房价上涨有深刻认识，又要敬畏调控短期内对价格的深刻影响， 体用术里的体是方向与目标，术是实现目标的具体路径，方向正确不代表路径不需要优化。 房产投资也需要根据围观政策调整战术，战术里要学会小步快跑迅速迭代。

提问：你好曾叔，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近崩溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！

回答：你好，桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。 罗湖350万的小2房，看起来很值得。 至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜？ 不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。 我始终认为，对刚需来说，住得舒心比那百八十万的账面浮盈要重要得多。 但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。 区位对比：罗湖>布吉 优先雍翠华府。

提问：曾叔，你好，上海人，目前预算有限，260万，选静安彭浦好？还是普陀宜川？工作在曲阜路，暂居九亭。

回答：你好，预算太少了，选这些地方都是老破小，未来出售很麻烦，建议再考虑考虑。

提问：曾叔，你好，请问上海老破小，内环内，近地铁，中间楼层，外部条件比较满意，不过长宁区学区一般，能否给个建议是否可买？其实我们对学区要求并不高，后续也可能有条件置换学区房。刚需情况下，请您给个建议。

回答：你好，如果只是上车，而且通勤方便，不带学区老破小也可以买。这个应该是一房一厅改成两房的，自住用用可以了。记得留个首房首贷名额，方便未来置换。

提问：曾叔 ，你好，请问房产税出来后，房价会继续上涨吗？

回答：你好，具体详见知识内部资料分享。

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